Расчет экономических и экологических показателей от внедрения технологии монолитного возведения жилья

Анализ литературных источников показал, что монолитное домостроение по большинству технико-экономических показателей имеет преимущества по сравнению с кирпичным домостроением, а в ряде случаев и с крупнопанельным: единовременные затраты на создание производственной базы меньше, чем в кирпичном на 35% и чем в крупнопанельном на 40–45%; расход стали в конструкциях снижается на 7–25% по сравнению с крупнопанельным (экономия увеличивается по мере повышения этажности и сейсмической активности района строительства); расход стали на опалубку с учетом оборачиваемости форм снижается на 1,5 кг на 1м² общей площади в сборных конструкциях до 1 кг в монолитных. Энергетические затраты на изготовление и возведение монолитных конструкций уменьшается на 25–35% по сравнению со сборными и кирпичными: трудовые затраты снижаются в среднем на 25–30%, а продолжительность строительства сокращается на 10–15% по сравнению с кирпичным. Стоимость строительства с учетом зданий по этажности, архитектурно-планировочным решением и действующих чем на материалы и конструкции в среднем на 10% ниже, чем кирпичного, и на 5%, чем крупнопанельного.

К достоинствам монолитного домостроения следует также отнести возможность с минимальными затратами получить разнообразные объемопространственные решения, повысить эксплуатационные качества зданий. При этом сокращается инвестиционный цикл (проектирование зданий и производственной базы – создание базы – строительства).

Недостатками монолитного домостроения являются более высокая по сравнению с крупнопанельным продолжительность строительства (20%) и трудоемкость на строительной площадке (25–30%) при одинаковых показателях суммарных трудовых затрат, удорожание бетонных работ при отрицательных температурах [5].

Для оценки экономической эффективности монолитного строительства сравним затраты на строительство монолитного дома с кирпичным и панельным.

Таблица 1. Ориентировочная структура себестоимости строительства панельного и монолитного домов за 1 кв. м. полезной площади, долл. (на основании литературных данных) [5]

Остальные компоненты себестоимости в совокупности (включая ИРД, проектирование, CMР, оплату услуг заказчика и пр.) можно оценить следующим образом: по панельному дому – примерно 642 доллара, по монолитному – 793 доллара за 1 кв. м полезной площади, а по кирпичному – 850 долларов за 1 кв. м полезной площади.

Ориентировочная структура полной себестоимости жилья для застройщика в стоимостном и процентном выражении представлена в таблице и на рис. 1 и 2. Таким образом, полная себестоимость 1 кв. м полезной площади готового дома для застройщика составляет по панельному дому 1245 долларов, по монолитному -1357 долларов, а по кирпичному – 1624 доллара.

Теперь рассчитаем минимально возможную цену, по которой застройщик готов продавать квартиры. Норма рентабельности (отношение чистой прибыли к выручке), необходимая для развития бизнеса и компенсации высоких рисков инвестиционно-строительного проекта (риск ликвидности, длительный технологический цикл и др.), составляет в среднем 15–30%.

Для рассматриваемого примера возьмем минимальную норму рентабельности (15%). Учитывая, что НДС по операциям с жильем с 2005 г. отменен, а налог на прибыль составляет 24%, получим, что минимальная экономически выгодная цена жилья для застройщика составляет в панельном типовом доме 1552 доллара, в монолитном – 1690 долларов за 1 кв. м, а в кирпичном – 2315,8 долларов за 1 кв. м.

Рассмотрим более подробно каждую из статей затрат.

Размер компенсации городу за социальную и инженерную инфраструктуру. Очень существенный фактор, поскольку составляет до 50% всех затрат застройщика. При отсутствии компенсации городу эффективная конечная цена для застройщика равна: в случае панельного дома – 800 долларов, в случае монолитного – около 990 долларов за 1 кв. м. При размере компенсации, исчисленном по старой методике (до последних изменений), конечная цена составит: для панельного дома (при размере компенсации 248 долларов за 1 кв. м) – 1109 долларов за 1 кв. м.; для монолитного дома (при размере компенсации 192 доллара за 1 кв. м) – 1227 долларов за 1 кв. м, а для кирпичного – 676 долларов за 1 кв. м.

Себестоимость строительства (включая ИРД, проектирование, СМР и др.). Также очень существенная статья затрат. Расчеты показывают, что, например, снижение себестоимости строительства до 392 долларов за 1 кв. м полезной площади (т.е. на 200 долларов) для панельного дома приведет к уменьшению конечной цены до 1312 долларов за 1 кв. м (т.е. на 250 долларов). Аналогично для монолитного дома снижение себестоимости до 523 долларов за 1 кв. м полезной площади (т.е. на 200 долларов) приводит к уменьшению конечной цены до 1442 долларов за 1 кв. м (т.е. на 250 долларов).

Проценты по заемным средствам. В количественном отношении данный фактор является не очень значимым, однако необходимо признать, что нехватка доступных «длинных» денег на рынке тормозит развитие строительной отрасли.

Требуемая норма рентабельности застройщика является важным фактором конечной цены для покупателя. При конечной цене, равной себестоимости строительства (для панельного дома – 1245 долларов, для монолитного – 1357 долларов за 1 кв. м), застройщик будет работать «в ноль». При снижении нормы рентабельности до 10% конечная цена составит 1434 доллара за 1 кв. м в панельном доме и 1562 доллара за 1 кв. м в монолитном вести к уменьшению данной нормы в строительном бизнесе.

Таким образом, видно, что по затратам монолитное строительство выгоднее кирпичного примерно на 20%.

Однако, при всех преимуществах монолитного строительства оно обладает существенным недостатком – низкой тепло- и звукоизоляцией, что неизбежно ведет к дополнительным затратам [8].