Глава 34. Аренда

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.

В коммент. главе восприняты многие положения гл.Х Основ ГЗ, Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (в дальнейшем - Основы законодательства об аренде) и др. специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Вместе с тем данная Глава содержит немало новелл. Выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды, - §1 и специальные, посвященные отдельным видам этого договора: прокату - §2, аренде транспортных средств - §3, аренде зданий и сооружений - §4, аренде предприятий - §5, финансовой аренде (лизингу) - §6. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр. Общие правила §1 применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами.

Развернутая регламентация арендных отношений не сковывает, однако, инициативу сторон в определении условий договора, поскольку большая часть норм, содержащихся в гл.34 Кодекса, носит диспозитивный характер.

Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

Статья 607. Объекты аренды

Статья 608. Арендодатель

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Статья 610. Срок договора аренды

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду

имущества

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Статья 614. Арендная плата

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении

договора аренды

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора

аренды на новый срок

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Статья 623. Улучшение арендованного имущества

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов

имущества

Комментарий к статье 606 ГК РФ

1. В ст.606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В коммент. норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

2. В ч.2 ст.606 воспроизводится норма ч.2 ст.85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч.2 ст.9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

Комментарий к статье 607 ГК РФ

1. В п.1 ст.607 определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Здесь названы объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень не является исчерпывающим.

В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.

2. Как и ст.3 Основ законодательства об аренде, коммент. статья предусматривает возможность ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных видов имущества, но в отличие от Основ п.1 ст.607 указывает, что они могут вводиться лишь законом. Это относится, прежде всего, к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст.129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.

3. П.2 коммент. статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл.17 ГК (ст.260, 264, 270), которая вступает в силу со дня введения в действие нового Земельного кодекса. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс (в части, не противоречащей более позднему законодательству).

Передача в пользование (в т.ч. на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:

а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст.11 Закона о недрах, ст.46-53 Водного кодекса). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;

б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст.46, 54 Водного кодекса); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч.3 ст.11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования. Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов, выдаваемых в соответствии с договором аренды, безвозмездного пользования или концессии участка либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст.34-37, 42-43 Лесного кодекса). Краткосрочное пользование лесным участком - на срок до одного года - возможно без заключения договора;

в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в т.ч. предусматривает предельные сроки пользования (см. п.3 ст.610 и коммент. к нему). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.

4. П.3 ст.607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Особые требования установлены в отношении природных объектов. Так, в договоре аренды участка лесного фонда следует указывать границы участка, а также виды и объемы лесопользований (ст.33 Лесного кодекса); в договоре пользования водным объектом - пространственные границы (координаты) предоставляемого в пользование объекта или его части, а при необходимости - места забора (сброса) воды (ст.48, 57 Водного кодекса).

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.

ГК значительно сокращает по сравнению с Основами законодательства об аренде (п.2 ст.7 Основ) перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п.1 ст.432 ГК). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст.654 ГК). Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды).

Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

Комментарий к статье 608 ГК РФ

1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст.209 ГК): он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

2. В коммент. статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).

В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п.4 ст.214, п.3 ст.215, ст.295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.

3. В соответствии с п.2 ст.295 ГК указанные предприятия могут быть арендодателями:

по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК);

по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (в отличие от п.1 ст.607 ГК, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом).

Уполномоченными государственными органами являются Мингосимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ (п.15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" с последующими изменениями - Ведомости РФ, 1992. N 13, ст.697, а также постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" - СА РФ, 1994, N 8, ст.593).

Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3505), согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного веления предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (абз.3 п.2 ст.4 указанного Закона).

Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса (п.11 ст.39 Федерального закона "Об образовании" - Ведомости РФ, 1996, N 3, ст.150).

Постановлением Правительства РФ от 27 марта 1997 г. N 342 (СЗ РФ, 1997, N 13, ст.1549) государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти, Российской академии наук и отраслевым академиям наук предоставлено право сдавать закрепленное за ними и временно не используемое имущество, включая недвижимое, в краткосрочную аренду - до одного года. Этим же постановлением определен порядок использования получаемых средств: 70% направляется на содержание и развитие материально-технической базы этих учреждений, а оставшиеся 30% перечисляются в федеральный бюджет.

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст.6 Федерального закона от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3506).

С введением в действие части первой ГК утратили силу положения ст.3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230, согласно которым арендодателями недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. Теперь они вправе сдавать в аренду лишь те объекты государственной собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении предприятий.

4. Арендодателями земельных участков могут выступать:

а) собственники земельных участков (ст.260 ГК);

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст.270 ГК);

в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, то договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст.54 Водного кодекса).

Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст.11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст.31 Лесного кодекса).

Комментарий к статье 609 ГК РФ

1. П.1 ст.609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п.2 ст.626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст.633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст.651 ГК), предприятий (ст.658 ГК).

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственным реестре, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст.131 и 164 ГК). Порядок осуществления ее определен Законом о регистрации прав на недвижимость. Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз.2 п.1 ст.130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст.633 и 643 ГК, п.1 ст.4 названного Закона).

3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст.550, 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст.559 ГК).

Комментарий к статье 610 ГК РФ

1. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Вместе с тем ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. П.2 ст.610 ГК допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем есть случаи, когда определение срока аренды в договоре является обязательным в силу специального закона, например при аренде участка лесного фонда (см. ст.33 Лесного кодекса), водного объекта (ст.48, 57 Водного кодекса) и некоторых др.

2. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката (см. коммент. к ст.627).

3. П.3 ст.610 ГК содержит правило, допускающее установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с этой нормой договоры проката, например, могут заключаться не более чем на один год (п.1 ст.627 ГК).

Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст.42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.

Ст.10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет (ст.31 Лесного кодекса).

Ранее действовавшее общее правило (ст.277 ГК 1964) о предельных сроках аренды для договоров между государственными, кооперативными и общественными организациями утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не обозначена, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Комментарий к статье 611 ГК РФ

1. Коммент. статья определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи. Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду Технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.

2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.

Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как следует из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае он может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.

3. Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в судебном порядке (ст.398 ГК).

П.3 ст.611 и ст.398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Комментарий к статье 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об этих недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить. Он может потребовать: а) безвозмездного устранения недостатков, б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя); г) досрочного расторжения договора.

П.1 ст.612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

В заключительной части п.1 ст.612 содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов из арендной платы не покроет причиненных убытков, он вправе взыскать с арендодателя их непокрытую часть.

2. В п.2 ст.612 содержатся исключения из указанных в п.1 правил. Арендатор не несет ответственности за недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору, а также за те, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п. Более того, за эти недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.

Комментарий к статье 613 ГК РФ

Ст.613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона, в т.ч. сервитут, право залога и др. (ст.274, 277, 334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдал его в аренду.

Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст.620 ГК.

Комментарий к статье 614 ГК РФ

1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п.1 ст.614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п.2 ст.7 Основ законодательства об аренде, ГК. не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным, при невыполнении его договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п.3 ст.424 ГК.)

2. Содержащийся в п.2 ст.614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп.1 п.2 ст.614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается передача арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Возможны и такие способы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, например связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.

3. П.3 ст.614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые в п.8 устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.

4. П.4 ст.614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст.612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст.612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

5. П.5 ст.614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п.5 ст.614, арендодатель может использовать крайнюю меру - досрочно расторгнуть договор (см. коммент. к п.3 ст.619).

Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского законодательства (ст.283 ГК 1964 и п.3 ст.85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Нельзя, например, использовать легковой автомобиль для грузовых перевозок, помещение, арендованное для офиса, - в качестве жилого и т.п. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора (п.1 ст.619 ГК).

2. П.2 ст.615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя.

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. совершение сделок в пользу третьего лица.

Наряду с этим коммент. норма предусматривает возможность осуществления арендатором иных действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия допустимы также только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Договор субаренды, будучи производным, не может быть заключен на более длительный срок, чем договор аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. При этом арендатор по основному договору становится арендодателем - относительно субарендатора.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса), а также имущества, сдаваемого в прокат.

3. П.3 предусматривает последствия нарушения арендатором требований пп.1 и 2 ст.615. При использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст.619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

Комментарий к статье 616 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи обязывает арендодателя проводить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта норма связана со ст.210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

П.1 ст.616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности.

Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов. Так, ст.644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст.661 ГК).

2. П.2 ст.616 возлагает на арендатора обязанность поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст.634 ГК).

Комментарий к статье 617 ГК РФ

1. В п.1 ст.617 содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на данное имущество.

2. П.2 ст.617 содержит новеллу, гарантирующую права граждан - наследников. В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст.531 ГК 1964). При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его - через суд. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

Комментарий к статье 618 ГК РФ

1. П.1 ст.618, исходя из зависимости договора субаренды от основного договора устанавливает, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем, учитывая, что отношения субаренды могут устанавливаться лишь с согласия арендодателя, ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды.

2. В п.2 ст.618 содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным (см. §2 гл.9 ГК), то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Комментарий к статье 619 ГК РФ

Согласно общему правилу ст.310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором.

Ст.619 относится к числу норм, наделяющих одну из сторон правом требовать (при определенных условиях) досрочного расторжения договора. Это право может быть реализовано через суд (п.2 ст.450 ГК). При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на расторжение договора, и при установлении его (их) удовлетворяет иск.

В ст.619 перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, в т.ч. использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора: существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п.2 ст.450 ГК существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В заключительной части ст.619 указывается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свей обязательства в разумный срок. В противном случае суд может отказать в принятии иска к рассмотрению (п.2 ст.452 ГК). Если арендатор устранит нарушения (в разумный срок), требование арендодателя расторгнуть договор удовлетворению не подлежит (см. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Приложение к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.108).

Комментарий к статье 620 ГК РФ

Ст.620 содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора. Как и установленный ст.619 ГК, перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.

Договор по ст.620 расторгается через суд, если стороны не придут к добровольному соглашению (см. коммент. к ст.619).

В коммент. норме перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств: непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением (ст.611 ГК); выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст.612 ГК); непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества (п.1 ст.616 ГК); непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В последнем случае предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.

В отличие от ст.619 ГК, касающейся арендодателя, коммент. статья не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п.2 ст.452 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п.2 ст.452 ГК и составляет тридцать дней.

Комментарий к статье 621 ГК РФ

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п.1 ст.621 закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя (ст.619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

2. В абз.2 п.1 ст.621 сохранена ранее действовавшая норма (см. п.4 ст.86 Основ ГЗ, п.2 ст.13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п.3 ст.614 ГК. (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) здесь не применяется, поскольку в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.

3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны, в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, с.104). Требование арендатора возобновить договор не побежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем*.

Абз.3 п.1 ст.621 содержит новеллу о дополнительных способах зашиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

4. П.2 ст.621 содержит норму, аналогичную п.3 ст.86 Основ ГЗ, о возобновлении договора аренды. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

5. Правила ст.621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п.2 ст.627 ГК), а также к договорам аренды транспортных средств (ч.2 ст.632, ст.642 ГК).

Норма п.1 ст.621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные условия, например, исключить возможность продления аренды на новый срок.

Комментарий к статье 622 ГК РФ

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (см. коммент. к ст.619 и 620). Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

При невозврате имущества арендодатель может потребовать его изъятия в судебном порядке. Решение суда об изъятии имущества и передаче его собственнику (арендодателю) исполняется в соответствии с Законом об исполнительном производстве (см. ст.56).

В ч.2 коммент. статьи урегулирован вопрос относительно арендных платежей при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить их за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить (см. коммент. к п.2 ст.621).

Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст.622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.

Комментарий к статье 623 ГК РФ

1. В ст.623 содержится традиционное определение последствий улучшения арендатором имущества в период его аренды (см. ст.293 ГК 1964, п.2 ст.9 Основ законодательства об аренде, п.4 ст.85 Основ ГЗ). Если произведены отделимые улучшения, (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п.1 ст.623).

2. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п.2 ст.623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п.3 ст.623). Нужно обратить внимание на то, что п.2 ст.623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя. П.3 допускает возможность иного решения только в законе. Примером может служить ст.662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в любом случае (см. коммент. к ст.662).

3. В п.4 ст.623 воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.

Комментарий к статье 624 ГК РФ

1. Положения о выкупе - переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст.624, в значительной мере воспроизводят ст.87 Основ ГЗ и частично ст.10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п.1 коммент. статьи право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. В ст.16 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации. Ст.26 этого Закона определены основные условия такого выкупа. Более детальная регламентация этих вопросов отнесена к Государственной программе приватизации (и соответственно - программам приватизации субъектов РФ), а также утверждаемому Правительством РФ Положению о порядке приватизации сданного в аренду государственного имущества.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена. В соответствии с п.3 ст.4 Закона о приватизации перечень их определяется Государственной программой, в частности: недра, водные ресурсы; предприятия по производству радиоактивных материалов, ядерного оружия, Космических аппаратов; предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков, облигаций, других государственных ценных бумаг и некоторые др. Запрещен выкуп и арендованных лесных участков (ст.34 Лесного кодекса).

Комментарий к статье 625 ГК РФ

Параграф 1 гл.34 ГК (ст.606-624) содержит общие положения о договоре аренды. Вместе с тем в указанной главе есть нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат (ст.626-631 ГК), аренду транспортных средств (ст.632-649 ГК), аренду зданий и сооружений (ст.650-655 ГК), аренду предприятий (ст.656-664 ГК), финансовую аренду (ст.665-670 ГК). Ст.625 определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными правилами: общие положения применяются к отдельным видам аренды в случае, когда иное не установлено правилами ГК об этих договорах, т.е. приоритет отдается специальным нормам.

В качестве примера можно привести ряд таких специальных норм: о дополнительных (более строгих) требованиях к форме договора по сравнению с содержащимися в ст.609 ГК (см. п.2 ст.626, ст.633, 643, п.2 ст.651, п.1 ст.658 ГК), об ином распределении между сторонами обязанностей по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества, чем это установлено ст.616 ГК (см. ст.634, 644, 661 ГК).

Прокат

Статья 626. Договор проката

Статья 627. Срок договора проката

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

Статья 630. Арендная плата по договору проката

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

Комментарий к статье 626 ГК РФ

1. Выделение договора проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.

В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).

Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок.

2. П.2 ст.626 предусматривает заключение договоров проката только в письменной форме, устанавливая таким образом изъятие из правила п.1 ст.609 ГК (в отношении физических лиц).

3. Договор проката отнесен к категории публичных. Согласно ст.426 публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг, которые в силу характера своей деятельности она должна предоставлять каждому, кто к ней обратиться. В этой связи организация-арендодатель не вправе, при наличии возможности, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в т.ч. при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми). Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор (см. п.3 ст.426, п.4 ст.445 ГК).

ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (Приложение к информационному письму от 5 мая 1997 г. N 7 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.103), отметил, что с таким иском вправе обратиться только контрагент организации, обязанной заключить публичный договор. Коммерческая организация понуждать потребителя к заключению подобного договора не вправе.

Вероятно, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду приложение к информационному письму от 5 мая 1997 г. N 14

Комментарий к статье 627 ГК РФ

1. Для договоров проката установлен предельный срок, на который они могут заключаться, - до одного года (п.1 ст.627). Исходя из этого, а также абз.2 п.3 ст.610 ГК в случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным году.

2. В изъятие из правил, предусмотренных п.1 ст.621 ГК, арендаторы по договору проката не наделяются преимущественным правом на его возобновление. Не применяется к ним и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора (п.2 ст.621 ГК). Из этого не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.

3. Согласно п.3 ст.627 арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за десять дней. Коммент. статья устанавливает исключение из общего правила (ст.310 ГК) о недопустимости одностороннего отказа от обязательств.

При соблюдении арендатором требования п.3 ст.627 (подаче заявления об отказе в письменной форме не позднее чем за десять дней) его отказ от договора подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Невыполнение этих требований дает арендодателю право не принимать досрочный отказ, что прежде всего является основанием получить арендную плату за соответствующий период.

Комментарий к статье 628 ГК РФ

Коммент. статья возлагает на арендодателя, который должен быть специалистом в сфере своей деятельности, обязанность при сдаче имущества в прокат проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции. Данная норма имеет особенно большое значение при сдаче в прокат различных предметов техники. Она направлена в первую очередь на защиту законных интересов лиц, берущих те или иные предметы во временное пользование, обеспечение правильной эксплуатации сложных изделий, предупреждение неосторожной поломки. Кроме того, выполнение арендодателем обязанностей, предусмотренных ст.628, имеет значение в случае возникновения спора по поводу недостатков, выявленных в имуществе после передачи его арендатору.

Комментарий к статье 629 ГК РФ

1. Ст.629 регулирует взаимоотношения сторон при выявлении арендатором недостатков, полностью или частично препятствующих эксплуатации арендованного имущества. На арендодателя возлагается обязанность в течение десяти дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену вещи аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю, но сам выбор в значительной мере зависит от фактических обстоятельств, в частности от характера недостатков, технической возможности и экономической целесообразности их устранения в пределах установленного десятидневного срока. Договором проката может быть предусмотрен и более короткий срок.

2. П.2 ст.629 определяет последствия, которые наступают при возникновении недостатков в арендованном имуществе по вине арендатора - из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания, небрежного обращения. Арендатор вправе и при указанных обстоятельствах обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества относится в этом случае на него. Если взятые на прокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду (см. ст.393 ГК).

Комментарий к статье 630 ГК РФ

1. П.1 ст.630 устанавливает, что арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме, исключая возможность использования других способов оплаты, перечисленных в п.2 ст.614 ГК. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором.

2. Согласно п.2 ст.630 при досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендную плату за период, который был оплачен, но в течение которого арендатор имуществом не пользовался. Этот период исчисляется со дня, следующего за датой фактического возврата имущества.

Если досрочный возврат взятого по договору проката имущества связан с односторонним отказом арендатора от договора, то вопрос о периоде, за который он вправе требовать возврата арендной платы, должен решаться с учетом п.3 ст.627 (см. коммент. к ней).

3. В целях защиты экономических интересов организаций, занимающихся предоставлением имущества в прокат и обслуживающих многочисленную клиентуру, закон закрепляет за ними право на взыскание с арендаторов задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Комментарий к статье 631 ГК РФ

1. Исходя из специфики отношений по договору проката, п.1 ст.631 возлагает на арендодателя обязанность проводить как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду. Тем самым устанавливается изъятие из общего правила, предусмотренного п.2 ст.616 ГК, согласно которому проведение текущего ремонта лежит на обязанности арендатора (если иное, как сказано в этом пункте, не установлено законом или договором). Норма п.1 ст.631 носит, в отличие от п.2 ст.616, императивный характер, т.е. не может изменяться по соглашению сторон. Это обусловлено тем, что арендодатель по договору проката - специализированная организация, обслуживающая потребителей.

2. П.2 ст.631 ограничивает права по распоряжению имуществом, полученным по договору проката. Арендатор не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, в залог и т.д. Данное ограничение также обусловлено спецификой договора проката. Любая передача предмета проката иному пользователю допускается лишь путем прекращения одного договора и заключения другого.