Теоретичні основи ведення кадастру у межах населених пунктів та визначення нормативної грошової оцінки в межах населеного пункту

Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Призначенням державного земельного кадастру є забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ і організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням та охороною земель, економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою.

Державний земельний кадастр включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів на оренду землі, обліку кількості та якості земель, бонітування ґрунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель.

Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних робіт, ґрунтових, геоботанічних, радіологічних, лісо-типологічних, містобудівних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацією права власності на землю, права користування землею і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням ґрунтів, зонуванням територій населених пунктів та економічною оцінкою земель. Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується використанням аерокосмічних зйомок та застосуванням методів дистанційного зондування земної поверхні.

Населений пункт – це частина території, призначена для проживання, прикладання праці і відпочинку населення.

Класифікація населених пунктів для містобудівних цілей базується на основних показниках:

· категорія;

· чисельність населення та його зайнятість;

· адміністративний статус;

· місце у системі розселення;

· народногосподарське значення.

Відповідно в Україні населені пункти поділяються на міста, селища, села. Класифікація населених пунктів для містобудівельних цілей базується на таких основних показниках:

· чисельність населення і його зайнятість;

· адміністративно-політичне значення;

· народогосподарське значення;

· місцеві природні та історичні особливості.

Класифікація населених пунктів за чисельністю населення покладена в основу Державних будівельних норм України ДБН 360-92. Всі населені пункти за чисельністю населення розподіляються на 5 груп:

1) найзначніші (міста та селища – понад 1 млн. осіб);

2) значніші (міста та селища – більше 500 тис. осіб – 1 млн.осіб; сільські поселення – понад 5 тис. осіб);

3) великі (міста та селища – більше 250 до 500 тис. осіб; сільські поселення – більше 0,5 до 3 тис. осіб);

4) середні (міста та селища – більше 50 до 300 тис. осіб; сільські поселення – більше 0,2 до 0,5 тис.осіб);

5) малі (міста та селища – більше 10 до 50 тис.осіб; сільські поселення – більше 0,05 до 0,2 тис. осіб);

Грошова оцінка земель населеного пункту здійснена відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного врегулювання земельних відносин при передачі земель у власність, в спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки та здійснення права оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку. Забезпечення практичного здійснення та використання даних земельної реформи, які є складовою основи грошової оцінки земель населеного пункту.

Грошова оцінка земель населеного пункту має дещо іншу методологічну основу і включає велику кількість додаткових поправочних коефіцієнтів, які не приймають до уваги при визначенні вартості сільськогосподарських земель (цільове використання, щільність забудови, попит на землю та рента після її забудови, місце положення відносно ядра історичної забудови, наявність комунікацій, інфраструктура тощо).

Грошова оцінка земель населеного пункту розробляється поетапно. На першому етапі визначається базова оцінка 1м² економіко-планувальних зонах, на останньому етапі грошова оцінка 1м² земельної ділянки повного функціонального використання з урахуванням локальних чинників.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;

- розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеного пункту, проект формування території і встановлення меж населеного пункту, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки та бонітування ґрунтів, земельно–облікові матеріали, генеральний план забудови населеного пункту, статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування території населеного пункту.

В основу грошової оцінки земель населеного пункту покладено капіталізований рентний дохід, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту у загально державній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення облаштування його території і корисними природними, історико – культурними, екологічними, іншими показниками і рівня інженерного облаштування тощо.

Дані грошової оцінки земель населеного пункту входить в основу єдиного для всієї країни механізму визначення плати за землю.

Матеріали грошової оцінки земель використовуються при визначені ринкової ціни розпайованих ділянок сільськогосподарських земель, а також стартової оцінки на земельні ділянки несільськогосподарського призначення для їх продажу на аукціонах тощо.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".[6]

Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастра за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує семи робочих днів з дати надходження відповідної заяви.