Массовая городская застройка 1950-1960 г.г. и её особенности

Особенности конструктивных решений зданий массовой застройки 1950-1960 г.г.

Большая часть типовых многоквартирных жилых домов, построенных в нашей стране начиная с шестидесятых годов прошлого века, имеют панельную конструкцию. И это не удивительно, учитывая простоту и дешевизну строительства домов из железобетонных плит. Но, поскольку характерной особенностью большинства таких домов является наличие большого количества несущих стен, перепланировка квартиры в панельном доме нередко предполагает вмешательство в несущие конструкции. Что является одним из самых сложных вариантов перепланировки. Как же определить, является ли конкретная стена несущей? Самый простой способ – измерить толщину панельной стены. Если она составляет более чем 12 сантиметров, то стена, скорее всего, несущая. Если меньше – с большой степенью вероятности можно утверждать, что стена ненесущая. Более надежный способ – обратиться за консультацией в организацию, разработавшую проект дома. Но для однозначного вывода о возможности затрагивания несущей стены (например, устройства в ней проема) при перепланировке в панельном доме, необходимо заказать у организации-автора дома техническое заключение о состоянии инженерных конструкций и возможности их переустройства. На основании технического заключения разрабатывается проектная документация, в соответствии с которой необходимо будет проводить строительно-ремонтные работы по перепланировке. В ней будут учтены все важные параметры – изношенность несущих конструкций, индивидуальные особенности серии дома, изменение нагрузки на переустраиваемый участок стены и другие важные показатели. Также для получения разрешения на перепланировку квартиры в панельном доме, при которой затрагивается несущая стена, существенное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. А точнее, количество вышерасположенных этажей. Ведь чем больший вес поддерживает несущая стена, тем сильнее страдает устойчивость здания при ее ослаблении. То есть, на верхних этажах панельных домов ослабление несущей стены вследствие перепланировки менее критично, чем на средних, а, тем более, нижних этажах. Вероятность получения разрешения на устройство проема в несущей стене снижается и в том случае, если в вышерасположенной или нижерасположенной квартире уже сделан проем в том же месте. И даже если получено согласие автора дома на устройство проема в несущей стене, резать стену можно будет только с помощью специального оборудования, исключающего вибрацию, и по строго ограниченным размерам. А после устройства проема – укреплять его сварными металлическими конструкциями. Учитывая техническую сложность и ответственность произведения таких работ, выполнять их должна ремонтно-строительная организация, имеющая лицензию на данную категорию работ и штат высококвалифицированных специалистов. При выходе на квартиру по завершении работ представитель проектной организации тщательно проверит качество их выполнения. А при сдаче произведенной перепланировки комиссии необходимо будет предоставить акты на скрытые работы и договор подряда с ремонтно-строительной организацией и ее лицензию. Перепланировка квартиры в панельном доме, при которой затрагиваются несущие конструкции, является одной из самых сложных. Поэтому получить на нее официальное разрешение – задача не из легких, требующая обширных знаний и практического опыта. Поэтому согласование перепланировки в панельном доме следует поручить специализированной организации.

Здесь мы опишем основной перечень действий необходимых для согласования перепланировки квартиры в панельном доме, при которой затрагиваются несущие конструкции.

Вначале необходимо заказать технический паспорт квартиры в БТИ, для того чтобы понять, не была ли ранее в данной квартире произведена перепланировка.

С данным документом необходимо обратиться в НИИТЭП (автор дома большинства распространенных серий панельных домов), для получения консультации о возможности перепланировки.

При положительном ответе, наступает этап разработки проектной документации.

Вначале выпускается техническое заключение о возможности перепланировки квартиры в панельном доме. На основании технического заключения разрабатывается «проект перепланировки»

После разработки технического заключения и проекта перепланировки начинается этап согласований.

Надлежащим образом сформированный пакет документации подается на согласование в центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора, управление государственного противопожарного надзора, московскую газовую службу, архитектурно-планировочное управление и другие заинтересованные организации.

Надо отметить, что перепланировка в панельном доме, вследствие того, что заранее известны конструктивные особенности каждой типовой серии, обычно согласуется без дополнительных требований, обычно предъявляемых к перепланировкам в домах индивидуальных серий.

Далее наступает этап сбора дополнительной документации. В едином информационно-расчетном центре и паспортном столе необходимо получить выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

С данными документами необходимо обратиться в службу «одного окна» жилищной инспекции для оформления «разрешения на перепланировку». С момента подачи заявления срок получения разрешения на перепланировку квартиры в панельном доме может составить до 45 рабочих дней.

И только после получения разрешения, можно приступать к ремонтным работам.

Однако, это еще не конечный этап. Перепланировка в панельных домах типовых серий строго контролируется надзорными органами. Это связано с тем, что практически все стены в панельном доме являются несущими и перепланировка должна выполняться в строгом соответствии с проектной документацией. Ведь зачастую собственники квартир, производя ремонтные работы, допускают отклонения от согласованного проекта.

Поэтому в обязательном порядке к собственникам квартир в панельных домах выходит сотрудник жилищной инспекции для контроля правильности выполнения работ.

Если все работы по перепланировке были выполнены в соответствии с выданным разрешением, то он подписывает «акт выполненной перепланировки».

С данным документом собственник может обратится в бюро технической инвентаризации за получением кадастрового паспорта квартиры с учетом изменений, внесенных на основании разрешения на перепланировку.

Только после этого перепланировка квартиры в панельном доме может считаться полностью легальной.

Время одинаково бесстрастно и безжалостно относится ко всем строениям. Внешний вид зданий, по прошествии лет, становится непрезентабельным, тускнеют и блекнут фасады, внутренняя отделка помещений, ветшают системы коммуникации. Реконструкция зданий – особый вид строительных работ, способный вернуть былое великолепие строению. Вместе с тем реконструкция относится к одним из самых сложных, но и не менее интересных направлений строительной науки.

Реконструкция позволяет сохранить общий внешний вид здания, при этом изменив его внутреннюю составляющую. Данная работа может затронуть все системы (канализацию, отопление, электроснабжение), а также внутренний интерьер. Словом, в качестве констант при реконструкции выступают несущие стены, лестничные марши, перекрытия.

Одной из сложностей, с которой можно столкнуться в преддверии работ по реконструкции здания, является необходимость оформления документов и получения разрешений в соответствующих инстанциях.

Первым этапом реконструкции часто является ремонт фундамента, его гидроизоляция и, возможно, строительство дополнительного фундамента. Далее следует этап восстановления подвальных помещений, ремонт несущих конструкций, фасада здания и ремонт кровли. Данный вид работ требует больших затрат трудовых и материальных ресурсов и считается одним из самых сложных в строительстве, из чего можно сделать вывод, что реконструкция здания является уделом только профессионалов.

Пристройки к зданиям и встройки осуществляют, используя три метода. Чаще новый объем пристраивают в торец или сбоку, как показано на рис. 3.1, а. Встройки применяют, когда необходимо закрыть разрывы между зданиями (рис. 3.1, б). Иногда за счет пристройки увеличивают ширину корпуса (рис. 3.1, в).

Один из примеров планировочного решения встройки показан на рис. 3.2, а. Здесь мастерская архит. А.А. Асадова разработала проект реконструкции школы с активным включением новых объемов. Это продиктовано тем обстоятельством, что существующие здания представляли конгломерат объектов, отличающихся по характеру и стилю.

Другой пример реконструкции административного здания приведен на |'2 рис. 3.3. В той же мастерской выполнен осуществленный в натуре проект, в котором предусмотрена 6-этажная встройка между двумя корпусами различной архитектуры и времени возведения. В результате получен градостроительный комплекс, где сосуществуют старые и новые формы.

Рис. 3.1. встроек:

а — пристройка корпуса в торец существующего здания; б — объединение пристройкой и встройкой двух корпусов; в — увеличение ширины корпуса; г — заполнение встройками разрывов в строчной застройке улицы; 1 — существующие здания; 2 — пристройка или встройка

Оба примера характерны тем, что наряду с пристройками, существующие здания, не будучи историко-архитектурными памятниками, надстраиваются. Разнохарактерные по стилю, они меняют свой облик, некоторые сохранившиеся объемы просматриваются.

Существуют примеры, где вмешательство нового не так радикально. Включение в застройку новых объемов является дополнением, увеличивающим полезную площадь квартир и тем самым — их комфортность.

Пристройки конструктивно решают как дома нового строительства. Однако в наиболее ответственных местах — узлах примыкания к существующим стенам — предусматривают специальные мероприятия. Это связано с потенциальной возможностью появления деформаций в местах стыков.

Такое явление объясняется тем, что в основаниях старых зданий, простоявших много лет, грунт уплотнился. В результате осадки стабилизировались. Основание же под новыми фундаментами будет обжиматься по мере его подгрузки во время строительства. Процесс завершится только через несколько лет эксплуатации, поэтому примыкания новой и старой кладки делают скользящими, предусматривают осадочные швы. В последнее время стали применять новые технологии устройства фундаментов. Например, свайные устраивают в грунте, не нарушая его структуры, без вибрационных нагрузок, связанных с ударными волнами, наносящими вред соседним зданиям.

Рис. 3.4. Примыкание фундаментов пристроек к существующим:

а —с заложением подошвы на уровне существующего фундамента; б—то же, с заглублением; в—то же, но фундамент отодвинут от старого, стены примыкания опираются на консольную конструкцию; 1 — новые фундаменты; 2—то же, старый; 3 — консольная железобетонная плита; 4 — шпунтовый ряд; 5—консольная балка; 6 — балка обвязки; 7—консольная конструкция по контуру стен

Русские ученые разработали конструкцию свай, ввинчиваемых в грунт без каких-либо колебательных движений. Такие сваи можно располагать на расстоянии 0,3 м от старых фундаментов и не опасаться просадки последних, особенно если это сваи-стойки, опирающиеся на скальные грунты.

Другие, уже зарубежные разработки, также позволяют избежать просадок примыкающим к пристройкам и встройкам строений. Это различные методы водовоздушного упрочнения грунта.

Таким образом, новые технологии позволяют эффективно решать примыкания к старым зданиям. Как видно, в ближайшем будущем можно будет упростить решения стыков и отказаться от консольных конструкций, рассмотренных в настоящем параграфе.

Окна в помещениях мансарды проще всего укладывать по склону ската кровли. Однако чаще используют приемы их вертикальной установки. В одном случае оконную перемычку выдвигают, в другом — ее устанавливают в плоскости наращиваемой по высоте стены фасада. Часто перемычку вертикального оконного проема с дверью оставляют в плоскости кровельного ската. Тогда часть наружного ограждения—стены задвигают внутрь здания, а перед окном устраивают балкон, а иногда и увеличенный слив — крышу над этим балконом, ширина которой может достигать 1,5 м.

В помещениях с наклонными наружными стенами в месте примыкания к полам появляются «мертвые зоны», не доступные для подхода людей. В этом случае нижнюю часть стены делают вертикальной, а ее высоту принимают равной 0,9—1,4 м.

В этом решении санитарные узлы верхних этажей находятся на единых стояках с нижними.

Верхний ярус двухэтажных квартир, включая ландшафтные площадки, формируется в габаритах нижнего. На наш взгляд, удачно решены внеквартирные объемы. За счет перехода в верхних этажах на трехмаршевую черную лестницу у оголовка мусоропровода выделена камера, где установлено оборудование для прочистки и дезинфекции ствола.

Предусмотрено помещение машинного отделения лифта площадью 12,8 м². В целях сокращения влияния шума на квартиры, оно изолировано от жилых комнат. Парадная лестница не имеет выхода на чердак. Она перекрыта на уровне пола мансарды. Для противопожарной вытяжки газов из объема лестничной клетки предусмотрен вентиляционный короб.

В практике используют не только те решения, где второй ярус квартир не выходит за габариты первого, но и с несовпадающим наружным очертанием. Подобное решение использовано в подмосковном городе Лыткарино при реконструкции пятиэтажных домов с устройством мансард. Планировочная особенность двухуровневых квартир заключается в расположении внизу только прихожей с внутриквартирной лестницей и переносе вверх всех других жилых помещений.

Рис. 3.5. Внутриквартирные лестницы:

а, б — маршевые (о — планы; б — фрагмент внешнего вида); в — е — винтовые (в — различной конфигурации в плане; г — схема вертикальной разбивки; д — внешний вид; е—забежные ступени); 1, 2, 3 — конфигурация в плане ступеней для винтовых лестниц; 4 — то же, маршевых забежных; 5 — стены; 6 — перекрытие

На наш взгляд такое решение не совсем оправданно, поскольку эта прихожая площадью всего 6 м² не может быть использована для других жилых функций, например как холла.

При применении двухъярусных решений возникает проблема размещения внутриквартирной лестницы, поскольку она является не только коммуникацией, но и своеобразным украшением интерьера. Существует несколько видов таких лестниц. Их выбирают и размещают по схемам, показанным на рис. 3.5.

Ширину маршей назначают от 0,6 до 0,9 м. Большую принимают очень редко, только в парадных интерьерах или когда предполагается перемещение крупногабаритных предметов.

Ступени делают четырех видов. В противоположность размерам ступней основных лестниц дома высоту подступенка увеличивают до 0,2—0,23 м, а проступь уменьшают до 0,22—0,25 м. Примечания: 1. Лестницы изготавливаются диаметром 120,40 и 160 см. 2. Высоты подступенков принимают: 21,1 см — для минимальной высоты этажа и 22,8 см — для максимальной.

Несущие конструкции мансард, как подкрышного пространства, обычно выполняют в дереве. Применяют рамную стропильную систему с подкосами, а не наклонную. На рис. 3.6 показано решение такой одноэтажной рамы, но ее можно выполнить высотой в два этажа. Тогда междуэтажные балки будут служить затяжками, сокращающими свободную длину стоек.

Наружные ограждающие конструкции помещений мансарды выполняют, как изображено на рис. 3.7. Оконные и дверные проемы заполняют, конструктивно решая в соответствии с этим рисунком.

Собственно надстройка одного или нескольких этажей является кардинальным реконструктивным средством изменения объема здания. Различают два типа архитектурно-конструктивных схем надстроек (рис. 3.8).

К первому типу относят реконструкцию с передачей нагрузки от новых этажей на старое здание. Разновидностью этого типа является надстройка без изменения конструктивно-планировочной схемы здания и существенного усиления его несущих элементов. В стенах и фундаментах используют резервы прочности (рис. 3.8, а), поэтому перепланировку решают с учетом сохранения этих элементов.

По схеме рис. 3.8, б предусмотрена передача только части нагрузки от надстройки на существующие конструкции. Поскольку остальная нагрузка передается на вновь возводимые несущие элементы, планировку этажей проектируют, увязывая со старыми и новыми частями здания, особенно вертикальными.

Рис. 3.6. Рамная несущая конструкция мансарды пролетом 6—12 м:

1—ферма; 2 — прогон; 3 — стойка; 4— стены существующего здания; 5 — балки перекрытия, одновременно являющиеся затяжками; 6 — подкосы-стропила; 7—подкосы рамы; 8—диагональные доски

Ко второму типу решений прибегают, если по градостроительным соображениям нельзя ограничиться повышением высоты здания всего на 4 этажа, а именно это позволяет рассмотренный тип надстроек. Тогда используют схемы, изображенные на рис. 3.8, в — г. Эти решения сложны, но рациональны, особенно когда нужно кардинально изменить этажность застройки квартала.

Существует две принципиально различные схемы надстроек описываемого типа. В одной колонны устанавливают по периметру здания и опирают на самостоятельные фундаменты (рис. 3.8, в). Между колоннами и существующими наружными стенами укладывают горизонтальные плиты балконов или лоджий, за счет чего увеличивают ширину корпуса. В надстройке получается однопролетная конструктивно-планировочная система с поперечными балками-стенками, совмещающими функции перегородки и несущей конструкции, установленными через этаж.

Рис. 3.7. Наружные ограждающие конструкции мансард:

a —с оконным блоком, выполненным по схеме б на рис. 8.3; б—то же, по схеме а; в —то же, по схеме г, но без балкона; 7— обрешетка; 2 — черепица; 3 — стальная кровля; 4 — черная коробка; 5—лобовая доска с облицовкой; б — уплотнительная прокладка; 7—оконный блок; 8—опорный брусок; 9 — стропильная нога; 10 — слой утеплителя; 77 — плиты отделочного слоя; 12 — отверстие для проветривания подкрышного пространства (аналогичные продухи устраивают и на коньке крыши).

Рис. 3.8. Конструктивные схемы надстроек в плане и разрезе:

а—с передачей нагрузки на существующие несущие конструкции без изменения конструктивной схемы; б — то же, с изменением; в — схема с попеременными балками-стенками, конструкции существующего здания не нагружены; г — то же, с горизонтальными дисками-платформами (ростверками) через каждые пять этажей; 1 — надстраиваемое здание; 2 — надстройка; 3 — колонны каркаса, устанавливаемые по новой конструктивно-планировочной схеме; 4 — балки-стенки; 5 — колонны, несущие только надстройку; 6 — ростверк; 7—неразрезанные прогоны; 8 — направление укладки плит

По второй схеме рис. 3.8, г над надстраиваемым зданием располагают горизонтальный диск-платформу. Ее называют ростверком и совершенно не связывают с существующими вертикальными конструкциями дома, поскольку опирают на систему автономных колонн. Их отделяют пластичными прокладками от перекрытий и этим обеспечивают стабильность полов при естественных осадках надстройки.

В ростверках оборудуют технические этажи. Их повторяют через каждые 5—6 этажей. В результате получают рамно-связевую систему, высота которой может достигать 250—300 м.

Описанный метод удобен тем, что плотность застройки увеличивается многократно. При этом с точек доступного пешеходу или пассажиру обзора не очень нарушается внешний облик улицы.

Перепланировка крупнопанельных и крупноблочных домов

Перепланировка квартиры - это изменения технических параметров жилого помещения, которые влекут за собой изменение поэтажного плана БТИ, например: возведение или демонтаж стен, устройство или закладка проемов, установка дополнительного оборудования, а также, остекление балконов, установка кондиционеров и другие изменения в помещении.

Вместе с разрешением на перепланировку собственнику, выдают «чистый» журнал ремонтно-строительных работ и «чистый» акт на скрытые работы.

В «журнале ремонтно-строительных работ» собственник обязан отмечать все работы, выполняемые в процессе ремонта и перепланировки.

В «акте на скрытые работы» – данные работы, если они были.

После того как проведен ремонт, наступает следующий этап. Необходимо выполненную перепланировку «сдать» жилищной инспекции. Она проверяет соответствие проведенных работ, выданному распоряжению. Ведь зачастую, многие собственники в процессе ремонта начинают, что-то добавлять от «себя». Казалось бы, если «разрешение на перепланировку получено», ничего страшного не произойдет, если помимо того большого количества разрешенных работ, демонтируется еще одна «небольшая стеночка». Этого делать ни в коем случае нельзя. Выполнить можно только те работы, которые прописаны, добавлять «от себя» ничего не в коем случае нельзя. Если это будет сделано, то придется проходить согласование заново, ведь «новые» работы, могут затрагивать и несущие стены, и разгружающие конструкции которые в прежнем разрешении не учитывались.

Документом, подтверждающим соответствие выполненных работ, выданному разрешению является «акт выполненной перепланировки».

Если при посещении вашей квартиры сотрудником жилищной инспекции подтвердится правильность выполнения работ, то он выдает подписанный им в трех экземплярах «акт выполненной перепланировки»

Далее этот акт подписывается собственником и организаций проводящей ремонт. При необходимости, может потребоваться и подпись автора проекта дома, автора проектной документации, управы и т.д., все зависит от характера перепланировки.

Акт подписанный всеми заинтересованными организациями, относиться в жилищную инспекцию, которая направляет его в составе проектной документации в бюро технической инвентаризации.

Последним шагом в окончательном согласовании перепланировки, будет обращение в БТИ за новым Техническим паспортом, в котором будет отражена уже новая планировка квартиры, которую в БТИ обрисуют по пришедшим из жилищной инспекции документации.

Этот документ является окончательным подтверждением легальности выполненной перепланировки.

Конечно при желании, собственник может заменить в Федеральной регистрационной службе и свидетельство на собственность. Это связано с тем, что при перепланировке квартиры, площадь, указанная в «свидетельстве на собственность» скорее всего, будет не совпадать с текущей ситуацией. Ведь из-за демонтажа стен и изменения функционального назначения помещений она бывает существенно «плавает». Но это, может быть актуально только при проведении сделок с квартирой, так как каждый лишний метр площади появившейся в результате перепланировки, может значительно повысить рыночную стоимость.

Перепланировка квартир в кирпичных домах кардинальным образом отличается перепланировки в зданиях с другими материалами стен. Зачастую, собственник квартиры в кирпичном доме может позволить себе спроектировать гораздо более интересные планировочные решения, владельцы квартир панельных, блочных и каркасных серий. Это связано с конструктивными особенностями дома.

Основными несущими конструкциями в кирпичных домах являются наружные стены, на которые ложатся плиты перекрытия. Иногда роль несущей, также выполнят "средняя" стена в доме. Она обычно разделят две квартиры. Большинство же внутренних стен - простые перегородки, выложенные также из кирпича, либо из пенобетонных блоков. Это и есть основное отличие от например панельных или блочных домов, в которых большинство внутренних стен несущие и демонтаж одной из них неминуемо приведет к аварийной ситуации.

Планировочные решения при перепланировке квартир в кирпичных домах, как мы уже говорили, могут быть самыми разнообразными. Например, можно себе позволить такую роскошь, как организация большой кухни - столовой, при помощи полного демонтажа стены разделяющую кухню и близрасположенную комнату. В данном случае образовавшееся помещение носит название кухни-гостиной. Также можно организовать такие модные в наше время квартиры-студии, не составит труда и расширении ванной и туалета, но делать это можно только за счет нежилых помещений.

Однако следует быть осторожными. Каждый дом индивидуален и владелец квартиры не всегда может с точностью определить тип стен, и даже тип своего дома. В нашей практике были случаи, когда собственники, думая, что дом кирпичный, производили значительные изменения во внутренней планировке квартиры, хотя на самом деле дом являлся панельным и для улучшения внешнего вида обложен снаружи кирпичом (например, серии П44Т, П44М и др.)

Порядок согласования перепланировок един для всех помещений, и перепланировка квартир в кирпичных домах по принципу согласования не чем не отличаются от других.

При незначительной перепланировке (когда затрагиваются явно ненесущие стены, например, расширяется санузел) - перепланировка, скорее всего, согласовывается по "эскизному" варианту.

Если же перепланировка более глобальна, то она наверняка согласовывается по "проекту". Для этого вам необходимо вначале разработать техническое заключение о возможности перепланировки квартиры и далее сам проект перепланировки.

Типичные представители домов таких серий это некоторые серии "хрущевок" выполненные из кирпича, "брежневки" и отдельные серии 70-80 годов.

При перепланировке квартир в кирпичных домах встречаются также и проблемы технического характера. Дома этих серий в основном относят к старому жилищному фонду, и получить желаемую планировку зачастую не всегда возможно из-за ограничений по несущим способностям конструкций.

В связи с развитием "монолитного" строительства, кирпичные дома отошли на второй план. Однако в последнее время строительство домов из кирпича все более и более актуально. В основном эти дома позиционируется как элитные и это не без оснований. Граждане купившие квартиры в таких домах, редко жалуются на неудачную покупку, ведь кирпич, это красивый, экологичный и долговечный материал. Перечень документов необходимых для проведения работ по согласованию перепланировки.

1. Эскиз перепланировки (на поэтажном плане БТИ или "от руки")

2. Доверенность от всех собственников на сотрудников нашей организации + 2 нотариальные копии.

3. Свидетельство на право собственности (на 2 дня, под расписку). Либо, подвезти оригинал для сверки в назначенное время в согласующие организации. + 2 нотариальные копии.

Перечень документов требующихся в службе одного окна для получения разрешения на перепланировку.

Перепланировка квартиры – длительный и сложный процесс. Не только в части разработки дизайн-проекта и осуществления ремонта, но и в процессе согласования и внесения изменений в документы на квартиру. Для получения разрешения на перепланировку квартиры зачастую необходимо собрать внушительный пакет документов. Перечень документов для перепланировки может отличаться в зависимости от планируемых работ.

Например, простые варианты ремонта, такие как демонтаж встроенного шкафа, ненесущих перегородок или перестановка сантехники в пределах санузла, то есть предполагающие согласование по эскизу, предусматривает следующий перечень документов:

1) Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, либо договор социального найма/ордер и разрешение наймодателя на перепланировку, либо договор аренды и разрешение арендодателя на перепланировку.

2) Единый жилищный документ, либо копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.

3) Технический паспорт помещения из БТИ.

4) Эскиз перепланировки, выполненный от руки на копии поэтажного плана БТИ.

Также могут потребоваться

5) Техническое заключение о возможности сноса ненесущих перегородок.

6) Эскизный проект гидроизоляции полов (при расширении санузла без переноса сантехники на площадь коридора).

7) Разрешение «Ленгаз» (при переносе газовой плиты)

8) Разрешение банка-залогодержателя квартиры (по ипотечному договору).

Для согласования по проекту, например, при расширении санузла за счет коридора и переносе сантехники на присоединенную площадь, необходимо предоставить следующий перечень документов для перепланировки квартиры:

1) Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, либо договор социального найма/ордер и разрешение наймодателя на перепланировку, либо договор аренды и согласие арендодателя на перепланировку.

2) Единый жилищный документ либо копию финансово-лицевого счета и выписку из домовой книги.

3) Технический паспорт помещения из БТИ

4) Техническое заключение и проект перепланировки

5) Разрешение ЦГСЭН (санитарного надзора)

6) Разрешение УГПС (противопожарного надзора)

Также могут потребоваться:

7) Разрешение «Ленгаз» (при переносе газовой плиты)

8) Разрешение банка-залогодержателя квартиры (по ипотечному договору).

9) Согласование с ДЕЗ (управляющей организацией).

10) Акты освидетельствования скрытых работ.

11) Договор подряда со строительной организацией на проведение скрытых работ и копия ее лицензии.

Для согласования по проекту с затрагиванием несущих конструкций техническое заключение и проект должны быть разработаны автором дома либо его правопреемником.

Для согласования по проекту с произведением реконструктивных работ, таких, как установка кондиционера либо остекления балкона, основной перечень документов для перепланировки необходимо будет дополнить:

1) Расчетами по шумам, теплотехнике и др.

2) Разрешением архитектурно-планировочного управления.

Перечень документов для перепланировки квартиры определяется индивидуально жилищной инспекцией на основании перечня предстоящих работ.

ПРИСТРОЙКА ЭРКЕРА

Особо следует сказать о варианте пристройки эркера, при котором прежнее окно, оказавшееся после реконструкции между пристроенным объемом и существующим зданием, не демонтируется, а оставляется в прежнем виде. Создается ситуация, аналогичная распространенной в настоящее время — самодеятельному остеклению лоджий. Такой эркер служит тепловым барьером между жилыми помещениями и наружным воздухом. Хотя подобная акция сейчас запрещается, далеко не все специалисты считают этот запрет разумным, не говоря уже о том, что население попросту «опровергает» его явочным порядком, продолжая стеклить свои лоджии.

При уширении корпуса домов обычно возникает необходимость расширить проемы между существующим зданием и пристроенными помещениями. Как минимум требуется удаление подоконной части, а в предельном случае — всей наружной панели. В домах же с очень узким корпусом целесообразен вариант пристройки дополнительных объемов по всему фасаду дома. В этом случае имеет смысл целиком демонтировать наружные панели одного или даже обоих фасадов дома. Подобные операции представляют определенные трудности и требуют соответствующей конструктивной и технологической разработок.

Очень важные проблемы связаны с улучшением условий проживания в квартирах, расположенных на первых этажах. В бюллетенях по обмену жилплощади нередко встречаются записи: «Первый и последний этажи — не предлагать!» Что стоит за этой фразой — ни для кого не секрет: действующая ныне система распределения жилплощади никак не учитывает тот очевидный факт, что потребительские качества квартир последнего и особенно первого этажей заведомо ниже потребительских качеств аналогичных квартир других этажей. Исправление этой несправедливости может идти несколькими путями, но все они направлены к одному — к целенаправленному преобразованию архитектурной структуры пятиэтажного дома таким образом, чтобы в бюллетене по обмену жилплощади появились совсем другие записи, что-нибудь вроде: «Меняю квартиру в девятиэтажном доме на квартиру той же площади на первом или пятом этаже модернизированной пятиэтажки».

Такой шаг позволяет расширить жилую площадь и создать очень уютную нишу в околооконном пространстве, в которой со временем можно поставить диван или мягкие сиденья вдоль выстроенного выступа. Эркер обычно дополняется окном во всю его ширину и высоту, каждая секция которого соответствует одной из граней. Традиционно окно оформляется продольно-поперечными перекладинами, которые придают постройке старинный европейский стиль и уют. Теперь необходимо упомянуть о строительном материале. Принято считать, что первым из них был камень. И до сих пор он остается самым доступным. Использование камня говорит о следовании традициям старых, суровых времен/Многообразие пород и разновидностей, широчайший ряд представленных в природе цветов, возможность найти любую требуемую текстуру, долговечность и прочность, недавно изобретенные методы обработки, неплохая сочетаемость с остальными конструкциями делают камень важнейшим элементом в архитектурном замысле. С его помощью дизайнерская мысль создает самые различные интерьеры — от роскошных особняков в стиле альгамбра до аскетичных построек с минимумом излишеств и максимумом функций. Часто применяются разновидности искусственного камня — керамическая плитка «под камень» и керамический гранит.

Предпроектные мероприятия по оценке реконструируемых зданий

При проектировании реконструктивных работ, капитального ремонта, модернизации здания необходимо провести технико-экономическое обследование здания и его конструкций.

Проекты реконструкции существующего жилищного фонда, как правило, затрагивают региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.

Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта. С этой целью следует применять последовательное использование двух методов:

- народно-хозяйственной эффективности;

- финансовой эффективности.

Система показателей народно-хозяйственной эффективности позволяет производить комплексную оценку экономической эффективности с учетом социальных последствий и затрат, связанных с социальными мероприятиями.

Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.

Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.

Оценка экономической эффективности реконструкции производится лишь для тех типов домов, которые подлежат реконструкции по техническому состоянию.

Оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета).

Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов

1. Для общей оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:

2. Выбираются объекты - эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться, принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома, реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.

3. Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.

4. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а так же затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфрастуктурой.

5. Условный (оценочный) экономический эффект - Э_у определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 кв. м. общей площади квартир (Ц_ж) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции - Д_р или нового строительства жилого дома - Д_н рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене кв. м общей площади жилья ^х)

^х) При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.

Э_у = Д_р - Д_н (1)

А. Расчет прибыли при реконструкции.

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:

Д_р = Ц_ж × ∆N - К_р, (2)

где:

Ц_ж - рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;

∆N - прирост площади в результате реконструкции;

К_р - капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула (2) приобретает вид:

Д_р = Ц_ж (N_р + ∆N) - К_р - З_в, (3)

где:

N_p - общая площадь квартир до реконструкции дома;

З_в - затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой ^хх), а также решением социальных проблем.

^хх) В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы - дополнительная оплата.

Расчет затрат на переселение производится по формуле:

З_в = (К_н + ) N_pμ/N_н (4)

где:

К_н - капитальные вложения в новое строительство;

- капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;

μ - коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;

N_н - общая площадь квартир нового дома.

При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение - З_от. Они определяются конкретным расчетом.

Б. Расчет прибыли при новом строительстве.

Для нового строительства на месте сносимых домов расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:

Д_н = Ц_жN_н - К_н - К_с - К_г - З_в, (5)

где:

N_н - общая площадь квартир во вновь построенном доме;

К_н - капитальные вложения в новое строительство;

К_с - затраты на снос старого дома.

К_г - капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций

С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 кв. м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов приобретает вид:

Э_у = (К_н + К_с+ K_г +З_в) /N_н - K_p/_∆N (6)

В. Учет цены земли.

Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе в престижных районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены земли - Ц_з.

В расчете на 1 кв. м общей площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:

Э_у = (Ц_з N_з + К_н + К_с + K_г + З_в)/N_н - (Ц_зN_з + К_р)/∆N, (7)

где:

N_з - фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.

З_в = ( + K_н + K_г)N_pμ/N_н, (8)

где:

- цена земли под застройку нового дома в новом районе;

- площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.

Для варианта реконструкции с временным отселением расчетная формула примет вид:

Э_у = (Ц_з N_з + К_н+ К_с+ К_г+ З_в)/N_н - (Ц_з N_з + К_р + З_от)/∆N (9)

Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта Э_у>0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.

Исследование производственной среды и технического состояния строительных конструкций является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с созданием в зданиях нормальных условий труда и жизнедеятельности людей и обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

Объем проводимых обследований зданий и сооружений увеличивается с каждым годом, что является следствием ряда факторов: физического и морального их износа, перевооружения и реконструкции производственных зданий промышленных предприятий, реконструкции малоэтажной старой застройки, изменения форм собственности и резкого повышения цен на недвижимость, земельные участки и др. Особенно важно проведение обследований после разного рода техногенных и природных воздействий (пожары, землетрясения и т.п.), при реконструкции старых зданий и сооружений, что часто связано с изменением действующих нагрузок, изменением конструктивных схем и необходимостью учета современных норм проектирования зданий.

В зависимости от поставленных задач натурные обследования зданий охватывают следующие этапы:

А. Предварительное обследование;

Б. Детальное инструментальное обследование;

В. Определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций в лабораторных условиях;

Г. Обобщение результатов обследований.

Детальное инструментальное обследование включает комплекс работ, связанных с выявлением:

а ) факторов, формирующих производственную среду (микроклимат) помещений иих количественные показатели, и сравнение полученных результатов с нормативными требованиями;

б) технического состояния несущих и ограждающих конструкций, включая теплотехнические и прочностные показатели; пригодности их к дальнейшей эксплуатации и их соответствия современным нормативным требованиям.

Характер и объем натурных обследований определяются конкретными задачами, поставленными заказчиком работы перед исполнителями

В зависимости от имеющихся дефектов и повреждений техническое состояние конструкции может быть классифицировано по 4 категориям согласно общим признакам, приведенным в табл. 1 и табл. II-1 - II-3 прил. II.

Таблица 1

Общая оценка технического состояния конструкций при предварительном обследовании зданий

ИССЛЕДОВАНИЕ ВОЗДУШНОЙ СРЕДЫ ПОМЕЩЕНИЙ