Физические характеристики недвижимости

Физические характеристики недвижимости определяются по-разному. К их числу относят: материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ и пр.

Среди всех физических характеристик недвижимости можно выделить основные:

- Стационарность – привязанность к определенному месту на земной поверхности. Стационарность означает, что участники сделки встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном территориальном (локальном) рынке. Поэтому, рынок недвижимости – прежде всего локальный рынок;

- Уникальность – отсутствие абсолютных аналогов (стационарность и уникальность взаимосвязаны). Уникальность объектов недвижимости означает, прежде всего, уникальность их потребительских качеств, а следовательно выгод (дохода), которые способен генерировать объект недвижимости. В то же время с точки зрения затрат, требуемых для их создания, объекты недвижимости не всегда уникальны. Уникальность объекта недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке недвижимости;

- Долговечность – срок жизни, например, в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяются 6 типов зданий со сроками службы от 15 до 150 лет;

- Длительность создания объектов – сроки строительства, которые могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет (противоположная характеристика к долговечности);

- Сложность – сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов.

В отношении земли существенными являются также такие особенности земли, как:

- Ограниченность – ограниченное предложение земельных участков имеет своим следствием ограниченность предложения объектов недвижимости, обладающих необходимыми для пользователя характеристиками (невозможно создать неограниченное число объектов с видом на Кремль в Москве). Ограниченность предложения потенциально является существенным фактором ценообразования на рынке недвижимости.

- Невоспроизводимость

Кроме того, могут быть и иные факторы, определяющие специфику данного объекта недвижимости. Например, особые конструктивные особенности здания или сооружения, влияющие на возможности его функционального использования и срок жизни.