Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли

Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:

1. определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

2. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);

3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Например, — Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:

Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:

Кзд - коэффициент капитализации для здания;

r - ставка дохода;

Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

n - срок эксплуатации здания.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:

ЧОД зд = Сзд * Кзд, где

ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд - стоимость здания;

Кзд - коэффициент капитализации для здания.

ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где

Сзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.