Различие лизинга оборудования и лизинга жилья

Лизинговая операция начинается с подписания договора между арендатором и лизинговой компанией. Арендатор обязуется систематически перечислять арендную плату в течение всего срока действия договора, как правило, соответствующего периоду фискальной амортизации оборудования или здания; до его окончания лизингополучатель не имеет права отказаться от аренды. По окончании оговоренного срока он может выбрать: приобрести оборудование или здание по остаточной стоимости, зачастую составляющей не более 5-6% от первоначальной цены; вернуть его лизинговой компании; возобновить аренду с уменьшенной арендной платой. До тех пор, пока одному из вариантов не отдано предпочтение, операция не отражается по балансу арендатора, так как факт покупки или получения кредита не имел места, но неперечисленная арендная плата должна учитываться как внебалансовое обязательство.

Между лизингом оборудования (лизинг движимого имущества) и зданий (лизинг недвижимости) существуют различия.

При лизинге движимого имущества период, когда нельзя расторгнуть договор, как правило, закрепляется от трех до семи лет. Оборудование и оснастка полностью проплачивается лизинговой компанией, что весьма способствует сбыту такого оборудования. Так, некоторые производители оборудования сами предлагают клиентам возвратный лизинг – обходной путь, при котором изготовитель продает оборудование лизинговой компании, та оставляет его в распоряжении производителя, и, став арендатором им самим произведенного оборудования, изготовитель пересдает его пользователю.

При лизинге недвижимости период, когда нельзя расторгнуть договор, обычно составляет 15-20 лет, но во многих контрактах для арендатора предусматривается возможность сделать досрочный выбор в пользу покупки. Часто бывает, что арендатор с самого начала является собственником участка или берет на себя часть расходов по строительству; тогда лизинговая компания совместно с арендатором создают товарищество специально для проведения операции.

Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают от банков. В отличие от них лизинговые компании по недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка; в частности, во Франции большинство из них из-за режима налогообложения используют специальный статус "компании по недвижимости для торговли и промышленности" наряду со статусом банка либо финансовой компании.

Лизинг недвижимости не обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ей помещения, может получить ликвидные средства и при этом остается в том же помещении. Упомянутая фирма продает его лизинговой компании и одновременно берет его в аренду с правом последующего выкупа; такая опреация носит название "лизбэк".

Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств.

Следствием желания со стороны кредитных организаций избежать применения залога явилась некая практика квазиипотечного кредитования покупки жилья, называемого то продажей в рассрочку, то системой накопительных счетов, схема которого выглядит весьма парадоксально. В общем случае покупатель квартиры заключает кредитный договор с банком и договор с агентством недвижимости, по которому последнее должно продать "по как можно более низкой цене" квартиру покупателю после того, как кредит будет выплачен, причем деньги посредством агентства недвижимости переходят продавцу за покупаемую недвижимость, которая остается в собственности агентства. Покупателю сразу же в устной форме дается разрешение въехать в купленную для него жилую площадь, но его проживание там не носит официального характера, юридически ничем не обеспечено и полностью зависит от настроения и намерений кредиторов, т.е. владельца на бумаге – агентства недвижимости и стоящего за ним банка, несмотря на то, что крупный начальный взнос, а со временем и часть кредита, уже выплачены. Как итог покупатель, не получая квартиры, уплатив начальную сумму (обычно не менее 30% стоимости жилья) и всевозможные регистрационные сборы, одновременно выплачивает кредит за приобретение квартиры в собственность агентства недвижимости. Лишь по погашении кредита (банку), согласно договору, агентство продает по "как можно более низкой" фиктивной цене квартиру покупателю. Таким образом происходит столкновение интересов кредиторов и заемщиков. Практика квазиипотечного, а на самом деле квазилизингового кредитования довольно накладна для заемщика из-за большого числа накладных платежей и, самое главное, не дает никаких гарантий относительно перехода квартиры в собственность.

Востребованность описанной выше схемы кредитования в рассрочку, при которой кредиторы сводят к минимуму свои риски, а риски и расходы покупателя неоправданно высоки, говорит о том, что потребность в займах на покупку жилья весьма существенна. В то же самое время очевидно, что ввиду крайне неблагоприятных для заемщика условий жилищное кредитование, ограниченное такого рода вариантами, не будет развиваться.

Понимая, что указанная схема уменьшает заинтересованность в жилищных кредитах, кредитные организации ищут новые, более привлекательные для заемщиков варианты предоставления таковых. Таким шагом явилась более четкая стратегия с привлечением по сути элементов лизинговой сделки на этапе погашения кредита. Следует отметить, что некое подобие лизинговых отношений имело место и широко применялось в России во времена начала процесса приватизации. При изменении правового статуса многих торговых организаций им предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один из таких механизмов назывался арендой с последующим выкупом и использовался во многих случаях. Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки – покупка лизингодателем требуемого имущества представляется в несколько ином свете, но сам механизм носит подобие лизингового.

Что касается ипотеки, то следует создать усилия, которые позволят создать эффективный механизм ипотечного кредитования с образованием так называемого отселенческого (переселенческого) фонда, куда в случае невыполнения своих кредитных обязательств будут переезжать покупатели-заемщики. Эта деятельность уже на предварительном этапе дает результаты. Однако, судя по проектам, создаваемая система не сможет (и, по всей видимости, не предназначена) охватить всех заинтересованных в кредитовании покупки жилья, так как предполагает институт особых уполномоченных банков, работающих с упомянутым резервным жилым фондом, и реализацию жилья преимущественно из районов новостроек. Так что, имея в виду свободный (вне этой системы) рынок жилищных кредитов, можно констатировать наличие множества нерешенных проблем, особенно юридического и налогового характера. И здесь видится обоснованным умножение усилий по развитию схемы лизингового кредитования покупки жилья, задатки которой просматриваются.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно для многих стран с развитой рыночной экономикой.