Главная Случайная страница


Полезное:

Как сделать разговор полезным и приятным Как сделать объемную звезду своими руками Как сделать то, что делать не хочется? Как сделать погремушку Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами Как сделать идею коммерческой Как сделать хорошую растяжку ног? Как сделать наш разум здоровым? Как сделать, чтобы люди обманывали меньше Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили? Как сделать лучше себе и другим людям Как сделать свидание интересным?


Категории:

АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника






Реконструкция 9-этажных жилых зданий





 

В самом недалеком будущем процесс реконструкции неизбежно распространится на массовую жилую застройку 9-12-этажных зданий, которую принято относить ко второму периоду индустриального домостроения.

 

В период до 1980 г. было застроено только в Москве более 40 млн. м2 общей площади 9- 12-этажными домами серий II-18, II-29, II-49 П и Д, II-57, 1-507, 1605 AM со стенами из кирпича, керамзитобетонных блоков и одно- и трехслойных панелей, с внутренними несущими стенами из железобетонных панелей и перекрытиями из многопустотного настила.

 

Более 400 млн. м2 было построено в различных регионах РФ крупнопанельных домов улучшенной планировки серий 135, 83, 75, 92, с кирпичными стенами серий 71, 85, 86 и др. конструкций ЦНИИЭПжилища, КБ им. Якушева, ЛенЦНИИпроекта и др. проектных организаций.

 

По планировочным решениям жилые дома этих серий выполнены одно- и многосекционные, коридорного типа для малосемейных, с малогабаритными и обычными квартирами.

 

Архитектурно-планировочные решения зданий этого периода постройки характеризуются показателями, не обеспечивающими требуемый уровень комфортности проживания.

 

Так, для домов серии II-18 - 9-этажных блочных домов с 1-, 2- и 3-комнатными квартирами (рис. 11.1, а) площадь кухонь составляет 5,77 - 6,36 м2 для двухкомнатных квартир и 9,24-9,75 - для одно- и трехкомнатных. Применены совмещенные и раздельные ванные и туалеты. Прихожие имеют площадь от 2,6 до 4,5 м2. Высота этажа - 2,64 м. Наружные и внутренние несущие стены выполнены из керамзитобетонных блоков толщиной 400 мм, перегородки гипсобетонные толщиной 80 мм. Технические помещения включают техподполье и технический этаж. Здания оснащаются двумя лифтами грузоподъемностью 400 кг.

 

Рис. 11.1. Планировочные решения 9-этажных жилых домов с блочными стенами серии II-18 (а), кирпичными - II-49 (б), крупнопанельные - II-49 (в), 83 (г) с кирпичными стенами серии 85 (д)

 

Для многосекционных 9-этажных домов серии II-29 наружные и внутренние несущие стены выполнены из кирпича толщиной 510 мм. Перегородки толщиной 160 и 80 мм из гипсобетонных панелей. Перекрытия из многопустотного настила высотой 220 мм. Каждая секция оснащена лифтом грузоподъемностью 400 кг (рис. 11.1, б).

 

Для жилых домов серии II-29 с набором квартир 1, 2, 3 площадь кухонь не превышает 5,5 м2, ванных комнат - 2,02 м, прихожих 3,0 - 5,02 м2.

 

Для панельных домов серий II-49, II-57 применены планировочные решения, имеющие те же недостатки, что и для рассмотренных серий (рис. 11.1, в).

 

Около 70 % зданий возведено по конструктивной схеме с поперечными несущими стенами с узким (2,6-3,4 м) и широким (6 м) шагом, высотой этажа 2,64 м.

 

Уровень морального несоответствия современным требованиям состоит в малых площадях квартир, с заниженными размерами подсобных помещений, кухнями площадью 5-7 м2, проходными комнатами, совмещенными санузлами или миниатюрными ванными комнатами.

 

Все без исключения серии жилых домов не отвечают современным теплотехническим нормам.

 

Техническое обследование застройки 9-12-этажными жилыми домами свидетельствует о высокой капитальности зданий, малой степени износа несущих и ограждающих конструкций.

 

Наиболее распространенными дефектами являются низкая долговечность и эксплуатационная надежность кровельных покрытий, коррозионные процессы и частичное разрушение бетона балконных плит, наличие протечек и раскрытие швов между панелями наружных стен, высокая степень износа инженерного оборудования и систем водоснабжения, сверхнормативная энергопотребность в силу отсутствия теплоизоляции стен, чердачных покрытий и подвальных перекрытий, использования светопрозрачных конструкций, не отвечающих современным требованиям.

§ 11.1. Конструктивно-технологические решения по реконструкции 9-этажных жилых зданий

 

Проведение реконструкции зданий этого периода постройки вызывает значительные сложности по ряду обстоятельств.

 

1. Кварталы застройки имеют более плотную структуру, затрудняющую возведение зданий перечисленного фонда.

 

2. Значительная высота жилых домов исключает или затрудняет использование индустриальных технологий, основанных на расширении корпусов надстройки, приемлемых для пятиэтажной застройки.

 

3. Для зданий башенного типа экономическая целесообразность надстройки не оправдывает расходы на возведение.

 

4. Производство работ по перепланировке помещений встречает ряд затруднений, связанных с различными мнениями и возможностями собственников жилья.

 

В то же время анализ конструктивных решений ряда серий постройки 1970-80 гг. позволяет применить технические решения, обеспечивающие надстройку 1-2 этажами, увеличение площади кухонь путем пристройки малых объемов, превращение балконов с их расширением в остекленные лоджии.

 

Повышение энергоэффективности зданий требует утепления наружных стеновых ограждений, подвальных и чердачных перекрытий, возведения шлюзовых тамбуров, исключающих теплопотери за счет вентиляционного эффекта, замены светопрозрачных конструкций окон и балконов, перехода на более экономичное и управляемое тепло- и энергоснабжение.

 

Проведение комплекса работ позволяет не только повысить энергоэффективность зданий и частично исключить уровень морального износа, но и улучшить архитектурную выразительность и разнообразие зданий, исключив монотонность и серость застройки.

§ 11.2. Технологии надстройки зданий

 

Наиболее эффективна надстройка зданий двумя этажами с превращением технического этажа в жилой. Такое решение обеспечивает минимальное приращение нагрузок за счет исключения перекрытия технического этажа и замены кровельного покрытия на более легкое. Это обстоятельство не требует усиления основных конструктивных элементов здания, что снижает стоимость надстройки.

 

Двухэтажная надстройка экономически целесообразна при реконструкции 2-, 3- и более секционных жилых домов, когда прирост дополнительных площадей составляет более 30 % начальной. Надстраиваемые этажи выполняются по рамно-каркасной системе, в качестве которых используются металлические конструкции из эффективного профиля с последующим омоноличиванием перекрытий, возведением многослойного стенового ограждения и перегородок из пазогребневых блоков или гипсокартонных плит по металлокаркасу системы ТИГИ Кнауф.

 

Надстраиваемые этажи могут иметь гибкую планировку с разнообразием квартир по площади, высоте этажа, при размещении как в одном, так и двух уровнях.

 

Это обстоятельство позволяет получать квартиры различного качества, и они могут иметь высокую рыночную стоимость.

 

Так, размещение металлических рам принимается кратным расстоянию между оконными проемами.

 

Основной трудностью возведения надстроек является разработка технологий, обеспечивающих максимальную безопасность производства работ.

 

Анализ организационно-технологических решений показывает, что для реализации проектов надстроек возможно применение технологий сборки каркаса из отдельных отправочных марок, что обеспечивает их подъем на монтажный горизонт с помощью приставных грузопассажирских подъемников с последующей сборкой по месту установки. Данная технология является многодельной, требует применения специальной оснастки, средств горизонтального транспорта и больших трудозатрат, но обеспечивает безопасность жильцов и работающих (рис. 11.2).

 

Рис. 11.2. Конструктивно-технологическая схема 2-этажной надстройки с использованием объемов технического этажа

а - рамный каркас из металлопроката; б - разрез надстройки после выполнения СМР

 

Вторая организационно-технологическая схема предусматривает использование рамной конструкции с шарнирными связями между стойками, ригелями и кровельными балками. Такое решение в 2-3 раза снижает трудоемкость производства работ. При этом требуется использование укрупнительной площадки на уровне перекрытия и легкого крышевого крана. Приведение рамы в проектное положение осуществляется методом поворота, путем организации шарниров в опорной части и ее перемещения с помощью лебедок (рис. 11.3).

 

Рис. 11.3. Технологическая схема возведения надстройки из легкого рамного каркаса методом поворота

1 - грузовой подъемник; 2 - легкий крышевой крап; 3 - площадка для укрупнительной сборки; 4, 4* - рама в горизонтальном и проектном положениях; 5 - электролебедка; 6 - подкосы; 7 - фиксатор

 

Обеспечение устойчивости рам достигается путем применения жестких подкосов при установке крайней рамы и горизонтальных связей в виде ригелей и обвязочных балок - при монтаже очередных. Процесс установки связевых систем производится с использованием средств малой механизации: лебедок, домкратов и др. приспособлений.

§ 11.3. Двухэтажная надстройка 9-этажных кирпичных зданий

 

Реконструкция кирпичных зданий серий I-507 А, II-29 и др. осуществляется путем возведения двухэтажной надстройки с использованием объемов технического этажа.

 

Производство работ без отселения жильцов требует использования технологий, обеспечивающих максимальную безопасность жильцов, исключение технологических процессов с высоким уровнем шума и вибрации.

 

Основная конструктивная схема надстройки подбирается таким образом, чтобы исключить применение башенных кранов.

 

Из приведенных технических решений наиболее рациональным является применение рамного металлического каркаса, стойки которого размещаются на наружных и внутренних стенах технического этажа.

 

Цикл подготовительных работ.

 

Для обеспечения производства работ выполняется комплекс подготовительных работ, включающий: установку грузопассажирского подъемника грузоподъемностью 1000 кг; определение и ограждение зон складирования материалов; размещение бытовых и складских помещений; проведение работ по устройству временного электро- и водоснабжения; размещение площадок для приема бетонной смеси и стоянок автобетононасосов; ограждение опасных зон с организацией пешеходных переходов с защитными козырьками. Данный цикл работ выполняется в соответствии со стройгенпланом площадки.

 

Подготовительный период производства включает также работы по устройству ограждений на уровне технического этажа. Для установки кронштейнов используются вентиляционные отверстия в стенах с креплением с внутренней стороны и последующим устройством деревянного настила.

 

Для транспортирования элементов каркаса устраиваются временные пути по кровельной части и используются специальные тележки, что обеспечивает снижение трудозатрат на горизонтальное перемещение.

 

Подготовка объекта реконструкции осуществляется в соответствии с требованиями СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования».

 

На рис. 11.4 приведен стройгенплан площадки по надстройке 5-секционного жилого дома серии I-515. При его разработке учитываются безопасная схема движения жильцов, наличие зеленых насаждений, возможность временного использования стационарных площадок для размещения бытовых помещений, стоянок АБН, использования внутриквартальных дорог для доставки бетона, арматуры, металлоконструкций и др. материалов.

 

Рис. 11.4. Стройгенплан и технологические схемы производства работ по 2-этажной надстройке жилого дома серии I-507 А

I-V - номера захваток (секций); 1 - крышевое транспортное средство; 2 - грузопассажирский подъемник; 3 - ограждение; 4 - навесы над входами, 5 - бытовые помещения: 6 - зона складирования; 7 - автокран; 8 - автобетононасос

 

Ведущий цикл производства работ состоит в устройстве каркаса надстройки. Он выполняется отдельным технологическим потоком поярусно. Первоначально монтируются элементы каркаса первого яруса, который является первым этажом надстройки.

 

По мере его возведения отдельным технологическим потоком осуществляются установка несъемной опалубки из профнастила и дополнительное армирование покрытия. Цикл работ по возведению первого яруса завершается укладкой бетонной смеси с подачей бетононасосом.

 

При толщине железобетонного перекрытия 180 мм на каждую секцию требуются подача и укладка бетонной смеси в объеме 40-45 м3. Технологически целесообразно осуществлять посекционное бетонирование, что создает фронт работ по демонтажу кровельного покрытия и несущих элементов покрытия - железобетонных ребристых плит и балок.

 

Возведение монолитного перекрытия кроме обеспечения пространственной жесткости надстройки является защитой от атмосферных осадков нижележащих этажей, что в условиях реконструкции без отселения жильцов немаловажно.

 

Второй ярус каркаса возводится по заданной технологической схеме с той разницей, что все процессы ведутся с возведенного перекрытия.

 

С учетом полной высоты этажа используются соответствующие подмости, инвентарь и грузоподъемные средства в виде домкратов, ручных лебедок и др. приспособлений, облегчающих ручной труд.

 

Заключительным этапом возведения второго яруса является устройство монолитного перекрытия. Оно выполняется по той же технологической схеме.

 

Каркас кровельной части также монтируется из отдельных элементов и является продолжением надстройки. Он выполняется с монтажного горизонта монолитного перекрытия с последующим устройством обрешетки и кровельной части.

 

Отдельными технологическими потоками выполняются работы по устройству лестничных клеток и маршей, стенового ограждения из мелкоштучных энергоэффективных блоков с утеплителем и облицовкой кирпичом, внутренних планировочных работ, установке оконных заполнений и т.п. На рис. 11.5 приведены технологические циклы возведения надстройки.

 

Рис. 11.5. Технологическая последовательность поярусного возведения 2-этажной надстройки

а - монтаж каркаса 1-го яруса надстройки; б, в - то же, 2-го и 3-го ярусов с устройством стенового ограждения и монолитных перекрытий;

1 - ограждение; 2 - монолитный обвязочный пояс; 3 - тележка для транспортирования элементонесущих конструкций рам; 4 - подмости; 5 - катучие подмости; 6 - то же, для установки кровельных балок; 7 - самоходные телескопические подмости для транспортирования и проектного размещения элементов каркаса; 8 - монолитное перекрытие; 9 - кровля; 10 - 3-слойная кладка наружных стен; 11 - оконное заполнение мансардного этажа

 

Наличие кровельной части и светопрозрачных заполнений дает фронт работ по внутренней планировке помещений, выполнению санитарно-технических, электромонтажных и специальных работ.

 

В зависимости от планировочных решений надстройки (квартиры в одном или двух уровнях) объем и уровень отделочных работ могут колебаться в широких пределах.

 

Так, при надстройке 9-этажного жилого дома по 1-й Фрунзенской улице (г. Москва) площадь двухуровневых квартир достигала 500 м2 и более (рис. 11.6).

 

Рис. 11.6. Планировочные решения надстраиваемых этажей (а, б) и общий вид здания на стадии надстройки (в) и в окончательном виде (г)

 

Реконструкция жилого дома с надстройкой двух этажей показала экономическую целесообразность производства работ без отселения жильцов. При этом получено более 20 % общей площади по себестоимости на 30 % меньше, чем при новом строительстве. Улучшились архитектурная выразительность здания и эксплуатационная надежность кровельного покрытия. Общий вид реконструируемого здания и рабочие моменты приведены на рис. 11.6 в, г.

 

Основные недостатки используемой технологии состояли в несоответствии интенсивности производства работ на монтаже каркаса и транспортными процессами, отсутствии совмещения работ на захватках, смещении цикла устройства монолитных перекрытий с окончанием возведения каркаса. Эти и другие просчеты в планировании технологии производства работ привели к увеличению общей продолжительности работ, которая составила более 12 мес.

 

Существенное снижение продолжительности работ достигается при локальном обеспечении технологических циклов средствами механизации на возведение каркаса; демонтаж элементов покрытия; работы по внутренней планировке. Только за счет увеличения числа подъемников в 2-3 раза достигается повышение интенсивности технологических процессов путем сокращения периода транспортировки материалов и конструктивных элементов и исключения пересечения потоков во времени и пространстве.

 

При расчете количества средств вертикального транспорта требуется учет объемов и времени транспортирования материалов и полуфабрикатов для возведения стенового ограждения, армирования перекрытий, транспортирования материалов разборки покрытия, т.е. тех видов работ, которые совмещаются с ведущим процессом. Это обстоятельство позволяет создать объектный поток, состоящий из частных специализированных. При этом необходимо обеспечение технологических циклов вертикальным и горизонтальным транспортом, механизированным инструментом и инвентарными средствами.

 

Время цикла ведущего процесса определяется из следующих условий

 

где SТМ - суммарная трудоемкость монтажных работ; N - количество рабочих в звене монтажников; к - коэффициент, учитывающий условия работ; п - число смен работы.

 

Для обеспечения непрерывности процесса монтажа каркаса где - время транспортирования элементов рам в зону монтажа; где tп - время погрузо-разгрузочных работ; tв.п - вертикального и tг.т - горизонтального транспортирования.

 

Требуемое количество подъемников может быть определено как

 

При имеет место цикличная схема транспортирования конструктивных элементов. В этом случае для исключения простоя осуществляются подача материалов и полуфабрикатов для стенового ограждения, а также транспортирование материалов разборки при условии полного использования производительности транспортных средств.

 

Повышение интенсивности производства работ достигается совмещением технологических процессов на захватках (секциях жилого дома) при условии соблюдения безопасных условий.

§ 11.4. Надстройка кирпичных и блочных зданий с использованием складывающегося рамного каркаса

 

Снижение продолжительности работ при надстройке зданий достигается при переходе от мелкоштучной сборки каркаса к укрупненной в виде складывающихся поярусных элементов рам. Это позволяет снизить трудоемкость и продолжительность основного цикла и создать систему специализированных потоков с максимальным совмещением технологических процессов.

 

На рис. 11.7 приведена конструктивная схема рамы, состоящая из опорных стоек требуемого сечения, к которым шарнирно соединены ригели и центральная стойка. Верхний ярус рамы включает стойки с шарнирными ригелями и кровельной частью в виде верхнего пояса с раскосами, шарнирно соединенными с нижним поясом (ригелем).

 

Рис. 11.7. Технологическая схема монтажа облегченного рамного каркаса из складывающихся элементов

 

Крепление стоек рам приводится к обвязочному железобетонному поясу с помощью болтовых соединений. Между собой рамы соединены с помощью ригелей трубчатого сечения, которые входят в патрубки, размещаемые в узлах из полости рам. Для обеспечения пространственной жесткости на период возведения стенового ограждения предусматриваются наклонные связи, которые в последующем демонтируются.

 

Конструктивное решение рамного каркаса предусматривает создание монолитных плит перекрытий с омоноличиванием ригелей и связевых систем.

 

Такое решение приемлемо для зданий с техническим или чердачным этажом, со стенами из кирпича или крупных блоков высотой до 9 этажей. Двухэтажные надстройки выполняются с внутренним или внешним водостоком.

 

Технология возведения надстройки

 

Использование облегченной конструкции рамы за счет применения гнутых профилей позволило применять крышевой кран для вертикального подъема и монтажа. Крановые пути размещаются по внутренней оси здания, тем самым передают нагрузки в зоны с минимальным моментом. В случае когда по расчетным данным несущей способности покрытия недостаточно, в зоны технического этажа производят установку временных распределительных стоек. Монтаж рам осуществляется отдельными блоками (ярусами) или при полном их укрупнении на специальной площадке в зоне действия крана. Более безопасным является метод поярусного монтажа, когда суммарная масса элементов рамы не превышает 500 кг.

 

Для обеспечения устойчивости выверки элементов рам используются подкосы, струбцины, монтажные площадки и др. технологическое оборудование. После выверки и временного крепления осуществляется сварка узловых элементов, что обеспечивает проектное положение рам, их геометрическую неизменяемость и устойчивость. Для объединения в каркас рамы соединяются продольными ригелями и обвязочными балками, которые крепятся к кронштейнам с помощью болтовых или сварных соединений.

 

Возведение каркаса ведется отдельным технологическим потоком. После выполнения цикла работ на захватке (секции) производят работы по устройству подвесной опалубки и армированию плит перекрытия. Бетонирование перекрытия осуществляется с подачей смеси бетононасосом, что обеспечивает минимальные трудоемкость и продолжительность работ. Выполнение бетонных работ производится после выполнения работ по возведению наружных стен первого яруса. Это обстоятельство позволяет получить объемы, защищенные перекрытием от атмосферных осадков.

 

После набора прочности первого надстраиваемого этажа осуществляют бетонирование перекрытия второго этажа.

 

На рис. 11.8 приведена технологическая последовательность производства работ по надстройке 3-секционного жилого дома с кирпичными стенами. Кроме крышевого крана в качестве грузоподъемных средств используются грузопассажирские подъемники, размещаемые в торцах зданий. Они предназначены для подъема материалов и полуфабрикатов на монтажный горизонт с последующим распределением с помощью механизированных тележек. Они используются также для транспортирования материалов разборки железобетонного покрытия.

 

Рис. 11.8. Фрагмент стройгенплана и технологическая последовательность производства работ по надстройке жилого дома с использованием легкого крышевого крана

1 - крышевой кран; 2 - площадка укрупнительной сборки; 3 - рамный каркас; 4, 5 - процессы устройства несъемной опалубки армирования и укладки бетонной смеси АБН; 6 - грузопассажирский подъемник; 7 - навесы над входами; 8 - ограждение

 

После окончания монтажа каркаса крышевой кран демонтируется с использованием пневмоколесного крана Libherr с вылетом стрелы и грузоподъемностью, обеспечивающими его транспортирование на отметку дневной поверхности. При выполнении этого вида работ жильцов временно (на 1,5-2,0 ч) выселяют с верхних этажей опасной зоны.

 

Применение крышевого крана и двух подъемников позволяет создать ритмичные потоки по выполнению различных циклов работ. Специализированные потоки имеют фронт работ, независимых друг от друга. Это обстоятельство позволяет максимально совместить работы во времени и сократить общую продолжительность работ. Наиболее трудоемкими являются процессы разборки кровельной части и устройство оконных проемов в кирпичной кладке технического этажа.

 

Для производства работ используются механизированный инструмент для резки кирпича и бетона, газосварочные аппараты и гидравлические ножницы для резки металла, мототележки для транспортирования материалов разборки к грузопассажирским подъемникам. Повышение трудоемкости работ объясняется высоким уровнем стесненности в пространстве технического этажа.

 

Использование крышевого крана позволяет снизить трудоемкость работ по устройству каркаса в 8-10 раз, что существенно влияет на общую продолжительность. Формирование объектного потока, включающего ряд специализированных работ, обеспечивает планомерный и ритмичный посекционный ввод в эксплуатацию надстройки. Примерный график производства работ приведен на рис. 11.9. Разбивка на захватки и применение поточных методов способствуют максимальному совмещению в пространстве и во времени строительных процессов, что обеспечивает снижение общей продолжительности работ.

 

Примерный график производства работ по надстройке 3-секционного жилого дома

 

Рис. 11.9

 

На рис. 11.10 приведена конструктивно-технологическая схема двухэтажной надстройки с использованием складывающихся рам из гнутых профилей.

 

Рис. 11.10. Конструктивно-технологическая схема 2-этажной каркасной надстройки из складывающихся элементов рам

1 - монолитный железобетонный пояс; 2 - перекрытие; 3 - кровельная часть; 4 - подвесной потолочный элемент из цементно-стружечных плит; 5 - кладка из мелкоштучных легкобетонных блоков; 6 - утеплитель; 7 - штукатурное покрытие; 8 - занавес из полимерной ткани; 9 - подмости

 

Возведение стенового ограждения первого этажа осуществляется с использованием газосиликатных блоков плотностью 450-500 кг/м3 с дополнительной теплоизоляцией пенополистиролом толщиной 80 мм и облицовкой из кирпича.

 

Второй этаж надстройки выполнен с ограждением и утеплителем минераловатными полужесткими плитами толщиной 250 мм и внутренней обшивкой из гипсокартонных плит. Аналогичная конструктивная схема применена для чердачного перекрытия, которое состоит из двухслойной подшивки цементно-стружечными плитами, пароизоляцией, утеплителем минераловатными полужесткими плитами и поверхностью настила.

 

Одним из вариантов утеплителя перекрытия может служить монолитный дисперсно-армированный пенобетон, приготавливаемый в условиях площадки и транспортируемый по трубопроводам к месту укладки.

§ 11.5. Особенности надстройки зданий со скатной кровлей

 

Основные конструктивно-технологические решения приемлемы для зданий, имеющих скатную кровлю с чердачным помещением. Дополнительный объем подготовительных работ состоит в демонтаже элементов кровли, стропил, обрешетки, что требует использования специальной техники и технологии. Наиболее уязвимой является защита перекрытия от атмосферных осадков, что исключительно важно при производстве работ без отселения жильцов.

 

До производства демонтажных работ осуществляют цикл устройства гидроизоляционного ковра по наружной поверхности чердачного перекрытия с использованием сварных пленочных покрытий. Для обеспечения водостока устраиваются технологические и приемные (временные) воронки.

 

При использовании крышевого крана производится расчет несущей способности чердачного многопустотного настила на дополнительные нагрузки. В случае недостаточной несущей способности производят усиление перекрытия путем дополнительного армирования пустот и зон опирания с последующим обетонированием.

 

Устройство кранового пути осуществляется отдельными участками, равными радиусу действия крана. Подъем необходимых материалов и элементов крановых путей осуществляется с торцевой части зданий грузопассажирским подъемником. Монтаж крана на проектную отметку производится пневмоколесными кранами с телескопическими стрелами, обеспечивающими требуемые высоту подъема, вылет стрелы и грузоподъемность. При монтаже крышевого крана требуется временное выселение (на 1,5-2,0 ч) жильцов квартир, находящихся в торцевой секции дома.

 

При наличии крышевого крана монтаж каркаса надстройки осуществляется плоскими укрупненными элементами.

 

Ограждения в виде козырьков по периметру несущих стен должны рассчитываться из условия случайного падения фрагмента рамы с коэффициентом запаса по прочности не менее трех. В процессе монтажа рамного каркаса требуется временное отселение жильцов секций, на которых ведутся монтажные работы.

 

Остальные технологические процессы - возведение монолитных перекрытий, устройство наружных и внутренних стен, кровельные и другие строительно-монтажные работы - производятся без отселения жильцов.

 

Наиболее рациональным является использование рамной конструкции, выполненной из гнутых профилей. Такое решение позволяет снизить массу конструкции в 1,5-2,0 раза. По данным расчетов, удельный расход металла составляет 30-35 кг/м2 площади.

§ 11.6. Реконструкция жилых зданий с пристройкой объемов

 

При общей малометражности квартир основными архитектурно-планировочными недостатками являются малые площади кухонь, балконов, совмещенные или раздельные санузлы, отсутствие второго лифта, что существенным образом снижает комфортность проживания.

 

Задача реконструкции жилого фонда без отселения жильцов должна в первую очередь решать вопросы, связанные с расширением площадей этих помещений, повышением теплотехнических характеристик ограждений, заменой устаревшего или изношенного инженерного оборудования и светопрозрачных конструкций.

 

Типовым планировочным решением является размещение кухонь и сантехнического блока в зоне примыкания к лестнично-лифтовому узлу для жилых 9-этажных домов различных серий.

 

Пристройка объемных эркеров, расширяющих площади кухонь, увеличение площади балконов с превращением их в остекленные лоджии являются наиболее технологичными решениями, обеспечивающими производство работ без отселения жильцов.

 

На рис. 11.11 приведены планировочные решения типового 9-этажного кирпичного дома серии II-29 до и после реконструкции. Использование индустриальных блоков позволяет в короткие сроки выполнить объем работ по обстройке здания с минимальным нарушением ритма жильцов.

 

Рис. 11.11. Планировочное решение типовых этажей 9-этажного жилого дома серии II-29 до (а) и после (б) реконструкции

 

Сохраняя общий принцип технологии производства работ, возможна реконструкция панельных, крупноблочных и кирпичных зданий высотой 9 этажей.

 

С увеличением высоты зданий существенно меняются условия производства работ, снижается точность монтажных операций в результате ветрового воздействия, повышаются вероятность снижения координации грузоподъемных средств, степень риска.

 

Обеспечение требуемого уровня безопасности достигается путем использования специальных средств и инвентаря: ловителей, ограждений, кондукторов, строповочных устройств с гасителями колебаний, грузоподъемных средств с изменяемой скоростью вертикального и горизонтального перемещения, пневмоподушек и демпферов, исключающих ударное взаимодействие монтируемых объемных блоков со стеновым ограждением, и др.

 

Общий принцип пристройки объемов приведен на рис. 11.12. Он включает устройство свайных фундаментов и монолитного ростверка, объединенных с цокольной частью, на который производится поэлементный монтаж блоков. В зависимости от конструктивной схемы зданий крепление блока производится с помощью металлических связей, анкеруемых в сборных плитах перекрытий, внутренних несущих стенах, в плитах многопустотного настила путем омоноличивания анкера в пустотах, и др. Это обеспечивает совместную работу с элементами зданий и исключает образование неплотностей. Верхний блок получает дополнительное омоноличивание при устройстве обвязочного пояса для надстройки этажей.

 

Рис. 11.12. Технологическая схема пристройки объемов с использованием крышевого крана

1 - кран; 2 - объемный блок; 3 - свайные фундаменты; 4 - монолитный ж/б ростверк; А1, А2 - узлы крепления элементов объемных блоков к междуэтажным перекрытиям

 

Использование разрядно-импульсной технологии устройства свай обеспечивает их высокую несущую способность и малую осадку фундаментов под пристраиваемые объемы. Это обстоятельство создает предпосылки геометрической неизменяемости и устойчивости пристроек независимо от технологических нагрузок.

 

Для жилых домов серии II-57 (рис. 11.13) увеличение площади кухонь достигается путем пристройки объемных блоков и вырезки панелей, примыкающих к ним. Этот процесс осуществляется после монтажа объемных элементов, выполнения цикла работ по расширению балконов и превращению их в лоджии, утепления наружных стен и др. восстановительных работ. Мы получаем обновленный облик зданий, отвечающий современным градостроительным требованиям.

 

Рис. 11.13. Планировочное решение жилых домов серии II-57 до (а) и после реконструкции (б, в, г)

 

Изменяя геометрию блоков, достигается определенное разнообразие архитектурной выразительности зданий.

 

Наибольший экономический и социальный эффект достигается при комплексной реконструкции, когда кроме увеличения площади застройки осуществляется надстройка 1-2 этажами, что приводит к получению дополнительных площадей с гибкой планировкой квартир.

 

Пристройка объемов из сборно-монолитных конструкций предусматривает использование металлических объемных элементов каркаса (этажерки) на 1-2 этажа, их установку с помощью легкого крышевого крана с креплением к несущим элементам здания и последующей укладкой бетонной смеси в плиты перекрытия и полые стойки каркаса этажерки.

 

Элементы каркаса включают стойки из металлических труб, объединенные с помощью металлических связей. В уровне перекрытий устанавливаются подвесная несъемная опалубка из цементно-стружечных плит и арматурный каркас из сетки. По периметру устанавливается вертикальная несъемная опалубка на толщину перекрытия.

 

Стойки этажерки, примыкающие к наружному стеновому ограждению, снабжаются кронштейнами для размещения связей с несущими конструкциями.

 

Поэтажное наращивание объемных каркасов осуществляется на полную высоту здания. Затем производятся подача и укладка бетонной смеси автобетононасосом. Для получения трубобетонных несущих конструкций этажерки осуществляется поярусное их омоноличивание.

 

Устройство стенового ограждения производится путем монтажа тонкостенных дисперсно-армированных панелей с болтовым соединением закладных деталей к кронштейнам вертикальных трубобетонных стоек (рис. 11.14). Они служат фасадными элементами пристроек. Возведение стенового ограждения производится из пенополистирольных мелкоштучных блоков толщиной 350 мм при плотности 190-200 кг/м3, что обеспечивает теплотехнические требования и соответствует уровню пожарной безопасности Г-1.

 

Рис. 11.14. Конструктивно-технологическая схема возведения пристройки с использованием каркаса из трубобетона

1 - каркас из труб Æ 230 мм; 2 - несъемная опалубка; 3 - монолитная плита; 4 - экран облицовки; 5 - кронштейн; 6 - кладка из легкобетонных блоков; 7 - 3-слойная наружная стеновая панель

 

Возведение стенового ограждения производится с перекрытия пристройки. Подача материалов осуществляется крышевым краном.

 

Использование дисперсно-армированных панелей толщиной 30 мм из архитектурного бетона позволяет исключить наружные отделочные работы и существенно разнообразить архитектурную палитру.

 

На рис. 11.15 приведены технологические схемы и последовательность производства работ по устройству пристроек без отселения жильцов.

 

Рис. 11.15. Технологические схемы возведения пристроек из объемных рамных блоков

а - при монтаже крышевым краном; б - пневмоколесным краном; в - бетонирование перекрытий автобетононасосом; 1 - крышевой кран; 2 - пневмоколесный кран; 3 - объемные блоки; 4 - автобетононасос; 5 - омоноличивание плиты перекрытия

 

Наиболее эффективной является технология устройства фундаментов по горизонтально-цикличной схеме, а монтажа пристроек - по вертикально-восходящей схеме. Используются специализированные потоки по возведению фундаментов, монтажу объемных элементов пристройки, бетонированию плит перекрытия и устройству ограждающих конструкций из мелкоштучных энергоэффективных блоков.

 

Определяющим фактором интенсивности производства работ является использование мобильных средств механизации при монтаже, подаче бетонной смеси и материалов стенового ограждения. При этом технология производства работ должна обеспечивать безопасность как работающих, так и жильцов.

 

Эффективность использования грузоподъемных средств и бетононасосного транспорта определяется из условия непрерывной работы этих механизмов. Решение задачи по минимизации затрат позволило оценить соотношения между интенсивностью монтажа элементов пристройки с доставкой блоков. Получение зависимости изменения себестоимости производства работ показало, что область минимальных затрат достигается при непрерывной работе крана и бетононасосов как наиболее дорогостоящих механизмов.

§ 11.7. Оценка инвестиционных проектов

 

Целесообразность выполнения реконструктивных работ диктуется многими факторами, к числу которых относятся: архитектурная значимость объекта реконструкции в городской застройке; комфортность расположения в квартале застройки; положение здания (в деловой части города, промышленной зоне, экологически чистом районе, промышленном и т.д.); удаленность от городских транспортных средств; наличие инфраструктуры и т.п.

 

В общем плане перечисленные факторы служат элементами предварительной оценки принятия решения. Чаще всего на этом этапе решается вопрос перепрофилирования реконструируемого объекта. Например, жилое здание превратить в административное или адаптировать складское помещение под офис, таможню и т.д.

 

Одним из важных этапов принятия решения являются результаты технического обследования. Оценка состояния грунтов основания, фундаментов, стен и перекрытий в общем плане дает представление о степени износа конструкций и ориентировочном объеме реконструктивных работ. На этом этапе решается вопрос о возможности и целесообразности надстройки здания, реконструкции в прежнем объеме, сносе из-за его ветхости или передвижке на новое место. Исследования и практический опыт реконструктивных работ на Западе показывают, что каждое здание как сложная многофункциональная система имеет срок экономической службы, по истечении которого экономически выгодно выполнять определенный уровень реконструктивных работ.

 

Процесс принятия решения о выполнении реконструктивных работ является многофункциональным процессом, в основе которого прежде всего лежит финансовый анализ ситуации.

 

Финансовый анализ проекта реконструкции зданий является важнейшим этапом как на стадии проектирования, так и на стадии принятия решения об инвестировании капитала.

 

Сущность такого анализа состоит в оценке того, на сколько тот или иной проект будет выгодным с точки зрения получения прибыли инвестором. В настоящее время финансирование реконструкции как жилых, так и административных зданий в Москве и в Санкт-Петербурге осуществляется в основном за счет госбюджетных средств, а также средств частных инвесторов, основная задача которых состоит в получении прибыли.

 

Постановка задачи при анализе проекта, при которой учитывается только прибыльность инвестиций, существенно снижает число анализируемых параметров, но с другой стороны, существенно повышает требования к точности по оставшимся параметрам.

 

Эффективность проектов реконструкции характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам участников.

 

В соответствии с методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов показатели могут быть разделены на: показатели коммерческой эффективности, учитывающие реализацию площадей реконструируемых зданий; показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия выполнения проектов реконструкции для федерального, регионального и местного бюджетов; показатели экологической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проектов и затрагивающие интересы города, региона и т.п.

 

Этот показатель рассчитывается при выполнении крупного проекта, например по комплексной реконструкции квартала застройки.

 

Кроме экономических показателей дается оценка социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с охраной окружающей среды.

 

При разработке и сравнительной оценке вариантов проекта реконструктивных работ учитывается влияние спроса на изменение объема реализации и рыночной цены единицы продукции с учетом изменения цен потребляемых ресурсов.

 

Для соизмерения разновременных показателей стоимости в результате колебания цен на используемые ресурсы и прогнозируемого эффекта используется норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

 

Сравнение различных вариантов инвестиционных проектов производится с использованием показателей, к которым относятся: чистый дисконтированный доход (ЧДД); индекс доходности (ИД); внутренняя норма доходности (ВНД); срок окупаемости (СО).

 

Чистый дисконтированный доход определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу. В качестве шага принимается период времени, который необходим для получения готовой к эксплуатации продукции. При реконструкции квартала застройки этим периодом является ввод готового объекта или его части (секция жилого дома, этаж надстройки и т.п.).

 

При отсутствии значительных отклонений инфляционного характера величина ЧДД для постоянной нормы дисконта может быть оценена по следующей зависимости:

 

где Rt - результат, достигаемый на t-м шаге расчета; Зt - затраты, осуществляемые на том же периоде; Т - горизонт расчета, равный номеру периода расчета, на котором производится реализация готовой продукции.

 

При этом значение t для каждого объекта реконструкции будет равно суммарной продолжительности реконструктивных работ.

 

Индекс доходности представляет собой отношение сумм приведенных эффектов к величине капиталовложения

 

где - затраты на t-м шаге (периоде) при условии, что в них не входит капиталовложение; К - сумма дисконтированных капиталовложений Кt - капиталовложения на t-м периоде.

 

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет норму дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям. ВНД определяется путем решения уравнения

 

Инвестиционный проект считается оправданным, если ВНД больше или равна требуемой инвестором нормы дохода на капитал.

 

Срок окупаемости представляет собой минимальный временной интервал, за пределами которого суммарный эффект является положительным и достигается возврат инвестированного капитала. При выполнении реконструкции зданий срок окупаемости как понятие эффективности может быть распространен на объекты, эксплуатация которых обладает доходностью. К ним можно отнести гостиницы, офисы, гаражи и стоянки и другие объекты. Возврат инвестиционного капитала достигается при реализации продукции.

 

Для анализа долгосрочных проектов, например комплекса реконструктивных работ квартала застройки, наиболее приемлемым является показатель внутренней доходности. В простейшем случае он определяется как решение уравнения относительно i:

 

где инвестиционный проект состоит во вложении сумм с1, с2, с3, К, сп соответственно в моменты времени t1 < t2 < К < tn. Получаемый доход определяют суммы d1, d2, d3, К, dn, поступающие в моменты соответственно s1 < s2 < К < sn при tn < s1.

 

Указанные подходы являются базовыми при анализе любых инвестиционных проектов. Они не учитывают специфику каждой конкретной области. Наконец, эти коэффициенты не учитывают экономическую ситуацию в стране, в которой осуществляются инвестиции. Например, при высоком уровне инфляции такой показатель, как период окупаемости проекта, в принципе неприменим. При анализе инвестиционных проектов по реконструкции зданий приходится учитывать следующие особенности.

 

Представляется целесообразным разбить финансовый анализ на следующие этапы.

 

1. Предварительный анализ.

 

Состоит в оценке прибыли и подборе вариантов. В конце этапа имеются 2-3 конкурирующих проекта.

 

2. Анализ доходности проектов.

 

На этом этапе осуществляются детальная оценка размеров капиталовложений и прогноз цены здания после реконструкции для каждого проекта.

 

В конце этапа должны иметься численные значения показателей ИД, ВНД и СО для каждого проекта.

 

3. Анализ устойчивости каждого проекта.

 

На этом этапе исследуется устойчивость показателей по отношению к колебаниям инфляции, цен на недвижимость, цен на рабочую силу, ГСМ, строительные материалы и т.д.

 

4. Окончательный выбор проекта.

 

В результате сравнительного анализа коэффициентов и их устойчивости инвестор выбирает проект.

 

Указанная очередность этапов носит условный характер. Например, возможна ситуация, когда внутренняя доходность каждого из отобранных проектов не устроит инвестора, что приведет к возвращению на 1-й этап. Наконец, вполне возможно, что каждый проект будет неустойчивым по отношению к колебанию какого-либо фактора, что сделает проекты чрезвычайно рискованными и инвестор будет вынужден вообще отказаться от реконструкции данного здания.

 

Предварительный анализ

 

Цель предварительного анализа состоит в отборе нескольких «эскизных» проектов реконструкции здания. Под эскизным проектом в дальнейшем будем понимать краткое описание видов работ, проводимых в течение реконструкции, описание требований к качеству работ, требования к срокам выполнения работ.

 

Анализ состоит в оценке технического состояния здания. Определяются остаточная стоимость здания, процент его износа. В результате строится прогноз обязательных затрат на реконструкцию.

 

Все затраты по реконструкции можно разбить на две части.

 

I часть. Обязательные затраты, т.е. затраты на работы, без которых реконструкция невозможна. Например, усиление фундаментов, укрепление грунтового основания.

 

Как правило, обязательные затраты не влияют на цену, за которую можно будет продать здание, или оказывают слабое воздействие. В дальнейшем предполагаем, что этого влияния нет вообще.

 

II часть. Удорожающие затраты. Указанные затраты носят дополнительный характер и, как правило, увеличивают рыночную цену здания. Например, особо качественная отделка помещений, прокладка каналов под линии связи, надстройка мансарды, строительство подземного гаража и т.д.

 

Влияние удорожающих затрат на рыночную цену определяется местоположением реконструируемого здания. Например, в центральном районе города ожидаемая цена здания, реконструируемого под офис, с высокими удорожающими затратами будет выше, чем цена здания, реконструируемого под жилье. В экологически чистой жилой зоне следует ожидать обратной ситуации. Наконец, для реконструкции зданий окраины города следует ожидать ослабленного воздействия удорожающих затрат на цену зданий как офисного, так и жилищного типа.

 

Связь удорожающих затрат и рыночной цены можно описывать функциями U1(x) для офисов и U2(x) для жилья, где х - удорожающие затраты и U1 и U2 - цена здания.

 

Анализ технического состояния здания дает не только оценку обязательных затрат С. Совместно с изучением требований администрации округа анализ технического состояния дает возможность составить бинарный вектор вариантов реконструкции R = (r1, К, rк). Каждая компонента вектора есть ответ на вопрос, возможно ли осуществить то или иное конструктивное изменение в здании. Например, повысить этажность, сделать подземный гараж или складские помещения и т.д. Размерность вектора R определяется техническим состоянием здания, его возрастом, местоположением и т.д. Множество векторов R дает пространство конструктивных решений: R = {R = (r1, К, rк)/ri = 0,1}.

 

Выбор проекта на данном этапе состоит в определении вектора конструктивных решений R и уровня удорожающих затрат. Вид зависимости Х от R чрезвычайно сложен и определяется в каждом конкретном случае.

 

Выбор R осуществляется на основании максимизации коэффициентов ИД и ВНД, т.е. решения задачи:

 

Поскольку данная задача не обязательно имеет единственное решение, в результате будет отобрано несколько проектов.

 

В тех случаях, когда инвестор использует заемные деньги, например берет кредит в банке, при анализе коэффициентов необходимо учитывать временной фактор - срок реконструкции Т. Здесь необходимо учитывать коэффициент удорожания строительных работ g(Т), график которого изображен на рис. 11.16.

 

Рис. 11.16. К оценке оптимальной продолжительности реконструктивных работ

 

Анализ доходности проектов

 

Анализ доходности каждого проекта начинается с оценки затрат, производимых в каждый момент времени. Оценку затрат следует проводить в одной валюте с учетом прогнозируемого курса.

 

Пусть финансирование проекта осуществляется вложениями разовых сумм С1, С2, К, Сп в моменты t1, t2, К, tn соответственно и непрерывным вложением денег, описываемым функцией r(t). Пусть продолжительность прогноза будет T и ожидаемая рыночная цена реконструируемого здания - Р. Тогда значение внутренней доходности составит

 

Внутренняя доходность проекта i есть решение уравнения ВНД(i) = 0.

 

При сравнении двух или нескольких проектов можно использовать коэффициенты внутренней доходности. Однако наилучший метод - это учет прибыли, особенно если вся инвестируемая сумма или ее часть представляет из себя заемные средства.

 

Пусть есть два конкурирующих проекта А и В, описываемые функциями внутренней доходности соответственно ВНДA(i) и ВНДВ(i).

 

Тогда если ВНДA(i) < 0 и ВНДВ(i) < 0, то оба проекта будут убыточны. Если ВНДA(f) > ВНДВ(f) и ВНДA(i) > 0, то стоит выбрать проект А как приносящий большую прибыль.

 

Анализ устойчивости проектов

 

На этом этапе решается задача устойчивости проектов по отношению к случайным колебаниям параметров. В реальности все используемые в расчете ВНД(f) параметры являются случайными величинами. Оцениваемая величина ВНД(f) является оценкой случайной величины x, представляющей из себя значение прибыли от проекта. На данном этапе осуществляется оценка распределения прибыли от каждого анализируемого проекта.

 

Анализ устойчивости предлагается проводить методом случайного моделирования.

 

Пусть ВНД(x1, К, xk) - значение прибыли в зависимости от к параметров. В результате испытаний имеем вектор реализации (ВНД(х11, К, хк1),..., ВНД(х1n, К, хкп)).

 

Оценки среднего и дисперсии производим по стандартным формулам.

 

Пусть анализируются два проекта - А и В.

 

Пусть mА и - среднее и дисперсия для ВНДA, mВ и - среднее и дисперсия для ВНДВ. Выбор наилучшего проекта можем осуществить, используя разные критерии. Если, например, mА > mВ и то, безусловно, проект А более предпочтителен.

 

Процесс реализации проекта реконструкции может быть представлен в виде взаимосвязанных информационно-технологических и финансовых потоков, включающих разработку концепции, производственное планирование, проведение маркетинговых исследований, поиск и работу с инвесторами на основе разработанного бизнес-плана, рабочее проектирование и подписание контрактов.

 

Анализ доходности проектов учитывает обязательные и удорожающие затраты. К обязательным относятся затраты на реализацию конструктивно-технологических решений, отражающие эффективность принятой технологии и организации ведения работ. Удорожающие затраты учитывают факторы: местоположение объекта, продолжительность реконструкции и изменения за этот период процентных ставок кредитов, цен на недвижимость, стройматериалы, арендную плату на машины и механизмы.

 

Процесс реализации проекта реконструкции может быть представлен в виде взаимосвязанных информационно-технологических и финансовых потоков, включающих разработку концепции, производственное планирование, проведение маркетинговых исследований, поиск и работу с инвесторами на основе разработанного бизнес-плана, рабочее проектирование и подписание контрактов.

 

Процесс выполнения реконструктивных работ согласуется с графиком финансирования за счет получения кредитов или осуществления платежей инвесторами. В случае кредитования предусматривается расчетный период оплаты за кредиты.

 

Непосредственно выполнение реконструкции объекта или комплекса зданий и сооружений осуществляется с разбивкой на отдельные циклы, включающие: подготовительные работы; работы нулевого цикла или по усилению фундаментов, надземной части; кровельные, отделочные и специальные виды работ, осуществляемые подрядными организациями.

 

Завершение работ предусматривает послесдаточное обслуживание, передачу на баланс готовых объектов, сдачу их в аренду или коммерческую реализацию.

 

На рис. 11.17 приведена схема реализации проекта реконструкции с возможными временными и организационно-технологическими связями. Их анализ показывает, что определяющими факторами эффективности являются продолжительность производства работ и ритмичность (непрерывность) финансирования. Эффективность инвестиционных проектов характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов.

 

Рис. 11.17. График реализации проекта реконструкции

 

Слежение за изменением стоимости реализации проекта осуществляется по графикам нарастающих затрат. Наиболее рациональным является использование сетевых графиков производства работ. Они позволяют построить линии фактических затрат по ранним и поздним срокам выполнения работ, провести анализ финансовых потоков и выполнить прогнозирование путем сравнения графика выполнения работ по ранним и поздним срокам с учетом вероятностного характера продолжительности. При различной продолжительности выполнения работ их стоимость изменяется в результате привлечения дополнительной рабочей силы или средств производства для интенсификации работ. Подрядная организация, пользуясь графиком нарастания затрат при известных сроках платежей, может планировать взятие кредитов. Заказчик использует данный график для регулирования платежей с тем, чтобы провести некоторые операции со свободными финансовыми средствами. Сетевой график, кроме этого, облегчает слежение за поставками материалов и позволяет осуществлять корректировку стоимости работ с учетом инфляционных процессов.

 

Снижение параметров инвестиционного процесса существенно зависит от продолжительности и совмещения технологических циклов: технического обоснования t1, разработки проекта t1, t2 и комплекта технической документации t3, t5, подготовительного t3, t4 и основного t4, t6 периодов реконструкции. При их совмещении во времени достигается сокращение общего цикла T1 на величину DТ, что приводит к более раннему вводу объекта в эксплуатацию, смещению периода окупаемости и, соответственно, получению дополнительной прибыли (рис. 11.18).

 

Рис. 11.18. Снижение общей продолжительности работ за счет совмещения технологических этапов

 

Помимо рассмотренных примеров возможно снижение продолжительности основного периода реконструкции путем использования более современных технологий, индустриальных конструктивных решений и поточных методов производства работ. Сокращение продолжительности реконструкции за счет организационного фактора может достигать 15-20 % основного времени.

 

Поэтому в каждом конкретном случае требуется детальная проработка бизнес-планов с учетом рассмотренных факторов.

 

Ликвидность продукции

 

Реконструкция жилых зданий различных конструктивных схем дает готовую продукцию в виде квартир различной степени комфортности. Для масссовой крупнопанельной серии 1-464 с узким шагом (2,6; 3,2 м) внутренних несущих стен пристройка объемных эркеров позволяет увеличить площади кухонь и других малометражных комнат на 4-6 м2. В сочетании с надстройкой этажей здание оборудуется лифтами.

 

Для жилых домов с кирпичными стенами серии I-447 и др. возможна перепланировка квартир с их количественным сокращением, но с увеличением площадей. Это обстоятельство повышает уровень ликвидности квартир. Надстройка корпусов позволяет более рационально выполнить планировочные работы, в том числе с созданием квартир в двух уровнях.

 

Конкурентоспособность реконструируемых зданий с новым строительством и ликвидность продукции определяются рядом факторов экономического, архитектурного и социального характера.

 

Как показал опыт реконструктивных работ в Московской области, наибольшей востребованностью отличаются жилые дома с кирпичными стенами и надстройкой, не превышающей 3 этажа, при выполнении работ без отселения жильцов. Основными потребителями являются члены семей, проживающих в реконструируемых домах, при условии, что стоимость единицы площади существенно ниже, чем в новом строительстве, при высоком качестве работ и строительных материалов.

 

Существенное увеличение уровня спроса дает планировочное решение квартир. Наиболее востребованными являются одно- или двухкомнатные квартиры для поселения молодых семей.

 

Анализ рынка недвижимости показывает, что с ростом объемов нового строительства спрос на квартиры в реконструируемых зданиях несколько снижается. При росте уровня ликвидности нового строительства наблюдается снижение спроса на многоэтажные надстройки при реконструкции жилых домов первых массовых серий. Объективными причинами этого процесса являются:

 

- низкий уровень капитальности надстраиваемых этажей, осуществляемый с использованием металлических или деревянных каркасных систем с утеплением минераловатными плитами, обшивкой сайдингом или защитой штукатурными покрытиями с низким уровнем долговечности;

 

- существенная разница между планировочным решением реконструируемой и надстраиваемой частей, что приводит к социальному расслоению по условиям проживания в одном доме;

 

- не обеспечивается требуемый уровень надежности реконструируемого здания. Осадки фундаментов пристраиваемых объемов при одностороннем уширении корпусов и надстраиваемых частей приводят к раскрытию стыков и другим негативным явлениям;

 

- использование неадаптированных технологий по надстройке этажей влечет к протечкам из-за слабой защиты от атмосферных осадков, к случаям возгорания в результате выполнения сварочных работ, нарушению режима проживания жильцов. Эти факторы не способствуют развитию метода реконструкции жилого фонда без отселения жильцов;

 

- при надстройке выше двух этажей себестоимость единицы продукции, приближающаяся к новому строительству, при слабой организационно-технологической подготовке производства и низком уровне производства работ.

ГЛАВА

12 ТЕХНОЛОГИИ ПЕРЕМЕЩЕНИЯ ЗДАНИЙ

§ 12.1. Общие положения

 

Технология перемещения зданий включает их передвижку на новое место в соответствии с градостроительными задачами и вертикальный подъем, который предусматривает увеличение габаритов первого этажа, а также ликвидацию последствий заглубления здания или его деформаций в результате длительной эксплуатации.

 

Передвижка зданий и сооружений преследует цель осуществить перепланировку городской среды с целью расширения магистралей или прокладки новых улиц. В этом случае, когда здание препятствует этому процессу, то его либо демонтируют, а в случаях высокой архитектурно-исторической значимости - осуществляют его перемещение на новое место.

 

Перемещение различного рода построек и массивных элементов осуществлялось в глубокой древности. Примерами тому могут служить работы по возведению пирамид в Египте, когда требовалось транспортировать и перемещать на большие расстояния блоки массой до 100 т. При сооружении храма Солнца в Баальбеш (Ливан) во II в.н.э. использовались отдельные блоки массой до 1200 т, которые доставлялись на расстояние 800 м.

 

Более поздние сведения свидетельствуют о том, что перемещение различного рода сооружений достаточно часто находило свое применение. Так, в 1586 г. в Риме перемещен на 325 м обелиск императора Калигулы массой 325 т и высотой 27 м. Он простоял на своем месте 15 веков. В результате осадки основания произошло отклонение от вертикали и возникла опасность его разрушения. Работы по перемещению обелиска на новое место были выполнены Доминико Фонтане Перемещение обелиска производилось в три этапа: поворот из вертикального в горизонтальное состояние; перемещение к новому месту установки; поворот из горизонтального в вертикальное состояние. Отсутствие грузоподъемных механизмов потребовало применения специальных башен, которые возводились вокруг обелиска. Затем с помощью полиспастов поднимался и опускался обелиск.

 

Перемещение производилось по наклонной эстакаде с использованием площадок, опирающихся на катки. Все операции по подъему, приведению в горизонтальное положение, перемещению осуществлялись с использованием полиспастов и кабестанов. Технология и организация работ требовали соответствующих расчетов, использования многочисленной рабочей силы, синхронной работы грузоподъемных средств, четкой организации процессов, большого числа вспомогательных сооружений в виде башен, стен, анкеров, воспринимающих нагрузки от канатов, полиспастов и других подсобных устройств.

 

На рис. 12.1 приведены рабочие моменты перемещения обелиска, дающие представление о грандиозности проведенных работ.

 

Рис. 12.1. Общий вид площади с приспособлениями для перемещения обелиска (Рим, 1586 г.)

 

Из отечественной практики можно отметить перемещение камня для постамента памятнику Петру I, масса которого составляла 1200 т, Александровской колонны, установленной на Дворцовой площади С.-Петербурга, и многих других случаев.

 

Работы по перемещению различных крупнотоннажных элементов, зданий и сооружений всегда уникальны, требовали индивидуальных решений, расчетов, специфической организации труда, большого количества рабочей силы. В основе методов перемещения использовались, как правило, катучие опоры, которые обеспеч

Date: 2016-05-17; view: 1412; Нарушение авторских прав; Помощь в написании работы --> СЮДА...



mydocx.ru - 2015-2024 year. (0.009 sec.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав - Пожаловаться на публикацию