Группировка и описание зданий и сооружений

Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Жилые дома в городах обычно объединяют в 4 основных категории: престижные, массовые, пятиэтажки (хрущевки) и элитные (люкс). Престижные – современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, сталинские начала века и пятиэтажки с высокими потолками.

Основные признаки группировки зданий:

1.Этажность (одноэтажное, двухэтажное, многоэтажное).

2.Вид освещения (естественное, искусственное, совмещённое).

3.Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование).

4.Температурный режим (отапливаемые, неотапливаемые).

5. Вид строительного материала (каменные, деревянные, саманные, глинобитные, смешанные).

6.Капитальность (особокапитальные,обыкновенныеоблегчённые,рубленные).

7.Срок службы, лет(100, 80, 65, 40,20)

Массовые – современные блочные и панельные дома 12, 14, 17 и 22 этажей в различных районах города.

Пятиэтажки – панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.

Элитные дома улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений.

Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3000 видов и типов) можно объединить по функциональному назначению в 21 и 16 групп.

Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:

1) наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);2)

2) площадь, м2; объем, м3; высота, м; №)

3) материал стен, крыш, перекрытий;4)

4) время постройки;5)

5) перечень дефектов по видам и размеру;6)

6) экспертная оценка стоимости элементов и всего здания.

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры:

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

- Прочность и устойчивость конструкции;

- Влаго- и морозоустойчивость;

- Водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

- Удельные площади и кубатура;

- Температурно-влажностной режим в помещениях;

- Термичность, звукоизоляция;

- Эстетичность, эргономичность. экологичность, безопасность в использовании и др.

3. Архитектурно-планировачное соответсвие назначению:

- Отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

- Отношение строительного объема к рабочей площади;

- Отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

- Комфортабельность

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

- стоимость возведения строения;

- эксплуатационные затраты;

- доходность использования.

Безопасность эксплуатации – это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом. После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости, которое определяется многими условиями, в частности, соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое положение объекта.

Ситус – результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на 4 уровнях.

Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанного материала. Среди них следует выделить:

• газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;

• физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;

• жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются в контенейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.