Визначення середньої (базової) вартості 1 м. кв земель села Петропалівка Богодухівськогорайону Харківської області

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Нормативна грошова оцінка населених пункті для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою, приведеною нижче:

де Цн − нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної
ділянки (у гривнях);

В − витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп − норма прибутку (6%);

Нк − норма капіталізації (3%);

Кф − коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель, затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 № 377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики;

Км − коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації відповідно до статті 289 «Індексація нормативної грошової оцінки земель» Податкового кодексу України. Відповідно до проведених розрахунків коефіцієнт індексації з 1989 на 01.01 2016 становить:

К_інд= 32,52 (з 1989 на 01.10.2016 рік)

Вихідними даними для здійснення грошової оцінки слугують право установчі документи про статус населеного пункту та його межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно-транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

На першому етапі оцінки необхідно вирахувати базову вартість земель одного квадратного метра населеного пункту.

Для визначення базової вартості 1 квадратного метра земель населеного пункту збирають статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території, які включають відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнє освітлення), газопостачання, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Для задоволення соціально-економічних, санітарних, екологічних потреб мешканців будь-який населений пункт має мати на своїй території мережі водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, телефонізацію, а також вулиці з твердим покриттям. Всі ці інженерно-інфраструктурні елементи створюються відповідно до Державних будівельних норм і правил, використовуються відповідно до вимог нормативних актів, і перебувають на балансі відповідних установ, організацій чи підприємств у сфері надання комунальних послуг населенню. Розглянемо основні поняття, що фігурують при вивченні даного питання.

Водопровідна мережа являє собою систему трубопроводів, відповідних споруд та устаткування для розподілу і подачі питної води споживачам. Система водопостачання включає джерело питного водопостачання та водопровідну мережу. Джерелом водопостачання називають водний об'єкт, вода якого використовується для питного водопостачання після відповідної обробки або без неї.

Питне водопостачання – діяльність, пов'язана з виробництвом, транспортуванням та постачанням питної води споживачам питної води, охороною джерел та систем питного водопостачання [3].

Каналізація – складова частина системи водовідведення, призначена для видалення твердих і рідких продуктів життєдіяльності людини, господарсько-побутових і дощових стічних вод з метою їх очищення від забруднень і подальшої експлуатації або повернення до водоймища.

Згідно положень статті 1 Закону України «Про теплопостачання» теплопостачання – сфера діяльності з виробництва, транспортування, постачання теплової енергії споживачам. Вона включає в себе теплову магістральну мережу та об’єкт теплопостачання.

Магістральна теплова мережа – комплекс трубопроводів і споруд, що забезпечують транспортування теплоносія від джерела теплової енергії до місцевої (розподільчої) теплової мережі.

Об’єкти у сфері теплопостачання – теплогенеруючі станції чи установки, теплові електростанції, теплоелектроцентралі, котельні, когенераційні установки, теплові мережі, які призначені для виробництва і транспортування теплової енергії, а також об'єкти та споруди, основне і допоміжне обладнання, що використовуються для забезпечення безпечної та надійної експлуатації теплових мереж.

Постачання електричної ене ргії – надання електричної енергії споживачу за допомогою технічних засобів передачі та розподілу електричної енергії на підставі договору.

Магістральна електрична мережа – електрична мережа, призначена для передачі електричної енергії від виробника до пунктів підключення місцевих (локальних) мереж.

Об’єкт електроенергетики – електрична станція (крім ядерної частини атомної електричної станції), електрична підстанція, електрична мережа, підключені до об'єднаної енергетичної системи України, а також котельня, підключена до магістральної теплової мережі, магістральна теплова мережа [5].

Газопостачання – послуга, яка передбачає реалізацію природного або скрапленого газу шляхом транспортування його до споживача. Газопостачання складається з газорозподільних пунктів та мережі газопостачання [6].

Телефонний зв’язок – вид електрозв'язку для передавання голосових повідомлень у реальному масштабі часу з використанням номерного ресурсу телефонної мережі.

Абонентський номер – номер, який присвоюється абоненту оператором телекомунікацій на підставі договору про надання телекомунікаційних послуг для ідентифікації в телекомунікаційній мережі кінцевого обладнання, підключеного до цієї мережі [7].

Вулиці з твердим покриттям – вулиці, що мають дорожнє покриття, зроблене з асфальту, асфальтобетону та інших міцних конструкцій.

На території села Петропалівка Богодухівського району Харківської області представлені такі компоненти інженерної інфраструктури:

- мережа водопостачання довжиною 1,06 км, а також насосна станція та водонапірна вежа;

- каналізаційна мережа довжиною 0,98 км, та насосна станція;

- мережа електропостачання довжиною 1,08 км та мережа зовнішнього освітлення 0,29 км та трансформаторна підстанція;

- мережа газопостачання довжиною 1,06 км з двома ГРП;

- мережа теплопостачання 1,03 км з опалювальною котельнею;

- телефонний зв’язок, мережа АТС на 269 номерів;

- вулиці з твердим покриттям площею 9,86 км.

Усі перераховані вище об’єкти та лінійні споруди показані відповідними кольорами на «Схемі функціонального використання та інженерно-інфраструктурного облаштування території села Петропалівка Богодухівського району Харківської області», приведеної в графічних матеріалах, що додаються до роботи.

Рентний дохід в населених пунктах, який в більшій мірі виникає за рахунок інфраструктурного облаштування території та переваг в місці розташування відносно ринків збуту й розміщення робочої сили, покладено в основу при визначенні грошової оцінки земель населених пунктів.

Витрати на освоєння та облаштування території – повна відновна вартість інженерної підготовки території, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-шляхових мереж, мереж міського транспорту станом на початок року розробки грошової оцінки. Повна відновна вартість – сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на початок року розробки. Визначається на основі інвентаризації основних фондів та їх переоцінки відповідно до законодавства України.

Збір вихідних даних проводиться двома методами:

- за окремими видами інфраструктурного облаштування території населеного пункту за формами документів відповідних організацій, в яких відображено наявні об’єкти інженерної, транспортної та природоохоронної інфраструктури в натуральних та вартісних показниках з одночасним їх відображенням на графічному матеріалу;

- за натуральними показниками відповідних об’єктів інженерно-інфраструктурного облаштування та кошторисних показників збірників УПВВ та збірників ДБН.

На підставі даних інженерно-інфраструктурного облаштування території села Петропалівка складено таблицю 5, де розраховані витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. Всі розрахунки проводились на основі даних Збірників «Укрупнених показників відновної вартості». При цьому застосовувався коефіцієнт індексації відновної вартості з 1965 р. станом на 2014 р., який розраховується на основі Постанови Держбуду СРСР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов строек» від 11.05.1983 р. №94, та на основі Листа Державного будівельного комітету СРСР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных и прочих работ и затрат в строительстве» від 06.09.1990 р. №14Д.

Таблиця 5