Методы внесения поправок

Методы внесения поправок делятся:

– на методы, основанные на анализе парных продаж (количественный, качественный);

– экспертные методы расчета и внесения поправок;

– статистические методы.

Чтобы произвести поправки данными методами, необходимо знать процесс внесения поправок в цены продаж: если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «–» (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком «+».

Также необходимо помнить последовательность внесения поправок и то, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

на основе анализа парных продаж

Метод анализа парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую необходимо оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например, есть необходимые похожие сделки купли-продажи дач, но в некоторых сделках в состав имущественного комплекса входили бани, в других – нет (табл. 10). Необходимо определить величину поправки на наличие бани.

Таблица 10

Определение величины поправки на наличие бани на даче (руб.)

Первый шаг, который необходимо сделать, – это определить разницу между вариантами продаж по каждой паре.

Когда разница определена, необходимо определить среднее значение, медиану и моду.

Среднее значение по разнице 15 850 руб. Определим медиану: выстраиваем ряд, начиная с наименьшего, – 15 250, 15 500, 16 000, 16 000, 16500. Значение, которое находится на середине ранжированного ряда, и будет являться медианой (16 000 руб.). Мода – значение, которое повторяется несколько раз. В данной задаче это 16 000 руб. Так как поправка 16 000 руб. встречалась большее количество раз, то поправка на наличие бани составит 16 000 руб.

Ответ: поправка на наличие бани на даче составит 16 000 руб.