Ограничения проекта и его граничные условия

Существуют три основных ограничения проекта, так называемый “железный треугольник”:

· содержание проекта

· временные рамки

· стоимость

К этим трём ограничениям иногда прибавляется четвёртое – приемлемое качество. Это тот уровень качества, который позволяет считать результат достигнутым. В зависимости от контекста и обсуждаемых в конкретном случае критериев качества, “приемлемое” качество может рассматриваться как необходимое, например всевозможные ГОСТы.

Конкретно для данной письменной работы такие критерии как временные рамки выполнения перепланировки или ремонта в квартире и стоимость ремонта можно смело отбросить. Критерий приемлемого качества так же отпадает. Остаётся содержание проекта.

Проект переоборудования квартиры в нашей ситуации может ограничиваться только нормативными документами.

Что же в принципе нам могут позволить перепланировать в собственной квартире, а что ни в коем случае?

Современное российское законодательство разрешает следующие виды перепланировок:

· увеличение санузла за счет коридора (но не за счет жилой комнаты);

· увеличение площади жилых комнат за счет коридоров, кухни и кладовых;

· устройство на площади жилой комнаты смежной с кухней кухни-столовой;

· обустройство проемов в стенах между помещениями;

· перенос входного проема в квартиру.

Также городская (районная) администрация может дать разрешение на реконструкцию, связанную с объединением двух и более смежных квартир в одну; перепланировку квартир без изменения их общей площади и объема.

А вот уменьшить или демонтировать вентиляционные коробы, углубить трубы в стены, увеличить санузел за счет кухни или строить его на месте жилой комнаты вам не позволят. Возможно, не разрешат также делать слишком большие проемы в стенах (если дом панельный) и увеличивать площадь комнаты за счет неостекленной лоджии.

Ну, а если в двух словах, законодательство запрещает типы реконструкции:

· ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

· ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;

· в результате которых образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

· в результате которых образуется комната площадью < 9 м² или шириной < 2,25 м;

· ведущие к увеличению подсобной площади квартир за счет жилой;

· любые типы реконструкции при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

· строений, предназначенных к сносу в ближайшие 3 года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;

· помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций без разрешения начальника штаба;

· без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения МВК.

С чего же начинается перепланировка? Как и многое другое — с проекта. Когда проект будет готов, начнется второй этап — согласование перепланировки. То есть вам необходимо будет получить согласие во всех инстанциях, которые отвечают за сохранность и безопасность жилья.

Для перепланировки квартиры нужно собрать следующие документы;

· действующий поэтажный план БТИ;

· экспликация к поэтажному плану БТИ (форма №22);

· Пример проекта перепланировки: а) - квартира до перепланировки; 6) - после перепланировки

· свидетельство о собственности (или договор купли-продажи);

· выписка из домовой книги;

· финансово-лицевой счет;

· техническое заключение (лицензированной организации);

· проект перепланировки (лицензированной организации);

· договор на технадзор (с проектной организацией);

· согласование с Пожнадзором;

· согласование с СЭС;

· согласование с Балансодержателем;

· согласование с АПУ;

· согласование с Жилищной инспекцией;

· согласование с Управой района;

· согласование с Газовой инспекцией (при необходимости);

· согласование с Мосгосэкспертизой (в зависимости от сложности работ);

· согласование с собственниками соседних помещений;

· страховка (на время проведения строительно-монтажных работ);

· акт на скрытые работы;

· акт приемки Балансодержателя после выполненных работ;

· выпискаиз протокола МВК;

· распоряжение Префекта или Главы районной Управы;

· новый поэтажный план БТИ.

Для перепланировки нежилых помещений требуются:

· действующий поэтажный план БТИ;

· экспликация к поэтажному плану БТИ (форма №22);

· свидетельство о собственности (или договор купли-продажи);

· ситуационный план, получаемый в АПУ;

· техническое заключение (лицензированной организации);

· проект перепланировки (лицензированной организации);

· договор на технадзор (с проектной организацией);

· согласование с Пожнадзором;

· согласование с СЭС;

· согласование с Балансодержателем;

· согласование с АПУ;

· согласование с Жилищной инспекцией;

· согласование с Газовой инспекцией (при необходимости);

· согласование с собственниками соседних помещений (при необходимости);

· согласование с Главным Управлением охраны памятников города Москвы;

· согласование с управой района;

· согласование с Мосгосэкспертизой (в зависимости от сложности работ);

· страховка (на время проведения строительно-монтажных работ);

· акт на скрытые работы;

· акт приемки Балансодержателя после выполненных работ;

· выписка из протокола МВК;

· распоряжение Префекта или Главы районной Управы;

· новый поэтажный план БТИ;

И напоследок — перечень документов, необходимых для реконструкции фасада:

· гарантийное письмо-заявка на имя начальника АПО СВАО (с указанием функционального назначения объекта);

· правоустанавливающие документы;

· ситуационный план (М1:2000), заверенный районным архитектором в текущем году;

· планы БТИ (оригиналы);

· проект в полном составе — планы, фасады, разрезы, развертки;

· лицензия проектировщика;

· фотофиксация существующего положения;

· эскизная привязка (фотомонтаж);

· генплан с предложениями по благоустройству М1:500 (при необходимости);

· ИРД или утвержденное в установленном порядке решение МВК;

· согласование с ГУОП (штамп на проекте), адрес: ул. Пятницкая, 19, тел: 953-20-79 (при необходимости);

· согласование автора проекта здания или проектной мастерской (для зданий, построенных по индивидуальному проекту);

· заключение ЦГСЭН;

· заключение УГПС;

· согласование с ОПС Мосгоргеотреста;

· согласие балансодержателя;

· согласие соседей при осуществлении реконструктивных работ, затрагивающих их интересы.

А также:

· копию документа, подтверждающего право собственности на квартиру (ксерокопия, заверенная нотариусом);

· доверенность (нотариально заверенная) на право ведения дел по данной квартире;

· план БТИ;

· выписку из домовой книги;

· копию финансово-лицевого счета.

С этой пухлой папкой документов нужно явиться на заседание межведомственной комиссии, получить разрешение и начать ремонт.

Данный проект создан для супружеской пары с дочерью-студенткой. Предполагается, что это динамичные, активные люди, поэтому постараемся отразить в интерьере их готовность к переменам, открытость всему новому и необычному. Несущие конструкции не затрагиваем и максимально используем существующую планировку, это помогает сэкономить время и деньги.

Конструктивная схема 17-этажного панельного жилого дома серии И-1724, (наружные стены - кирпичные трехслойные с утеплителем, внутренние стены и перекрытия - железобетон) не предполагает кардинального переустройства. Это накладывает определенные ограничения на проект квартиры. Как видно из плана, перепланировке можно подвергнуть только перегородки между прихожей и гостиной, а так же перегородки санузла. Имеющееся расположение перегородок нас устраивает, поэтому ничего трогать не будем.