Расчет стоимости физического износа оцениваемых площадей

Расчет физического износа произведен методом нормативного срока службы. Данный метод основан на том, что износ объекта зависит от группы капитальности объекта оценки и его календарного срока эксплуатации (при нормальных условиях эксплуатации и ремонтно-технического обслуживания). Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 7.

Расчет рыночной стоимости затратным подходом Таблица 7

Так как помещение соответствует своему функциональному назначению, а внешний износ не имеет место, то функциональный и внешние износы не определяем. Таким образом, накопленный износ равен сумме физического износа. Сводный расчет объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 8.

Сводный расчет по затратному подходу. Таблица 8

Источник информации:

Ссылки на источники определения коэффициентов

9.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:

• методом сравнения продаж;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.

Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость Объекта оценки.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта, сведения о которых приведены в Приложении.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.

В качестве единицы сравнения в рамках данного экспертного заключения принимается стоимость единицы площади (1 м2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м2. Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 9.

Сопоставимые объекты аналоги Таблица 9

Сравнительный анализ объектов аналогов и примененных корректировок представлены в таблице 12.

Сопоставление стоимости 1 м2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:

• условия продажи и финансирования;

• на дату продажи (оферты);

• объем передаваемых прав;

• снижение цены в процессе торгов;

• на различие в местоположении;

• на износ здания;

• на различие в качестве отделки (физическое состояние);

• на общую площадь помещения.

Далее определяем необходимые корректировки в ходе сводного расчета.

Корректировки на условие продажи, условия финансирования, наличие обременений, передаваемых прав собственности не применяется. Данные параметры сопоставимы как для объекта оценки, так и для аналогов.

Поправка на уторговывание: Поправка на торг была рассчитана на основе исследования зависимости скидки на торг от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, проведенного аналитиками ООО «ФБК» (г. Москва, ул. Мясницкая, д. 44/1, тел: (495) 7375353, интернет-сайт: www.fbk.ru, www.biznes-ocenka.com/metod_11.html). Рекомендуемые значения скидки на торг для городов с численностью населения свыше 500 тыс.чел., к которым относится г. Набережные Челны составляют:

- жилая недвижимость – 2-4%;

- коммерческая недвижимость – 3-5%;

- промышленная и складская недвижимость – 5-15%;

- земельные участки – 3-5%.

Принимаем скидку на торг равной 5% (как максимальное значение в условиях рынка).

Условия продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.

Поправка на местоположение: Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость объекта оценки внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения.

Таблица 10

Так как объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе г.Набережные Челны, следовательно имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, оценщиком было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.

Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В таблице 11 приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Набережные Челны в зависимости от вида ремонта.

В нашем случае поправка не применяется к аналогам 2,3,4 имеющим улучшенную отделку, как и объект оценки.

К аналогу 1 применяется повышающая корректировка 7% как к объекту, имеющему уровень отделки ниже, чем у объекта оценки.

Стоимость ремонтных работ в г. Набережные Челны (для нежилых помещений). Таблица 11

Корректировка на общую площадь: Корректировка на общую площадь помещений определяется по формуле: = Цена предложения / площадь аналога*(Площадь объекта – Площадь аналога).

Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость коммуникаций составляет 25-30% от стоимости земельного участка. В зависимости от стоимости коммуникаций, приведенной на сайте http://www.metrinfo.ru/articles/53805.htm, наличие электроснабжения увеличивает стоимость на 5%, водоснабжение – на 7%, водоотведение – на 3 %, газоснабжение – на 11%.

Корректировка не требуется, наличие коммуникаций объекта оценки и аналогов идентично (допущение).

Корректировка на износ. Износ аналогов задан экспертно, и оценщик не видит необходимости применять расчетные формулы – экпертное повышение на 30% к цене аналога 1, как объекта более раннего года постройки, нежели объект оценки.

Корректировка на этажность. Поправка на различие этажности между оцениваемым объектом и объектом-аналогом определялась с помощью коэффициентов, представленных в книге Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011, стр. 432. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. В нашем случае корректировка не применялась к аналогу 4, у которого равное с объектом оценки количество этажей. К аналогам 1,2,3 была применена корректировка 5%.

Расчет стоимости методом сравнения продаж. Таблица 12

10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный.

• Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы.

• Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

• Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Основываясь на разных методах, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки приведенные в таблице 13.

Установление удельных весов (рейтинга) результатов оценки по трем подходам. Таблица 13

по «Оценке рыночной стоимости объектов недвижимости» (Найденов Л.И.)

Стоимость любого объекта недвижимости зависит от сложившегося уровня спроса и предложения. Этот фактор никак не влияет на расчёты стоимости по затратному подходу и наиболее существенен для сравнительного подхода.

Местоположение объекта никак не учитывается при расчётах стоимости по затратному подходу, но безусловно, влияет на установление стоимости при сравнительном подходе.

Физическое состояние объекта в явной степени влияет на стоимость при расчётах затратным подходом (расчёт физического износа ведется по установленным методикам). При сравнительном подходе степень износа также учитывается.

Согласно полученным результатам весов подходов определяем согласованную рыночную стоимость объекта оценки, приведенную в таблице 14.

Согласование полученных результатов. Таблица 14

Рыночная стоимость объекта оценки, нежилых помещения 3-этажного здания площадью 2140 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, ул. Гидростроителей:

66 114 000 (Шестьдесят шесть миллионов сто четырнадцать тысяч) рублей.