Пример № 7

Определить изменение ставки капитализации объекта оценки при изменении срока полезной жизни объекта от 4 до 5 лет при ставке дохода на инвестиции 15%.

Решение:

Годовая норма изменения капитала

СТвоз(4года) = 100 / 4 = 25%, СТвоз (5 лет) = 100 / 5 = 20%.

При сроке 4 года и 5 лет соответственно ежегодно будет возвращаться 25% и 20% первоначальных инвестиций.

Ставка капитализации СТ кап = СТин + СТвоз.

СТ кап(4года) = 15 + 25 = 40%; СТкап (5лет) = 15 20 = 35%.

С увеличением срока полезной жизни объекта на 1 год при прочих равных условиях ставка капитализации снизилась на 5,0%.

Вопросы по теме:

1. Метод расчёта ставки капитализации?(Линейный возврат капитала).

2. Что такое ставка возмещения капитала?

3. Что такое первоначальные инвестиции?

Формула подсчёта и условные обозначения:

СТ кап = СТин + СТвоз.

СТ кап - ставка капитализации.

СТин - ставка дохода на инвестиции.

СТвоз - ставка возмещения капитала.

Пример № 8.

Рассчитать ставку дисконтирования для оценки объекта, темп прироста капитала которого составил 6%, учитывая, что безрисковая ставка - 4%, а поправки на учитываемые риски: ликвидности - 3%, инвестиционного менеджмента - 6%, риска недвижимости - 4%.

Решение:

Рассчитываем ставку дисконтирования оценки объекта - методом кумулятивного построения.

СТ кап = СТб + СТр + СТл + СТим - СТпрк

СТкап = 4 + (3 + 6 + 4) - 6% = 11%.

Вопросы по теме:

1.Что такое "безрисковая ставка дохода"?

2.Что такое премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.

3. Что такое "метод кумулятивного построения"?

Формула подсчёта и условные обозначения:

СТ кап = СТб + СТр + СТл + СТим - СТпрк,

СТ кап - ставка капитализации.

СТб - ставка безрисковая.

СТр - премия за риск.

СТл -премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.

СТим -премия за инвестиционный менеджмент.

СТпрк -премия за темп прироста капитала.