Ипотека

Статья 303. Понятие ипотеки

1. В силу ипотеки залогодержатель в целях получения удовлетворения своих требований за счет недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом или, в случаях, предусмотренных законом, соответствующим договором.

2. Отношения между залогодателем и залогодержателем по ипотеке, а также отношения между ними и третьими лицами, регулируются положениями настоящей главы.

Правила параграфа 3 главы 23 настоящего Кодекса применяются к отношениям, возникающим при ипотеке, в том числе к отношениям, связанным с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией, если иное не установлено положениями настоящей главы.

3. Положения настоящей главы применяются к ипотеке воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов. Законом могут быть установлены особенности ипотеки указанных видов имущества.

Статья 303¹. Виды ипотеки

1. Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) и без указания таких данных при условии указания в договоре об ипотеке предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также указания срока существования права залога (независимая ипотека).

2. Если иное прямо не предусмотрено правилами настоящей главы, правила, установленные для независимой ипотеки, не применяются к акцессорной ипотеке.

Статья 303². Независимая ипотека

1. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя или третьего лица (должника по основному обязательству) считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и третье лицо.

2. Если иное не установлено законом, залогодержателем по независимой ипотеке может являться банк или иная кредитная организация. Если независимая ипотека удостоверяется закладной, залогодателем по независимой ипотеке, может являться только коммерческая организация.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, независимая ипотека не может быть использована для обеспечения обязательств третьего лица без согласия залогодателя. Если независимая ипотека удостоверена закладной, в такой закладной должно быть указано о согласии залогодателя на использовании ипотеки для обеспечения исполнения обязательств третьего лица.

3 Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет.

Если срок независимой ипотеки не определен или превышает 30 лет, считается, что независимая ипотека установлена на заложенную недвижимую вещь на 30 лет.

Статья 303³. Основания и момент возникновения ипотеки

1. Ипотека возникает на основании договора. Договор об ипотеке должен быть заключен в нотариальной форме.

Ипотека возникает также на основании закона, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

2. Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения.

Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, то ипотека считается возникшей с момента возникновения этого обязательства.

3. Независимая ипотека возникает с момента ее государственной регистрации независимо от наличия в этот момент каких-либо требований, исполнение которых должно обеспечиваться заложенным недвижимым имуществом.

4. В случае если права залогодержателя по договору ипотеки удостоверены закладной, противоречие между условиями договора ипотеки и содержанием закладной разрешается в пользу закладной.

Статья 303⁴. Предмет ипотеки

1. Предметом ипотеки могут являться только недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право застройки земельного участка и право постоянного владения и пользования земельным участком.

Предметом ипотеки не может являться будущая недвижимая вещь, будущая доля в праве собственности на недвижимую вещь, будущие право застройки земельного участка и право постоянного владения и пользования земельным участком.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, за исключением случаев, установленных законом.

Статья 303⁵. Ипотека здания

1. Если в момент заключения договора об ипотеке здания (строения, сооружения, объекта незавершенного строительства), залогодатель является собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если ипотека здания возникла на основании закона, ипотека распространяется также на принадлежащий залогодателю на праве собственности земельный участок, на котором такое здание находится. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственной регистрации права залога в отношении такого земельного участка.

2. Здание может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором это здание расположено, если на момент заключения договора об ипотеке или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не являлся собственником такого земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку здания не требуется.

Если в последующем залогодатель здания приобретет указанный земельный участок в собственность, он считается находящимся в ипотеке по тому же основанию и у того же залогодержателя. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственной регистрации права залога в отношении такого земельного участка.

Если ипотека установлена на здание, расположенное на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности, то при обращении залогодержателем взыскания на такое здание и его реализации к приобретателю переходят права и обязанности, которые в отношении этого участка имел залогодатель.

Статья 303⁶. Ипотека земельного участка

1. Правила, установленные пунктом 1 статьи 303⁵, применяются также при ипотеке земельного участка в отношении расположенных на нем зданий, принадлежащих залогодателю земельного участка.

2. Ипотека земельного участка без расположенных на нем зданий допускается в случае, если данные здания не принадлежат залогодателю на праве собственности. В случае если на закладываемом земельном участке находятся здания, принадлежащие третьим лицам, то ипотека земельного участка допускается без согласия собственников названных зданий. При этом нахождение на указанном земельном участке зданий, принадлежащих третьим лицам, не препятствует возникновению ипотеки земельного участка.

При обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении него имел залогодатель.

3. Если после заключения договора об ипотеке или возникновения ипотеки в силу закона, на заложенном земельном участке появятся (будут возведены, приобретены и т.д.) принадлежащие залогодателю на праве собственности здания или сооружения, они считаются находящимися в ипотеке по тому же основанию и у того же залогодержателя, которому заложен земельный участок. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственной регистрации права залога в отношении такого здания.

Статья 303⁷. Ипотека права постоянного владения и пользования земельным участком или права застройки

1. Ипотека права постоянного владения и пользования земельным участком или права застройки допускается без согласия собственника земельного участка, за исключением случаев, когда в соответствии с записями единого государственного реестра прав на недвижимое имущество уступка названных прав возможна лишь с согласия собственника земельного участка.

Ипотека права постоянного владения и пользования земельным участком или права застройки допускается лишь с одновременной ипотекой зданий или сооружений, возведенных залогодателем на данных земельных участках.

В случае если здания или сооружения будут возведены после установления ипотеки права постоянного владения и пользования земельным участком или права застройки, ипотека распространяется на указанные здания или сооружения. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственной регистрации ипотеки в отношении указанных зданий или сооружений.

2. Собственник земельного участка, на право постоянного владения и пользования или право застройки которым было обращено взыскание по ипотеке, вправе исполнить залогодержателю за должника обязательство, обеспеченное ипотекой названных прав, и тем самым прекратить право постоянного владения и пользования земельным участком или право застройки (выкуп права постоянного владения и пользования земельным участком или права застройки).

Статья 303⁸. Ипотека жилого или нежилого помещения

1. При ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении такого участка, как существующие, так и те, которые могут быть приобретены в будущем.

2. В случае если после установления ипотеки недвижимое имущество было обременено сервитутом, то плата за пользование сервитутом перечисляется на депозитный счет, открываемый собственником имущества, в пользу которого был установлен сервитут, у нотариуса.

Денежные средства с указанного счета перечисляются нотариусом залогодержателю в случае обращения им взыскания на предмет ипотеки в счет исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Статья 303⁹. Закладная по независимой ипотеке

1. В случае установления независимой ипотеки, которая в соответствии с условиями договора об ипотеке может быть уступлена третьим лицам, залогодатель обязан выдать залогодержателю ордерную ценную бумагу – закладную – которая удостоверяет право ипотеки владельца закладной на указанное в ней недвижимое имущество.

Закладная не выдается, если в договоре об установлении независимой ипотеки установлен запрет на уступку ипотеки.

2. В закладной, удостоверяющей независимую ипотеку, должны быть указаны:

1) недвижимое имущество, являющееся предметом независимой ипотеки;

2) залогодатель;

3) залогодержатель, являющийся первым владельцем закладной;

4) предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем;

5) срок независимой ипотеки;

6) данные о государственной регистрации закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

3. На выдачу закладной должно быть указано в договоре об ипотеке. О выдаче, содержании и отметках на закладной делается запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

4. Владелец закладной, выданной в удостоверение независимой ипотеки, вправе в любое время сделать в ней отметку с указанием обязательства залогодателя либо, если это допускается в соответствии с условиями договора об ипотеке и отметкой залогодателя на закладной, обязательства иного лица, исполнение которого будет обеспечиваться независимой ипотекой, уведомив об этом залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, также должника по такому обязательству.

Владелец закладной вправе в любое время зачеркнуть сделанную ранее отметку об обязательстве, обеспеченном закладной, и сделать новую отметку с указанием иного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться закладной, о чем также уведомляется залогодатель и, если закладная обеспечивает обязательство третьего лица, должник по обязательству.

Правильность указания суммы и условий обязательства, указанного в закладной в качестве обеспеченного независимой ипотекой, может подтверждаться подписью должника.

5. Отсутствие на закладной, выданной в удостоверение независимой ипотеки, отметки об обеспечиваемом обязательстве или прекращение такого обязательства не влечет прекращения независимой ипотеки. При выдаче закладной залогодатель вправе указать в закладной, что независимая ипотека прекращается в случае, если держатель закладной не укажет в ней обязательство, обеспечиваемое независимой ипотекой, в течение определенного периода времени, который не может быть менее одного года.

6. Закладная также может быть выдана в удостоверение прав залогодержателя по договору об ипотеке, содержащему указание на обеспеченное обязательство. К такой закладной не применяются пункты 4 и 5 настоящей статьи, а остальные положения о закладной по независимой ипотеке, установленные настоящей главы, применяются постольку, поскольку иное не предусмотрено законом об ипотеке и не вытекает из существа отношений по ипотеке.

Статья 303¹⁰. Передача закладной по независимой ипотеке

1. Передача закладных, а также предъявление требований по ним осуществляется по правилам настоящего Кодекса о ценных бумагах с особенностями, установленными настоящей главой и законом об ипотеке.

2. Передача закладной осуществляется путем совершения ее владельцем передаточной надписи на закладной и вручения закладной приобретателю.

3. При передаче закладной новый приобретатель закладной приобретает права залогодержателя в отношении указанного в закладной имущества в пределах указанной в закладной суммы.

В случае если в закладной указано обязательство, обеспечиваемое независимой ипотекой, передача закладной означает и передачу прав по данному обязательству.

4. Лица, передавшие закладную по передаточным надписям, несут солидарную ответственность перед владельцем закладной в размере разницы между предельной суммой, указанной в закладной, и суммой, фактически полученной залогодержателем в результате реализации предмета залога.

5. Должник по обязательству, отмеченному в закладной в качестве обеспеченного ипотекой, может противопоставлять требованию об исполнении обязательства, отмеченного в закладной в качестве обеспеченного независимой ипотекой, возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если только правильность указания суммы обязательства и его условий не подтверждаются подписью должника. Такие же права принадлежат и залогодателю в случае, если закладной обеспечивается обязательство третьего лица.

Статья 303¹¹. Особенности предъявления требования об обращении взыскания на предмет независимой ипотеки

1. Залогодержатель по независимой ипотеке, не удостоверенной закладной, имеет право потребовать в судебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки, если он докажет, что обязательство залогодателя, которое в соответствии с уведомлением залогодержателя считается обеспеченным ипотекой, не было исполнено либо было исполнено ненадлежащим образом.

2. Держатель закладной по независимой ипотеке имеет право потребовать в судебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки, если он докажет, что обязательство, указанное в закладной в качестве обеспеченного ипотекой, не было исполнено должником либо было исполнено им ненадлежащим образом.

3. При независимой ипотеке в обращении взыскания на предмет ипотеки не может быть отказано по причине незначительности требований залогодержателя или несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

4. Залогодатель по независимой ипотеке не вправе противопоставлять залогодержателю, предъявившему требование об обращении взыскания на предмет ипотеки, возражения, связанные с наличием, действительностью и условиями основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

5. Предмет независимой ипотеки, на который обращено взыскание по иску залогодержателя, подлежит реализации на торгах по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом для реализации заложенного имущества.

Статья 303¹². Переход ипотеки

1. Если иное не установлено соглашением между цедентом и цессионарием, уступка права (требования), обеспеченного ипотекой, другому лицу влечет за собой переход к этому лицу ипотеки, а также иных прав и обязанностей залогодержателя, вытекающих из договора об ипотеке.

Если иное не установлено соглашением между цедентом и цессионарием, уступка права (требования), обеспеченного независимой ипотекой, другому лицу не влечет за собой переход к этому лицу независимой ипотеки, а также переход иных прав и обязанностей залогодержателя, вытекающих из договора об ипотеке.

2. Если не доказано иное, уступка залогодержателем ипотеки означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. В случае если ипотека передана залогодержателем другому лицу без одновременной передачи права по обеспеченному этой ипотекой обязательству, ипотека прекращается.

Переход от залогодержателя к другому лицу независимой ипотеки допускается без передачи этому лицу обязательства, исполнение которого на момент передачи было обеспечено независимой ипотекой, путем передачи закладной.

3. Переход ипотеки подлежит государственной регистрации и считается состоявшимся с момента такой регистрации. С момента государственной регистрации перехода ипотеки считаются перешедшими права по обеспеченному этой ипотекой обязательству.

Если переход независимой ипотеки осуществляется посредством передачи закладной (статья 303⁹), правила о государственной регистрации не применяются.

Статья 303¹³. Старшинство ипотек

1. В силу старшинства один залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований, обеспеченных залогом, перед другими залогодержателями.

2. Старшинство ипотек в отношении заложенной вещи определяется очередностью записей об их государственной регистрации.

3. Старшинство может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и законных интересов залогодателя или должника по обеспеченному залогом обязательству. Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой было передано.

4. При установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на недвижимое имущество в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий старшинства ипотеки.

Статья 303¹⁴. Защита прав залогодержателя

1. Залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации, а также защищать свою ипотеку иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом.

2. В случае утраты залогодателем владения предметом ипотеки залогодержатель вправе предъявить иск об истребовании предмета ипотеки во владение залогодателя (статьи 228-230 настоящего Кодекса).

3. В случае если залогодатель не предпринимает мер по защите своего права на заложенное имущество от нарушений, представляющих угрозу сохранности имущества, залогодержатель также может требовать от других лиц прекращения нарушений, хотя бы они и не были соединены с лишением владения (статья 231 настоящего Кодекса).

Статья 303¹⁵. Прекращение ипотеки

1. Ипотека прекращается:

1) с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в случае гибели заложенной вещи, за исключением случаев, когда в соответствии с настоящим Кодексом происходит замена предмета залога (статья 338);

3) в случае реализации заложенной вещи в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе в случае оставления залогодержателем заложенного имущества за собой, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (абзац третий пункта 6 статьи 343) или одного из созалогодержателей (статья 336), если последующий залогодержатель или другой залогодержатель не воспользовались правом, предусмотренным подпунктом 4 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса

5) в случае прекращения договора об ипотеке в порядке и по основаниям, предусмотренным законом;

6) в случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статьи 228-230 настоящего Кодекса), если залогодержатель на момент возникновения права залога знал или должен был знать об этом;

7) если сделка, на основании которой залогодатель приобрел заложенное имущество (статьи 167 настоящего Кодекса), является недействительной и судом применены последствия недействительности такой сделки и заложенное имущество возвращено лицу, осуществившему его отчуждение по этой сделке, в случае, когда залогодержатель на момент возникновения права залога знал или должен был знать о недействительности сделки;

8) если обеспеченное ипотекой обязательство было уступлено новому кредитору без одновременной передачи ипотеки;

9) при переводе долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (статья 356 настоящего Кодекса).

2. Независимая ипотека не прекращается по основаниям, указанным в подпунктах 1, 8, 9. Независимая ипотека прекращается также по окончании срока, на который она была установлена, если к моменту окончания этого срока залогодержатель не приступил к обращению взыскания на заложенную недвижимую вещь в установленном порядке.

3. Если ипотека прекращается по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, и сохраняется право собственности залогодателя на предмет залога, залогодержатель, у которого находится заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю, а залогодатель вправе требовать его возврата.

При прекращении ипотеки залогодатель также вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на погашение существующих записей об ипотеке (статьи 334 и 340 настоящего Кодекса).

Статья 303¹⁶. Сохранение ипотеки при переходе права собственности на предмет залога к другому лицу

1. В случае перехода права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случая, указанного в подпункте 3 п. 1 статьи???) либо в порядке универсального правопреемства ипотека сохраняется.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и приобретает все права и обязанности залогодателя.

2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

3. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека на это имущество сохраняется, если залогодержатель не получил право залога на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого, или не получил право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Статья 303¹⁷. Сохранение ипотеки за добросовестным залогодержателем

1. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статьи 228-230 настоящего Кодекса), в виде последствий недействительности сделки, на основании которой залогодатель приобрел предмет залога (статья 167 настоящего Кодекса), ипотека в отношении этого имущества сохраняется, если не будет доказано, что залогодержатель на момент возникновения ипотеки, а если ипотека перешла к залогодержателю от другого лица, на момент ее перехода к нему, знал или должен был знать об этих обстоятельствах.

Ипотека не сохраняется, если государственная регистрация права собственности залогодателя или государственная регистрация ипотеки была осуществлена на основании подложных документов.

2. Если иное не установлено законом, зарегистрированная ипотека сохраняется в случае, если предмет ипотеки изымается у залогодателя в установленном законом порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 271 настоящего Кодекса), если не будет доказано, что залогодержатель на момент возникновения ипотеки, а при переходе ипотеки к залогодержателю от другого лица, на момент такого перехода, знал или должен был знать об этих обстоятельствах.

Глава 20⁵.