Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости
Таблица 6 – Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
Наименование функций
| Застройщик
| Инвестор
| Руководитель проекта
|
|
|
|
| 1. Предпроектная стадия. Выработка
концепции и формирование цели проекта
| +
| +
| +
| 1.1 Анализ рынка недвижимости или рынка продукта
| +
| -
| +
| 1.2. Обоснование размера инвестиций и определение источников финансирования
| +
| +
| +
| 1.3. Разработка схемы финансирования проекта
| +
| +
| +
| 1.4. Создание финансового пула
(объединение денежных ресурсов)
| +
| +
| +
| 1.5. Определение оптимального местонахождения объекта
| +
| -
| +
| 1.6. подбор земельного участка или
объекта недвижимости
| +
| -
| +
| 1.7. разработка стратегии выполнения проекта
| +
| -
| +
| 1.8. разработка схемы управления объектом
| -
| -
| +
| 1.9. Разработка схемы реализации объекта
| -
| -
| +
| 2. Стадия, предшествующая
строительству. Организация
краткосрочного финансирования.
| -
| +
| -
| 2.1. Приобретение земельного участка
| -
| -
| -
| 2.2. Получение необходимых разрешений и согласований
| +
| -
| -
| 2.3. Формирование системы управления и реализации проекта (руководитель,
служба)
| +
| -
| +
| 2.4. Формирование системы реализации объекта (брокер, группа реализации)
| +
| -
| +
| 2.5. Управление проектированием
| +
| -
| +
| 2.6. Выбор подрядчика (подготовка к проведению тендера)
| +
| -
| +
| 3. Стадия строительства. Координация ведения строительно-монтажных работ, контроль качества и расходования средств.
| +
| -
| +
| 3.1. Проведение маркетинга и компания по продвижению объекта.
| +
| -
| +
| 3.2. Реализация (ввод в эксплуатацию)
завершённых частей объекта
| +
| -
| +
| 4. Стадия реализации. Реализация
(эксплуатация) объекта
| +
| -
| +
| 4.1. Полный расчёт (получение
вознаграждения в полном объёме)
| +
| +
| +
| 4.2. Возврат инвестиций, полный расчёт с кредиторами, получение прибыли
| +
| +
| +
|
На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей, выступая в роли девелопера, должна осуществлять строительство одновременно нескольких объектов на потоке. В этом случае сокращаются сроки строительства, снижается себестоимость строительства, повышается рентабельность производственной и финансовой деятельности. За счёт ускорения оборачиваемости оборотных средств сокращаются потребности в инвестициях.
Для строительства объектов может быть использовано несколько схем финансирования:
1. Использование собственных средств
2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:
· на этапе отвода участка и наличия проектно-сметной документации;
· на этапе строительства объекта;
· на этапе готовности объекта под ключ;
· передача объекта для реализации риэлтерским фирмам или брокерам.
3. Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.
4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.
5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.
6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов).
Решение финансирования увязывается с экономическим развитием региона, наличием спроса, свободных капиталов в регионе, материально-технических и людских ресурсов, развитием рынка финансовых инструментов и согласием муниципального образования.
Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
1. Основные функции финансового рынка
Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.
Прежде всего, под финансовым рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и её реализации путём обмена денег на финансовые активы.
Финансовые активы – это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные камни и нефть.
Основные функции финансового рынка:
1. Признание потребительской стоимости финансового актива путём его реализации;
2. Организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;
3. Финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления через создание условий накопления капитала и взятия его в долг;
4. Воздействие на денежное обращение через создание условий для непрерывного движения денег.
2. Структура финансового рынка
Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7).
Таблица 7 – Структура финансового рынка
|
|
| Финансовый рынок
| Рынок недвижимости
| - рынок жилья;
- рынок земли;
- рынок нежилых помещений (офисы, производственная недвижимость, складская недвижимость, торговые помещения).
| Денежный и валютный
рынок
| - рынок депозитов;
- рынок вкладов;
- рынок валют;
- рынок акций в валюте.
| Рынок ценных бумаг
| - фондовый рынок;
- рынок долговых обязательств.
| Рынок драгоценных
металлов и камней
| - рынок золота;
- рынок алмазов.
| Продолжение таблицы 7
|
|
| Страховой рынок
| - рынок страхования жилья;
- рынок страхования имущества.
| Рынок ссудных капиталов
| - рынок межбанковских кредитов;
- рынок ипотечного кредитования;
- рынок коммерческих ссуд.
|
Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может быть товаром на несколько рынках.
В России заёмные средства очень дорогие, поэтому внутренние ресурсы финансового рынка ориентированны, прежде всего, на кредитование экспортно-ипотечных операций, валютных сделок и операций, приносящих высокий доход с ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за её низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости, а именно рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, а падение – сворачивает.
Экономическая нестабильность является фактором, сдерживающим российских и зарубежных кредиторов и инвесторов.
Date: 2015-09-24; view: 422; Нарушение авторских прав Понравилась страница? Лайкни для друзей: |
|
|