Методики кадастровой оценки земель

Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки земель являются Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановление правительства РФ от 08.04.00 № 316 «Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель». Правила, утвержденные вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. ГКО земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике, его территориальными органами, а также находящихся в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правила ГКО земель регламентируют проведение оценочных работ для той или иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков с близкими значениями кадастровой стоимости.

Методика ГКО земель поселений разработана группой специалистов – представителей Государственной земельной службы РФ (Росземкадастр, ФКЦ «Земля»), Министерства имущественных отношений РФ, земельных комитетов и иных организаций Нижегородской и Пермской областей. Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

Основными требованиями, используемыми при подготовке рассматриваемой методики и определении кадастровой стоимости земель поселений, были:

– преемственность при проведении ГКОЗП;

– достоверность и доступность исходной информации;

– объективность учета существующих ценообразующих факторов;

– совместимость с системой государственного земельного кадастра (ГЗК);

– простота и универсальность использования специального программного обеспечения Методики;

– многофункциональность и иерархичность Методики;

– адаптация подходов и методов оценки недвижимости.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:

1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;

2) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпос_i+Pсделки_i) * К_i^ц,

где: S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпос_i – линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К_i^ц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). Кадастровая стоимость земельного участка и (или) удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».

Порядок проведения ГКОЗП включает две технологические линии. По первой технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10000 человек и более (>10000) на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами. По второй технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10000 человек (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Практическим руководством по реализации методики ГКОЗП для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются специальные Технические указания, в которых приводятся разъяснения по используемому в методике математическому аппарату, этапам и видам работ по ГКОЗП. Методика ГКОЗП, технические указания, специальное программное обеспечение с руководством пользователя составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.

Для кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения разработана Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (коллектив авторов, представляющих Госкомзем РФ, Минсельхозпрод РФ, ФКЦ «Земля», РосНИИземпроект, региональные кадастровые центры). Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, выполняемая по рассматриваемой методике, представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Качество сельскохозяйственных угодий определяют интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.

Используемый в Методике дифференциальный рентный доход является дополнительным (сверхнормативным) доходом, образующимся на землях относительно лучшего качества и местоположения. На основе капитализированного расчетного рентного дохода определяется кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в два основных этапа. На первом этапе осуществляется межрегиональная оценка земель на уровне субъектов РФ, на втором – оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам, землепользованиям и землевладениям.

Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

В соответствии с утвержденной в 2002 году методикой определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

– кластеризация объединений;

– определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

– определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

На первом этапе кластеризации составляется перечень всех объединений субъекта РФ, типовые перечни факторов кластеризации для каждой из групп объединений, а также определяются земельные участки (эталонные), обладающие в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонные земельные участки могут быть как реально существующими в объединении, так и гипотетическими.

После объединения эталонных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, осуществляется сбор информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за земельные участки, о рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.

Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений в зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате), либо методом выделения или распределения (используется информация о ценах единых объектов), либо методом остатка (информация по арендной плате за единые объекты).

На завершающем этапе кластеризации проводится статистический анализ связи между рыночной ценой и рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

1) при достаточной информации о рыночных ценах (стоимости) земельных участков:

– определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения путем решения уравнения связи между рыночной ценой (стоимостью) земельных участков и факторами кластеризации;

– расчет УПКСЗ путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого участка;

2) при недостаточной рыночной информации (для садоводческих и огороднических объединений):

– определение минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

– определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

– расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;

– расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе.

Расчет УПКСЗ для территорий дачных объединений при недостаточной рыночной информации происходит аналогично расчету УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений, но при этом используется информация о стоимости объектов индивидуальной жилой застройки, а не сельскохозяйственных угодий.

В итоге, кадастровая стоимость земельных участков объединений устанавливается в процентах от рыночной стоимости, либо рассчитывается путем умножения площади этих земельных участков на УПКСЗ эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений.

Согласно ст. 101 ЗК РФ к лесным землям, входящим в состав земель лесного фонда, отнесены земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на трех уровнях:

· оценочных зон и субъектов Российской Федерации;

· лесхозов;

· участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

На первом уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.

Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами. При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

· базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

· базовые оценочные затраты;

· цена производства древесины;

· годовой расчетный рентный доход.

На втором уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах лесхозов.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель по каждому лесхозу рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель:

· оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

· оценочные затраты;

· цена производства древесины;

· годовой расчетный рентный доход.

На третьем уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают участки земель лесного фонда в границах лесхозов.

Под участком земель лесного фонда понимается участок земель лесного фонда, границы которого должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).

При государственной кадастровой оценке участки лесных земель подразделяются на три вида:

1. Участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).

2. Участки лесных земель, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями.

3. Участки лесных земель, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при наличии соответствующих экономических условий.

Государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов проводится в отношении земель, указанных в статьях 96 – 100 ЗК РФ, в том числе земель особо охраняемых природных территорий, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земель природоохранного назначения, земель рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения и иных особо ценных земель.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости вида земель, занимающего наибольший удельный вес в структуре земель данной категории или на основе иных методов массовой оценки недвижимости.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов служат основой для расчета кадастровых стоимостей земельных участков.

В случаях определения рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость земельных участков указанной категории устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

Порядок определения УПКСЗ особо охраняемых территорий и объектов устанавливается для двух групп земель в зависимости от применяемых при государственной кадастровой оценке земель методических подходов.

Для земель I-ой группы (земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли пригородных зеленых зон, земли природоохранного назначения, историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, и иные особо ценные земли) УПКСЗ определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земель, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель данной категории.

Для земель II-ой группы (земли рекреационного назначения (за исключением пригородных зеленых зон и учебно-туристических троп и трасс), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) УПКСЗ определяется на основе расчета рыночной стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:

- группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в группы.

Экономическая оценка водных ресурсов строится на основании системного подхода, то есть требуется рассмотрение водных ресурсов бассейна водного объекта с учетом потребностей общества в водных ресурсах.

При оценке водных ресурсов учитываются их следующие свойства:

· обеспечивать необходимую потребность в воде человека, флору, фауну, развитие производства;

· быть источником самой дешевой и экологически безопасной электроэнергии;

· служить источником продовольственных ресурсов;

· быть источником производственных ресурсов, таких как торф, сапропель;

· служить в качестве дешевых путей сообщения, используемых для внутренних грузо- и пассажироперевозок;

· быть основным рекреационным ресурсом как на локальном уровне (пляжи, базы отдыха), так и используемые в качестве туристических путей сообщения.

Одной из основных составляющих для оценки водных ресурсов являются замыкающие затраты, которые характеризуют общественно-необходимые допустимые затраты на прирост располагаемых водных ресурсов в связи с изменением объемов их потребления в рассматриваемом районе для данного периода времени и отражают территориальную ограниченность запасов водных ресурсов.

Другой составляющей при определении стоимостной оценки водных ресурсов является рента. Проблема определения водной ренты при использовании водных ресурсов решается с учетом изъятия рентных доходов, полученных при пользовании водными объектами, различающихся по таким признакам, относимым как к природным факторам – качество воды, удаленность от потребителя, рассредоточенность по водосборной площади, динамичность и изменчивость располагаемых водных ресурсов во времени, так и связанными с ними экономическими факторами – затраты на регулирование стока рек, на сооружение и эксплуатацию магистральных каналов комплексного назначения, затраты на содержание и восстановление гидротехнических сооружений, затраты на улучшение качественного состояния водных объектов.

Удельная стоимость пресных водных ресурсов определяется соотношением суммы следующих показателей: экономическая оценка воды как основы жизни и существования человека, флоры и фауны; годовая экономическая оценка используемых водных ресурсов для водоснабжения, для гидроэнергетики, использование акватории водных объектов для производственно-хозяйственных нужд, для продовольственных нужд, для обеспечения производственных ресурсов.

По каждому водному объекту, включая болота, озера, реки при расчете удельной стоимости водных ресурсов принимаются только характерные для них показатели экономической оценки. При определении удельной стоимости водных ресурсов по отдельным водным объектам применяются повышающие коэффициенты: для болот применяются повышающие коэффициенты, учитывающие их способность содержать и аккумулировать запасы воды; для озер применяются повышающие коэффициенты, учитывающие высокое качество их пресных вод. По экспертной оценке повышающие коэффициенты применяются в размере: для болот - 1,3; для озер - 2; для рек - 3.