К проекту Федерального закона о внесении изменений

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

Установленный Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) порядок финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств собственников помещений в этих домах не эффективен. Он серьезно ухудшает материальное положение граждан, особенно в регионах с низким уровнем доходов на душу населения, и в то же время является не адекватным целям модернизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Согласно действующей редакции ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах обязаны ежемесячно уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. При этом уплата взносов не привязана к срокам фактического проведения капитального ремонта. Уплаченные взносы накапливаются на счетах региональных операторов и на специальных счетах, которые не являются лицевыми.

Данные средства могут быть использованы на ремонт других домов; хотя на них начисляются проценты, эти доходы не могут быть использованы плательщиками взносов (что противоречит нормальным рыночным практикам инвестирования).

Региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов содержат лишь весьма условные сроки проведения ремонта, эти сроки могут быть произвольно изменены, ремонт может фактически вовсе не проводиться. Но при этом уплата гражданами взносов на него продолжается.

Получается, что граждане из года в год вносят средства на капитальный ремонт, проведение которого им не гарантировано и не обусловлено сбором определенной суммы взносов.

Хотя ЖК РФ декларирует "рыночный принцип" проведения капитального ремонта "самими собственниками", фактически ситуация выглядит иначе: государство собирает с граждан на невозвратной основе квази-налог, квази-сбор, который не поступает в бюджет, а остается на счетах третьих лиц, нередко ведущих частную, коммерческую деятельность (де юре или де факто). А государство уже без каких-то конкретных обязательств перед плательщиками взносов решает - когда проводить ремонт и проводить ли его вообще.

При этом региональные операторы и владельцы специальных счетов, на которых аккумулируются взносы на капитальный ремонт, становятся держателями немалых денежных средств. Создается возможность для их необоснованного, а подчас и незаконного обогащения. Если учесть, что владельцами специальных счетов нередко становятся управляющие компании, аффилированные с местными чиновниками и депутатами, возникает совершенно определенная коррупционная составляющая.

Также управляющие компании, в нарушение своих обязанностей, собирают с граждан иные взносы, которые позиционируются как взносы на ремонт, но при этом фактически соответствующие работы не проводятся.

Итак, в результате действия соответствующих положений ЖК РФ сложилась ситуация, когда под видом "рыночных отношений" фактически выстроена система дополнительных поборов с населения, без взаимных обязательств со стороны государства и управляющих компаний. Вокруг этой системы складывается комфортная среда для обогащения чиновников и иных лиц, контролирующих сектор ЖКХ.

При этом ЖК РФ не создано никаких стимулов для скорейшего проведения капитального ремонта многоквартирных домов, для экономии средств при его проведении, внедрения новых материалов и технологий. Напротив, экономически выгодным - в условиях валютной нестабильности - становится минимальное использование собранных с граждан взносов на цели ремонта, затягивание его проведения.

Учитывая изложенное, законопроектом предлагается внести в ЖК РФ следующие изменения:

1. Ввести систему софинансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах за счет средств государственной и (или) муниципальной поддержки.

Собственники помещений (то есть граждане) вносят свою долю софинансирования, которая не должна превышать 15% от общей суммы расходов на ремонт их дома. Остальные средства предоставляют соответствующие бюджеты или специализированные государственные институты развития.

Авторы законопроекта исходят из того, что полноценный капитальный ремонт многоквартирных домов без государственного софинансирования невозможен. Попытки провести его только за счет средств граждан обернутся деградацией жилого фонда, и в дальнейшем придется вкладывать гораздо больше средств, чем требуется сейчас.

Напротив, финансирование государством капитального ремонта многоквартирных домов окажет благотворное влияние на развитие строительной отрасли экономики, создаст "мультипликативный эффект" для других связанных с ней отраслей.

В то же время будет снята проблема социальной напряженности в связи с несправедливым, чрезмерным взиманием с граждан взносов на капитальный ремонт.

2. Вместо нынешней бессрочной системы взимания и накопления взносов на капитальный ремонт предлагается установить период их уплаты, не превышающий 5 лет, и привязать его к конкретным срокам ремонта в конкретном доме. Данные сроки должны устанавливаться региональной программой капитального ремонта.

В рамках реализации плана ремонта в своем доме граждане вступают в обязательственные отношения с государством и (или) муниципалитетом (в зависимости от схемы софинансирования). В свою очередь и государство обязуется перед гражданами провести в их доме ремонт в точно установленные сроки и надлежащим образом, собрав с собственников взносы только в пределах их максимальной доли (не более 15%).

Все эти обязательства фиксирует договор о капитальном ремонте, который вводится законопроектом. Его нельзя просто так расторгнуть по инициативе одной из сторон; если он прекращается по вине государства (из-за непроведения или чрезмерного затягивания ремонта), гражданам возвращаются все уплаченные ими взносы с учетом начисленных процентов.

При этом собственники помещений платят за капитальный ремонт только своего дома, четко зная сроки проведения ремонта, состав и стоимость проводимых работ, подрядчиков и исполнителей, осуществляя постоянный общественный контроль, а также нанимая независимых аудиторов.

Если сроки проведения ремонта, установленные региональной программой капитального ремонта, затягиваются более чем на 3 года относительно изначально установленной даты, собранные взносы возвращаются их плательщикам с учетом начисленных процентов. Если менее чем на три года, собранные за 5 лет взносы сохраняются до проведения ремонта, при этом новые взносы не уплачиваются.

Законопроект предоставляет собственникам полномочия согласовывать перечни проводимых работ (услуг), их стоимость и другие существенные условия проведения ремонта. В случае отказа государства от софинансирования своей доли расходов на ремонт собственники вправе взыскать эти средства в судебном порядке, либо отказаться от уплаты взносов и потребовать их возврата.

3. Предусматривается независимый аудит расходования средств фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

4. Законопроект предлагается ввести в действие с 1 января 2016 года. Это нужно, чтобы синхронизировать применение новой системы финансирования капитального ремонта с бюджетным процессом.

При этом, если действующей сейчас региональной программой капитального ремонта завершение ремонта многоквартирного дома предусмотрено до 31 декабря 2020 года, собственники продолжат уплачивать взносы в том порядке, который действует на 1 января 2016 года (но в любом случае не дольше пяти лет и до достижения максимальной доли софинансирования - 15% от общей суммы расходов на ремонт дома).

Если же ремонт планируется завершить после 31 декабря 2020 года, собственники помещений в доме вправе прекратить уплату взносов сразу после официального опубликования настоящего Федерального закона. Фактически уплаченные взносы при этом им возвращаются.

В то же время граждане могут принять на общем собрании решение о продолжении уплаты взносов или сохранении уже собранных средств для финансирования будущего ремонта, но такое решение не может быть принято, если дом планируется отремонтировать позже 31 декабря 2023 года.

Данные нормы должны простимулировать проведение ремонта домов, включенных в настоящее время в региональные программы капитального ремонта, что в целом будет благотворно для экономики в условиях кризиса.

При этом граждане продолжат платить только за тот ремонт, который фактически будет проводиться, а в случае его непроведения смогут потребовать возврата перечисленных ими средств.

Ремонт всех домов, если он не начат до 1 января 2016 года, будет осуществляться в порядке софинансирования, с максимальной долей граждан - 15% от общей суммы расходов.