Обращение взыскания

Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему вами исполнены, то отношения между вами и банком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к вам, вы подписываете соответствующий документ (например, Акт), договор залога расторгается, а соглашение о расторжении и снятие залога регистрируют в управлении Федеральной регистрационной службы.

Проблемы начинаются, если вами нарушены какие-либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.

Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке:

1) заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом варианте, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (в данном случае - на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;

2) стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально удостоверить соглашение о реализации залога. По нему должник признает долг и в счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Это соглашение регистрируется в ГУ Федеральной регистрационной службы и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо обратить внимание на обзор судебной практики рассмотрения споров с участием ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Рассмотрение исков об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество:

При подаче и рассмотрении исков об обращении взыскания на заложенные жилые помещения Агентство руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), а также обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю.

Таким образом, предъявляемый залогодержателем иск об обращении взыскания относится к самостоятельной категории исков, предусмотренных законом.

Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) к основаниям прекращения права собственности, предусматривая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК РФ).

При этом изъятие имущества у собственника производится принудительно (подп. 1 п. 2 ст. 235 ГК РФ). Таким образом, продажа имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке относится к случаям принудительной продажи, когда реализация производится уполномоченными органами помимо воли его собственника.

Категория предъявляемых исков - иски неимущественного характера. Указанный иск не связан с требованием о взыскании денежных средств с должника. Иск предъявляется к собственнику заложенного имущества (которые могут не являться заемщиками) с целью подтверждения со стороны суда права залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, т.е. право на принудительное изъятие и реализацию предмета залога.

Необходимо учитывать то обстоятельство, что при одновременном предъявлении двух взаимоисключающих требований: о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество, нарушаются права залогодателя-должника, поскольку в случае удовлетворения таких требований, ответчик произвольно может лишиться своего имущества в большем размере, чем сумма долга. При взыскании долга указывается сумма, подлежащая взысканию, при обращении взыскания также в обязательном порядке указывается сумма, подлежащая уплате из стоимости заложенного имущества. Таким образом, ответчик на основании такого решения суда может дважды уплатить одну и ту же сумму долга, что не соответствует закону и условиям денежного обязательства.

Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество дает право на принудительную продажу заложенного имущества.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела и содержание судебного решения:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, указывается сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) указание предмета ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание - публичные торги;

4) начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Вопросы установления размера государственной пошлины.

Иск об обращении взыскания является иском неимущественного характера, поскольку не содержит требований о взыскании денежных средств и направлен к собственнику недвижимого имущества с целью подтверждения права на обращение взыскание. Суть иска - подтверждение со стороны суда права залогодержателя принудительно реализовать предмет ипотеки. Соответственно, размер государственной пошлины рассчитывается как по искам неимущественного характера и составляет 200 рублей.

В отсутствие сложившейся судебной практики по данной категории исков, а также в связи с тем, что ст. 91 ГПК РФ, устанавливающая закрытый перечень категорий исков, по которым определяется их цена, не содержит правила определения цены по таким искам, и в соответствии со ст. 333.20 НК РФ, устанавливающей, что цена иска, по которой исчисляется государственная пошлина, определяется истцом, Агентство рассчитывает сумму государственной пошлины в соответствии с указанными нормативными актами.

Указанная позиция подтверждается также информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2007 г. N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 НК РФ", хотя и необязательного для применения судами общей юрисдикции, но которое может учитываться как постановление высшей судебной инстанции, входящей в единую судебную систему РФ.

Судьей может предоставить возможность отсрочки реализации предмета залога на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При рассмотрении указанного вопроса важно, чтобы размер задолженности по кредиту/займу не превысил после окончания срока отсрочки начальную продажную цену предмета ипотеки. Также необходимо определить реальные источники погашения задолженности.

Лица участвующие в деле:

истец (залогодержатель на момент предъявления иска. Определяется на основании сведений из закладной - на основании отметки на закладной и сделки о передаче прав по закладной);

ответчик - залогодержатель (должник, если он является залогодержателем), т.е. собственник предмета залога, а если залогодержатель не является должником по кредитному договору, должник привлекается в качестве третьего лица. В связи с этим предъявляется именно иск об обращении взыскания, то есть иск о принудительном прекращении права собственности, а не иск о взыскании (тем более, что залогодатель может и не быть должником), поскольку спор о долге отсутствует;

органы опеки и попечительства - в соответствии со ст. 53 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости") если ипотека была осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле. Такая ситуация возможна в случае, когда по договору об ипотеке залогодателем является несовершеннолетний. При ипотеке в силу закона, указанное требование закона не применяется. Предшествующие владельцы закладной в деле не участвуют, поскольку на момент рассмотрения иска не являются участниками правоотношений по поводу обращения взыскания на предмет залога.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Неисполнение или ненадлежащее исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное). Истец должен представить доказательства такого неисполнения. Поскольку Агентство не является кредитной организацией, и исполнение обязательств осуществляется со счета заемщика, открытого в кредитной организации по месту жительства должника, каких-либо платежных документов, подтверждающих неуплату, не может быть по определению. В случае, если ответчиком не предоставляются документы, подтверждающие оплату ежемесячных платежей, заявляется ходатайство в суд об истребовании доказательств - предоставление выписки из банка о движении денежных средств по счету ответчика.

Учитывая, что подаче иска предшествует предъявление требования должнику о полном досрочном исполнении обязательств по кредиту/займу, размер неисполненного обязательства составляет не сумму просроченных платежей, а сумму всей задолженности - остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты, суммы неустойки. Указанное обстоятельство важно при решении вопроса об исследовании возможных оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в случае незначительного характера нарушения обеспеченного ипотекой обязательства.

Вопросы установления в судебном решении начальной продажной цены при обращении взыскания на заложенное имущество.

Сущность залога как способа обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключается в том, что кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Указанное право в силу норм закона об ипотеке подлежит подтверждению со стороны суда.

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на заложенное имущество начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, если в ходе судебного разбирательства не достигнуто согласие сторон по поводу начальной цены.

При изложении резолютивной части решения, касающегося обращения взыскания на недвижимое имущество, суд должен обязательно учесть требования п. 3 ст. 350 ГК РФ и ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества. В противном случае такое решение является недействительным и подлежит отмене.

Агентство по рассматриваемой категории споров указывает единственное требование - обратить взыскание на заложенное имущество. В состав указанного требования входит:

установление начальной продажной цены в определенном размере;

определение размера сумм, подлежащих уплате кредитору по результатам продажи предмета залога;

способ реализации предмета ипотеки.

Если в материалах дела имеются данные, позволяющие установить начальную продажную цену (в закладной указаны сведения об оценке предмета ипотеки), суд вправе установить начальную продажную цену на заложенное имущество на основании этих данных без назначении судебной экспертизы.

Оценка предмета залога, указанная в закладной может выступать ориентиром при определении начальной продажной цены. В ходе рассмотрения дел суде необходимо учитывать начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент принятия решения, может привести к нарушению как прав кредитора, так и должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, Агентство, выработало следующий подход.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, то есть когда:

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что на величине цены сделки не должны отражаться какие-либо чрезвычайные обстоятельства: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, недопустимо принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны.

Ни ГК РФ, ни Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости") не содержит правил определения начальной продажной цены предмета залога. Если реализация заложенного имущества проводится не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, ограниченного на основании Закона "Об исполнительном производстве" определенным сроком, то начальная продажная цена, скорее всего, не может быть рыночной.

Имущество, которое заложено по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом порядок реализации жилого дома или квартиры имеет свои особенности: они реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Законом об ипотеке не установлено иных правил, т.е. по решению суда банк вправе реализовать ее с торгов. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания.

Из полученной суммы он возмещает свои убытки. В соответствии со ст. 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 3 и 4 ст. 350 ГК РФ а также ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем, т.е. вы как заемщик и должник по кредитному договору можете в любой момент до осуществления факта продажи заложенного вами имущества (собственником которого являлись вы) оплатить все долги, и тогда имущество останется вашим.

В противном случае обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Их освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Если заложенное имущество предоставлялось третьи лицам по договору найма или договору аренды жилого помещения, заключенному до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, эти договора при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.

Еще в 2004 г. процесс выселения должника по договору об ипотеки (как и в других случаях) из квартиры было затруднительно.

До января 2005 г. действовала редакция п. 1. ст. 446 ГПК РФ, по которой было нельзя обращать взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору об ипотеке. Поэтому заемщик (он же должник) на момент получения кредита не был прописан в закладываемом помещении, но так как право на регистрацию у него отнять или ограничить было никак нельзя, он регистрировался в этом помещении сам, или со своей семьей немного позже. И выселить их или обратить взыскание на это помещение было никак банку было невозможно, т.е. приобретаемая на средства ипотечного кредита квартира становилась для покупателя единственной. И на эти правоотношения распространялась указанная статья ГПК РФ.

Ныне в ГПК РФ были внесены необходимые изменения, которые вывели ситуацию из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Из указанного в настоящем абзаце имущества составляют жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.

С января 2005 г. уже не препятствует выселению также тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Раньше требовалось, в частности, согласие органов опеки и попечительства, а оно давалось только когда права и интересы детей не нарушались. Сейчас же согласие органов опеки и попечительства может понадобиться только в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения. Но в связи с этим возникает вопрос, что же будет происходить с лицом, оформившим ипотечный кредит, купившим квартиру ля личных нужд, проживающим в ней с семьей, в которой есть дети, если вдруг произойдут некие экономические изменения и это лицо будет не в состоянии выплачивать этот кредит? Он окажется в буквальном смысле этого слова на улице с семьей?

Эта проблема регулируется нормами ЖК РФ.

Согласно ст. 95 ЖК РФ должен быть создан маневренный фонд, в который входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Указанные лица, выселенные в его жилые помещения, будут проживать там на основании договора найма (о праве собственности, конечно, нет и речи). Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. И договоры найма заключаются на эти помещения только до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

Таким образом, обратить взыскание на жилье и выселить должника из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, банкам очень просто.

Обобщая сказанное, нужно подчеркнуть, что ипотека прекращается по следующим основаниям:

1) своевременное и полное погашение залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему, т.е. перед нами - наилучшее окончание правоотношений банка и заемщика, который добросовестно исполнил свои обязательства перед залогодержателем;

2) по требованию залогодателя:

если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

при гибели заложенной вещи или прекращение заложенного права;

при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продажа его с торгов.

Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в "Едином государственном реестре", где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.