Понятие и предмет договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.

Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности*(310) и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК "Продажа предприятия".

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения. Так, принадлежащие ОАО "Российские железные дороги" малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ*(311).

Нормы, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости", являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве". К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК)*(312).