Обязательства по передаче имущества в пользование

Аренда или имущественный найм является разновидностью обязательств по передаче имущества в пользование. По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды регулирует отношения по переходу имущества во временное пользование на возмездной основе. Признаки договора аренды:

1. объектом являются вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

2. пользование является платным

3. пользование является временным и осуществляется в течение срока, предусмотренного договором

4. имущество может предоставляться как во владение и пользование так и только в пользование

Стороны договора

Сторонами по договору являются арендодатель (наниматель) – тот, кто передает в пользование и арендатор (наниматель) – тот, кто пользуется переданным имуществом. Для передачи имущества по договору аренды арендодатель должен сам обладать правами на это имущество. Арендодателем могут выступать собственники имущества – граждане и юридические лица, обладающие имуществом на праве собственности, лица управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

а) лица управомоченные законом – они не являются собственниками имущества, но закон закрепляет за ними права сдавать имущество в аренду. В соответствии со ст. 295 ГК РФ предприятие, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения вправе сдавать его в аренду без согласия собственника, кроме недвижимого имущества. Если на праве хозяйственного ведения передано государственное или муниципальное имущество вопрос о передаче в аренду решают органы, наделенные такими полномочиями

б) лица, уполномоченные собственником – предприятия у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения вправе с согласия собственника сдавать имущество, в том числе недвижимое. Казенное предприятие с согласия собственника вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними, приобретенное за счет средств, выделенных ему по смете.

Обязанности арендодателя

1. В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и пользование или в пользование. Помимо самой вещи арендодатель обязан передать принадлежности имущества, а также документы, относящиеся к такому имуществу. Если обязанность по передаче принадлежностей и документов не исполнена и при этом невозможно использование имущества в соответствии с его назначением, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать. По выбору арендатора он вправе потребовать либо исполнения такой обязанности, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Принято выделять требования, предъявляемые к состоянию передаваемого имущества

а) специальный – стояние имущества должно соответствовать условиям договора

б) общий – состояние имущества должно соответствовать назначению имущества

Если в договоре указывается состояние имущества, необходимо указывать о каком имуществе идет речь, либо указывается для каких целей имущество может использоваться. Если имущество имеет недостатки наступают последствия, предусмотренные ст. 612 ГК РФ.

Необходимо учитывать, что применительно к недостаткам имущества сложным вопросом являются вопросы доказывания вины арендодателя. По общему правилу арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда:

а) недостатки имущества были оговорены при заключении договора

б) такие недостатки заранее были известны арендатору

в) такие недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности

При передаче имущества в аренду принято говорить о существовании 2 дополнительных документов – акта приема передачи в аренду и акта сдачи из арендных отношений, где отражается в каком виде передавали имущество.

Арендодатель обязан передать имущество в срок, указанный в договоре аренды. Если эта обязанность не исполнена, то у арендатора возникает право требовать передачи имущества в разумный срок.

2. В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Права арендатора

1. право на совершение распорядительных действий в отношении имущества. Это право реализуется в четырех формах:

а) право на сдачу арендованного имущества в субаренду

б) право на передачу прав и обязанностей другому лицу – перенаем

в) право на предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование

г) право на передачу арендных прав в залог, внесение этих прав в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив

Все указанные права могут осуществляться только с согласия арендодателя

2. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Регулируется ст. 621 ГК РФ.

3. Право на владение и пользование имуществом

4. Право на отделимые улучшения имущества, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности арендатора

1. Своевременно вносить арендную плату

2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если в договоре условия не определены, то он обязан пользоваться имуществом в соответствии с назначением

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, а также производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

4. Обязанность возвратить имущество при прекращении договора аренды. Особые требования предъявляются к состоянию имущества. Если состояние, в котором имущество должно быть возвращено установлено договором имущество должно быть возвращено именно в таком состоянии. Если в договоре требований нет, то имущество возвращается в том состоянии в котором оно получено с учетом нормального износа