Текст лекции

Литература

1) Жилищный кодекс Российской федерации

2) Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"

3) Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

4) Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

5) Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004 г.);

7*. прикрепление – мультимедийная презентация, словарь терминов, ОК (опорный конспект), задания по лекции, рекомендации по теме

Текст лекции

Контроль за техническим состоянием зданий и сооружений включает в себя проведение плановых, внеплановых и частичных осмотров многоквартирных домов или их отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Целью осмотров является получение информации о фактическом техническом состоянии зданий и сооружений, их отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также контроль за соблюдением правил их содержания и использования.

Плановые осмотры зданий и сооружений организуются два раза в год - весенние и осенние осмотры.

Весенние осмотры проводятся для проверки технического состояния зданий и сооружений, инженерного и технологического оборудования, прилегающей территории после окончания эксплуатации в зимних условиях.

В ходе осенних осмотров проводится проверка готовности зданий и сооружений к эксплуатации в зимних условиях.

Внеплановые осмотры зданий и сооружений проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней, снегопадов, наводнений - далее неблагоприятные факторы).

Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Календарные сроки плановых осмотров зданий и сооружений устанавливаются в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры осуществляются сразу после окончания отопительного периода. Осенние осмотры проводятся до наступления отопительного сезона, к этому времени должна быть завершена подготовка многоквартирных домов к эксплуатации в зимних условиях.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем многоквартирным домам их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования МКД, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций МКД, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены Управляющей организацией с привлечением специализированной подрядной организации.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния многоквартирного дома, журналах, паспортах, актах.

Плановые осмотры многоквартирных домов осуществляются комиссиями, образованными в соответствии с положением о порядке проведения плановых осмотров Управляющими организациями. Персональный состав комиссий и их председатели назначаются Приказом руководителя Управляющей организации. В работе комиссий участвуют лица, назначенные ответственными за соблюдение технического содержания многоквартирного дома, а также Собственники многоквартирного дома.

Внеплановые осмотры зданий и сооружений проводятся комиссиями, состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов. При воздействии неблагоприятных факторов на не более, чем три многоквартирных дома в пределах ограниченной территории, комиссии возглавляются руководителем жилищно-эксплуатационного участка Управляющей организации, ответственного за обслуживание МКД или группы многоквартирных домов.

При воздействии неблагоприятных факторов на группу МКД в количестве более трех в пределах ограниченной территории комиссии возглавляются руководителем Управляющей организации, а при наличии специализированного подразделения по обслуживанию многоквартирных домов - руководителем этого подразделения.

Результаты работы комиссий по плановым осмотрам зданий и сооружений оформляются актами, предусмотренными в Приложениях к настоящему Стандарту, в которых отмечаются выявленные недостатки, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации многоквартирного дома и меры по их устранению.

При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние МКД или их отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности МКД.

На основании актов осмотров разрабатываются мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенным ответственными за обслуживание многоквартирного дома.

Контроль за техническим состоянием многоквартирного дома осуществляется в следующем порядке:

Плановые осмотры, в ходе которых проверяется техническое состояние многоквартирного дома в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство.

Внеплановые осмотры, в ходе которых проверяются многоквартирные дома в целом или их отдельные конструктивные элементы, подвергшиеся воздействию неблагоприятных факторов.

Частичные осмотры, в ходе которых проверяется техническое состояние отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, отдельных помещений, инженерных систем в целом или по отдельным их видам, элементов внешнего благоустройства.

При плановых осмотрах зданий и сооружений проверяются:

·
внешнее благоустройство;

·
фундаменты и подвальные помещения;

·
встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;

·
ограждающие конструкции и элементы фасада (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);

·
кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;

·
поэтажно - перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование;

·
строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

Особое внимание при проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров обращается на:

·
сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, расположенные на вечной мерзлоте, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения, объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%;

·
конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение замечаний и поручений, выданных предыдущими плановыми проверками.

Построенные и реконструированные многоквартирные дома в первый год их эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.

Комиссии, осуществляющие плановые и внеплановые осмотры, определяют меры по обеспечению безопасности людей в случаях обнаружения деформаций, промерзаний, сильных протечек, сверхнормативной влажности, звукопроводности, вибрации, других дефектов, наличие которых и их развитие могут привести к снижению несущей способности или потере устойчивости конструкций, нарушению нормальных условий эксплуатации технологического и инженерного оборудования, работы персонала, проживания граждан.

Для определения причин возникновения дефектов, проведения технической экспертизы, взятия проб и инструментальных исследований, а также в других необходимых случаях комиссии по осмотру многоквартирного дома могут привлекать специалистов соответствующей квалификации, назначать сроки и определять состав специальной комиссии по детальному обследованию многоквартирного дома.

В многоквартирном доме, где требуется дополнительный контроль за техническим состоянием этого многоквартирного дома или его отдельных конструктивных элементов, комиссии по плановым или внеплановым осмотрам вправе установить особый порядок постоянных наблюдений, обеспечивающий безопасные условия их эксплуатации.

По результатам осмотров в срок не более трех дней устраняются обнаруженные отклонения от нормативного режима эксплуатации зданий и сооружений, в частности, неисправность механизмов открывания окон, дверей, фонарей, повреждения наружного остекления, водосточных труб и желобов, отмосток, ликвидация зазоров, щелей и трещин, выполняются другие работы текущего характера.

До начала осмотров многоквартирных домов лица, назначенные ответственными за обслуживание этих многоквартирных домов, обеспечивают доступ в них членам комиссий для проведения осмотров.

Комиссии, осуществляющие осмотры МКД, по результатам осмотров оформляют и дают руководителям Управляющих организаций и Собственникам многоквартирного дома поручения об устранении выявленных нарушений, допущенных в результате действия или бездействия в ходе эксплуатации.

Приложение к Стандарту осмотра многоквартирных домов