Основания прекращения договора социального и коммерческого найма. Выселение с предоставлением и без предоставления жилого помещения.

Прекращение жилищного отношения влечет прекращение прав и обязанностей сторон.
При этом стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до момента расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон.
 Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты: 
1) смерть нанимателя жилого помещения — безусловное основание;
2) гибель жилого помещения;
3) непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем;
4) истечение срока действия найма (поднайма) жилого помещения;
5) досрочное прекращение договора найма.
Согласно ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут только досрочно и в судебном порядке, причем только в случаях, предусмотренных законом. К таким случаям относится односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения.
Он влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.
Согласно ст. 83 ЖК РФ с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи
наниматель жилого помещения по договору социального найма в любое время имеет право расторгнуть договор социального найма. Если наниматель и члены его семьи меняют место жительства и выезжают в другую местность, договор считается расторгнутым со дня выезда.
Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
 При существенном нарушении договора одной их сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. При этом существенным признается нарушение условий договора одной из сторон, которое причиняет другой стороне такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае невнесения платы за жилое помещение за шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного срока платежа. Также основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, договор не был бы заключен.

Следствиями прекращения жилищных отношений являются определенные виды выселения. 
 1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается в следующих случаях: 
1) если жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;
2) если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит в установленном законом порядке переводу в нежилое;
3) если дом, в котором располагается жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ);
4) в случае выселения членов семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, погибших при исполнении обязанностей военной службы.
Этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее санитарным правилам, находящееся в черте данного населенного пункта;
5) наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда (ст. 88 ЖК РФ). Наймодатель вправе потребовать переселения в судебном порядке в случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно оплачивается наймодателем. Вместо жилого помещения маневренного фонда наймодатель может предоставить в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма.
В таком случае требуется согласие нанимателя и членов его семьи. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, расторгается по соглашению сторон. Также у нанимателя и членов его семьи возникает право на новое жилое помещение в случаях, если в результате капитального ремонта или реконструкции помещение, в котором они проживали ранее, не может быть сохранено или его площадь значительно уменьшается. В таком случае наймодатель обязан заключить с гражданами новый договор социального найма жилого помещения.
 2. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали, в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений.
Граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений в случае отказа освободить такие жилые помещения.
 Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно$исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения.

39.

Date: 2016-07-20; view: 512; Нарушение авторских прав