Комментарий к статье 239 ГК РФ

1. Правила коммент. статьи существенно отличаются от порядка, который раньше определялся ч.2 ст.31 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР". Теперь недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Однако подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст.279 - 282 и 284 - 286 ГК (гл.17), которые не введены в действие (см. ст.13 Вводного закона). Поэтому при определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч.3 ст.35 Конституции и положениями данной статьи. При определении компенсации собственнику стоимости его имущества можно применять правила ст.55 Земельного кодекса и Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. (СА РФ, 1993, N 6, ст.483) с дополнениями, принятыми постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. N 1176 (СЗ РФ, 1995, N 49, ст.4808).

Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства, новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

2. Решение суда об изъятии имущества выносится на основании требования государственного органа или органа местного самоуправления, которые должны располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, тогда как раньше (в соответствии с Законом "О собственности в РСФСР") суд рассматривал спор по требованию собственника имущества, который обжаловал административное решение, влекущее прекращение права собственности.

3. Нормы коммент. статьи применяются и при необходимости изъятия горных отводов, участков акваторий и иных участков.

4. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Обращает на себя внимание тот факт, что ст.35 Конституции предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, тогда как коммент. статья устанавливает такую возможность и для муниципальных нужд.

5. Изъятие имущества в виду ненадлежащего использования земельного участка представляет собой особый случай прекращения права собственности. Согласно ст.9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе и право собственности. Однако для некоторых объектов права, представляющих значительную общественную ценность, установлены границы, в которых это право может быть реализовано. Одним из таких случаев является использование земли в соответствии с ее назначением. Понятие ненадлежащего использования земли и основания для ее изъятия устанавливаются земельным законодательством.