Ростов – на – Дону

Утверждено

на заседании кафедры ГСХ

«» 2014 г.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

К выполнению курсовой работы по дисциплине

«Экономика недвижимости»

для специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Формы обучения - очная, заочная и заочно-ускоренная(всех форм обучения)

Ростов – на – Дону

Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости», для специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» (всех форм обучения) составлена на основе примерной программы, рекомендованной УМО (2010г.), соответствует требованиям Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования по направлению «Строительство» профиль «Экспертиза и управление недвижимостью» относится к циклу «Профессиональных дисциплин» (согласно учебному плану профиля).

Ростов – н/Д: Рост.гос.строит. ун - т, 2014. – 30 с.

Составитель: доц. М.С. Тимошенко

Рецензент: профессор, д.т.н. С.Г. Шеина

Редактор Гладких Н.Е.

Темплан 2014, поз.

Подписано в печать Формат 60х84/16.

Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд.л.2,9.

Тираж 150 экз. Заказ

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета

344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

©Ростовский государственный строительный университет, 2014.

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Общие положения......................................................................................... 4

2. Состав и порядок выполнения работы......................................................... 5

3. Содержание основных разделов курсовой работы

и методические указания по их выполнению................................................ 6

3.1. Введение.................................................................................................. 6

3.2. Расчет показателей эффективности инвестиций

в объект недвижимости........................................................................... 6

3.3. Определение максимально допустимой суммы
ипотечного кредита и расчет ежемесячных выплат

по кредиту............................................................................................. 12

3.4. Обоснование величины собственной прибыли инвестора

в инвестиционном проекте.................................................................... 16

3.5. Заключение........................................................................................... 18

Список литературы.......................................................................................... 19

Приложение 1. Исходные данные по вариантам............................................ 20

Приложение 2. Оформление титульного листа

курсовой работы............. 21

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Методические указания составлены для выполнения курсовой работы при изучении дисциплины «Экономика недвижимости».

Настоящая курсовая работа предусмотрена учебным планом подготовки студентов по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоре­тических знаний и приобретение практических навыков в области экономики недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению показателей экономической эффективности инвестиций в объект недви­жимости, величины собственной прибыли инвестора и обоснова­нию выплат по кредиту под залог недвижимости.

В современных экономических условиях для предприятий и организаций, которые планируют расширять и укреплять свои позиции, важным моментом становится привлечение заемного финансирования в виде банковских кредитов. Также получение банковских кредитов на покупку дорогостоящих товаров становится привлекательным и для населения. При получении кредита особую роль может играть залоговое обеспечение, которым часто становится недвижимость.

Важно правильно рассчитать величину кредита, собственную величину прибыли инвестора с учетом кредита, а также показатели эффективности инвестиционного проекта. В связи с этим в курсовой работе студенту предлагается определить данные показатели, а также рассчитать сумму выплат по кредиту.

Курсовая работа выполняется на основании задания, выданного руководителем курсовой работы, в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящих методических указаниях, и с использованием содержащихся в составе задания исходных данных.

2. СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

В процессе выполнения курсовой работы необходимо рассчитать показатели экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости, величину максимально допустимой суммы ипотечного кредита, выплаты по кредиту и дать обоснование величины собственной прибыли инвестора.

Курсовая работа состоит из введения, трех разделов, заклю­чения и списка литературы.

Примерная трудоемкость выполнения курсовой работы по отдельным разделам приведена в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Примерная трудоемкость выполнения разделов курсовой работы

В курсовой работе необходимо раскрыть используемый по­нятийный аппарат. Таблицы и рисунки, содержащиеся в работе, должны иметь соответствующие ссылки и расшифровки условных обозначений. После занесения результатов проведенных расчетов в таблицы необходимо представить примеры выполнения соответствующих вычислений.

В конце каждого раздела работы необходимо сформулировать основные выводы, отражающие мнение студента относительно полученных результатов.

3. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ ПОЯНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ

3.1. Введение

Во введении следует дать определение недвижимости и рынка недвижимости, описать сущность заемного финансирования под обеспечение недвижимостью, показать актуальность расчетов величины собственной прибыли инвестора, назначение и расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта. Привести цель и задачи курсовой работы. Описать предмет, объект исследования и краткое содержание по отдельным разделам.

3.2. Расчет показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости

Начальным этапом выполнения работы является определение чистого операционного дохода (ЧОД) и общего коэффициента капитализации объекта недвижимости (Ro). Исходные данные по вариантам приведены в приложении 1.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожи­даемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов (см. прил. 1).

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и сборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К резервам относят расходы на периодическую замену быст­роизнашивающихся улучшений здания.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.1.

Таблица 3.1

Отчет о доходах и расходах

Общий коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании безрисковой ставки дохода и рисков, присущих объекту недви­жимости.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высо­коликвидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата.

Значение безрисковой ставки, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором, принимаем равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по:

- банковским депозитам коммерческих банков РФ;

- среднесрочным или долгосрочным облигациям федерального займа (ОФЗ), выпускаемым Министерством финансов Российской Федерации.

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

Премии за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Расчет коэффициента капитализации

Возмещение инвестированного капитала (норма возврата ка­питала) осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 % на оставшийся срок полезной жизни.

Оставшийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Оставшийся срок полезной жизни объекта недвижимости оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в курсовой работе, и зависит от степени капитальности и при­влекательности недвижимости.

Общий коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.2.

Все расчеты показателей эффективности инвестиций необходимо выполнять с дисконтированными денежными потоками.

Дисконтирование служит для приведения разновременных экономических показателей к какому-либо одному моменту времени, обычно к начальному периоду, к моменту затрат.

Экономическая оценка проекта характеризует его привлека­тельность по сравнению с другими альтернативными инвестициями. При оценке эффективности инвестиций в объект недвижимости с учетом временного фактора используйте следующую систему показателей:

1. срок окупаемости;

2. чистая текущая стоимость доходов;

3. коэффициент рентабельности;

4. внутренняя ставка доходности проекта.

При оценке инвестиционной привлекательности проекта не­обходимо использование всех показателей, т.к. только совокупность расчетов позволит принять правильное управленческое решение.

Срок окупаемости определяется как ожидаемое число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат. Рассчитывается по формуле

Ток = Тп + Vj / Vn (1)

где Ток - срок окупаемости, лет;

Тп - число лет, предшествующих году окупаемости;

Vj - невозмещенные инвестиции на начало года окупаемости, р.;

Vn - приток денежных средств в течение года окупаемости, р.

Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Чистая текущая стоимость доходов позволяет классифицировать инвестиционные проекты и принимать решения на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости, по формуле

ЧТСдох. = ПД - ПЗ, (2)

где ЧТСдох. - чистая текущая стоимость доходов, р.;

ПД - суммарные приведенные доходы, р.;

ПЗ - приведенные затраты по проекту, р.

При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя.

Коэффициент рентабельности позволяет сравнить инвести­ционные проекты, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Выбор оптимального проекта основан на оценке эффективности единицы затрат. Коэффициент рентабельности необходимо рассчитать двумя способами:

1 способ:КР = ЧТСдох. / ПЗ, * 100%, (3)

где КР - коэффициент рентабельности, %;

ЧТСдох. - чистая текущая стоимость доходов, р.;

ПЗ - приведенные затраты по проекту, р.

2 способ:КР = ПД / ПЗ (4)

где КР - коэффициент рентабельности;

ПД - суммарные приведенные доходы по проекту, р.;

ПЗ - приведенные затраты по проекту, р.

При первом способе расчета коэффициент эффективности измеряется в процентах и показывает уровень чистого приведенного дохода на единицу затрат. При втором способе расчета показатель является индексом, отражающим соотношение положительных и отрицательных де­нежных потоков по проекту.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДПр) представляет собой ставку дисконтирования, приравнивающую сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат). ВСДПр обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Полученная в процессе расчета ставка ВСДПр сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на капитал. Она должна быть больше, чем в случае безрискового вложения капитала.

Внутренняя ставка доходности проекта (ст.д.1+х) рассчитывается при помощи пропорции:

ВСДПр = = ,

где: – максимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 1, р;

- минимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 2, р;

ЗП - затраты по проекту, р.;

ст.д.1 - ставка дисконта 1, %;

ст.д.2 - ставка дисконта 2, %;

ст.д.1+х - внутренняя ставка доходности проекта, %.

Проекты с максимальной величиной ВСДПр более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением риска.

В курсовой работе для расчета показателей эффективности ставку дисконтирования необходимо принять равной коэффициенту капитализации.

Показатели эффективности инвестиций в объект недвижимости 1 и 2 рассчитываются по форме табл. 3.3.

Таблица 3.3

Выбор наиболее привлекательного варианта вложения инве­стиционных затрат осуществляется по всем показателям эффективности, т.е. по всем четырем показателям сведенными в таблицу 3.4.

Таблица 3.4

3.3. Определение максимально допустимой суммы ипотечного кредита и расчет ежемесячных выплат по нему

При расчете суммы кредита используется процедура андер­райтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

В курсовой работе проводится оценка кредитоспособности, платежеспособности, а также анализ залогового обеспечения кредита потенциального заемщика. Данные показатели определяются с помощью следующих коэффициентов:

а) показатель кредитоспособности. Рассчитывается с помощью коэффициента кредитоспособности:

К1 = П / Д (6)

где К1 - коэффициент кредитоспособности, рекомендуемое значение 0,35;

П - ежемесячный платеж по кредиту включая платежи по основному долгу, проценты, страховые и налоговые выплаты, р.;

Д - сумма ежемесячного совокупного дохода, р.

Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту на основе показателя кредитоспособности рассчитывается следующим образом:

РМТ1=Д * К1-В, (7)

где PMT1 - максимальная величина ежемесячного платежа по

кредиту на основе показателя кредитоспособности, р.;

В - страховые и налоговые выплаты в расчете на один месяц, р.

(в курсовой работе по всем вариантам В=500 р. в месяц).

б) показатель платежеспособности. Рассчитывается с помощью коэффициента платежеспособности:

К2 = О /Д, (8)

где К2 - коэффициент платежеспособности, рекомендуемое значение 0,45;

О - общая сумма ежемесячных платежей (не менее минимального прожиточного уровня на заемщика и иждивенцев),р.;

Д - сумма ежемесячного совокупного дохода, р.

Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту на основе показателя платежеспособности рассчитывается следующим образом:

НР=Д * К2, (9)

где НР - нормативные расходы для заемщика и его иждивенцев, рассчитанные по нормативам банка, р.;

Нормативные расходы сравниваются с одной стороны, с ми­нимальным прожиточным уровнем для заемщика и его иждивенцев (ПУ), с другой стороны, с ежемесячными расходами (ЕР) указанными в исходных данных по вариантам. Если значение НР больше минимального прожиточного уровня для заемщика и его иждивенцев, то для дальнейших расчетов принимаются НР, и наоборот. В свою очередь, если ежемесячные расходы больше минимального прожиточного уровня для заемщика и его иждивенцев, то для дальнейших расчетов принимаются ЕР, и наоборот.

Таким образом, для дальнейших расчетов принимается максимальное значение из трёх - нормативных расходов для заемщика и его иждивенцев, минимального прожиточного уровня для заемщика и его иждивенцев, ежемесячных расходов, указанных в исходных данных по вариантам.

РМТ2=Д - тах{НР, ПУ, ЕР}, (10)

где PMT2 - максимальная величина ежемесячного платежа по

кредиту на основе показателя платежеспособности, р.;

ПУ - минимальный прожиточный уровень для заемщика и его иждивенцев, р. (принимается на основе законодательных актов Ростовской области, для расчета принимаем значение 5872 рубля);

ЕР - ежемесячные расходы, указанные в исходных данных по вариантам, р.

Максимальная величина ежемесячного платежа (PMT) по кредиту определяется исходя из минимального абсолютного значения одного из двух показателей (PMT1 и PMT2).

PMT=min{PMT1, PMT2}, (11)

Для определения максимально допустимой суммы ипотечного кредита по показателю PMT используется формула

PV₁ = PMT* , где (12)

где PMT - максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту, р.;

PV1 - сумма кредита на основе ежемесячных платежей, р.;

i - годовая процентная ставка за пользование кредитом, доли (принимается студентом самостоятельно, на основе анализа

рынка банковских услуг (max 0,12));

k - число начислений в году;

n - срок, на который выдан кредит, лет.

Полученную сумму кредита необходимо сравнить с залоговой стоимостью имущества;

в) показатель залоговой стоимости недвижимого имущества. Рассчитывается с помощью коэффициента:

, (13)

где КЗ - коэффициент соотношения между суммой кредита со стоимостью залогового имущества, рекомендуемое значение 0,7;

К - сумма ипотечного кредита, р.;

З - стоимость заложенного недвижимого имущества, р.

Максимальная величина кредита на основе показателя залоговой стоимости рассчитывается следующим образом:

PV2=V * КЗ,

(14)

где PV2 - сумма кредита на основе залоговой стоимости, р.;

V - оценочная стоимость недвижимого имущества, р.;

КЗ - коэффициент соотношения между суммой кредита со стоимостью залогового имущества, рекомендуемое значение 0,7.

V=ЧОД / Ro,

(15)

где ЧОД - чистый операционный доход выбранного объекта недвижимости, р. (таблица 3.1);

Ro - коэффициент капитализации объекта недвижимости, доли (таблица 3.2).

Максимально допустимая сумма кредита PV определяется минимальным значением из двух PV1 и PV2. Банк или ипотечная кредитная организация должны выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм.

Если сумма кредита определяется на уровне залоговой стоимости недвижимого имущества, то для дальнейших расчетов необходимо пересчитать величину ежемесячных платежей по кредиту по формуле

(16)

где PMT - выплаты по кредиту, р.;

PV - сумма кредита, р.;

i - годовая процентная ставка за пользование кредитом, доли;

k - число начислений в году;

n - срок, на который выдан кредит, лет.

Обязательства по кредиту представляют собой суммы выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов), с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д. (прил. 2).

Необходимо рассчитать суммы выплат по кредиту с частотой выплат один раз в месяц с использованием предложенного варианта погашения. Следует на основе изучения специальной литературы рассчитать и другой вариант графика погашения кредита.

Ставка за пользование кредитом устанавливается по результатам анализа условий кредитования, которые предлагаются банками на момент выполнения проекта. Срок, на который выдается кредит - 10 лет.

При расчете процентов за пользование кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

Результаты расчетов по обоим вариантам следует представить по форме табл. 3.5.

В завершении раздела делается вывод о предпочтительности варианта графика погашения (предложенный в методических указаниях или студентом) для заемщика, на основе анализа абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом.

Таблица 3.5

Расчет выплат по кредиту, р.

В завершении раздела делается вывод о предпочтительности варианта графика погашения (предложенный в методических указаниях или студентом) для заемщика, на основе анализа абсо­лютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом.

3.4. Обоснование величины собственной прибыли инвестора

в инвестиционном проекте

Обоснование величины собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте дает возможность ответить на вопросы: выгодно или нет брать кредит под данные проценты и срок, и какова максимальная доля участия заемного капитала в проекте.

Такая процедура производится с помощью ипотечно-инвестиционного анализа. Он основан на положении, что если в проекте участвуют собственные и заемные средства, то доход, получаемый от объекта недвижимости, должен распределяться между всеми участниками пропорционально их вкладу в стоимость.

Vo = Ve + Vm, (17)

где Vo - стоимость объекта недвижимости, р.;

Ve - стоимость собственной доли в объекте, р.;

Vm - величина заемного капитала в объекте, р.

Io = Ie + Im, (18)

где Io - чистый операционный доход объекта недвижимости, р.;

Ie - чистый операционный доход приходящийся на собственную долю в объекте, р.;

Im - чистый операционный доход приходящийся на заемный капитал в объекте, р.

При разделении на финансовые составляющие общий коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенный для собственного и заемного капиталов. Расчетная формула имеет вид

Ro = M * Rm + (1 - M) * Re, (19)

где Ro - общий коэффициент капитализации, доли;

Re - коэффициент капитализации для собственных средств, доли;

Rm - коэффициент капитализации для заемных средств, доли;

М - доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости, доли.

Использование заемных средств может увеличивать или снижать доход на собственный капитал инвестора. Данный эффект называется эффектом финансового рычага. В зависимости от влияния заемного финансирования на коэффициент капитализации собственного капитала выделяют положительный и отрицательный финансовый рычаг. Положительный финансовый рычаг имеет место, когда общий коэффициент капитализации больше коэффициента капитализации для заемного капитала и наоборот, т.е.:

Ro > Rm - положительный финансовый рычаг;

Ro < Rm - отрицательный финансовый рычаг.

При получении в курсовой работе отрицательного финансового рычага необходимо рассмотреть ипотечный кредит с другими условиями (меньше процентная ставка, больше срок кредита) или пересчитать общий коэффициент капитализации в сторону его увеличения.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рас­считывается по формуле

R_e =
(20)

Величина собственной прибыли в инвестиционном проекте

рассчитывается по формуле

Ie = Vo(1 - M) * Re, (21)

где Ie - чистый операционный доход, приходящийся на собствен­ную долю в объекте недвижимости (величина собственной прибыли в инвестиционном проекте), р.

3.5. Заключение

Данный раздел должен содержать степень достижения поставленной цели курсовой работы и характеристику решений поставленных задач.

По каждому разделу необходимо привести основные полученные результаты, дать итоговое заключение о целесообразности инвестиций в объект недвижимости, возможностях его использования, получаемой суммы кредита под залог недвижимости и выплат по кредиту, привести показатели эффективности инвестиций в объект недвижимости.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2007. - 448 с. (25 экз.)

2. Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости: учебник для студентов вузов. - М.: КолосС, 2007. - 276 с. (15 экз.)

3. Васильева, Л. С. Экономика недвижимости: учебник для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям. - М.: Эксмо, 2008. - 480 с.

4. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - М.: Дашков и К*, 2010. - 836 с.

5. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности "Фи­нансы и кредит" / под ред. М. А. Федотовой; Финансовая акад. при Правительстве Рос. Федерации. - М.: КноРус, 2007. - 344 с.

6. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Т. Г. Касьяненко. -М.: КноРус, 2010. -752 с.

7. Оценка недвижимости: учебник для студентов вузов, обуч. по специальности "Финансы и кредит" / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 560 с.

8. Тарасевич, Е. И. Экономика недвижимости: учебник для студентов экон. специальностей вузов. - СПб.: МКС, 2007. -

584 с.

12. Управление недвижимостью: учебник для вузов / под ред.С. Н. Максимова; Акад. народ. хоз-ва при Правительстве РФ. -М.: Дело, 2008. -432 с.

13. Информационно-аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости» - http://www.irn.ru

14. Мониторинг экономических показателей — http://www.budgetrf.ru

15. Официальный сайт Центрального банка России (аналити­ческие материалы) — http://www.cbr.ru

16. Российское общество оценщиков - http://www.sroroo.ru

Приложение 1