О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

26 марта 2003 г. № 2

Обсудив результаты изучения судебной практики по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения, в целях обеспечения правильного применения законодательства при разрешении дел этой категории Пленум Верховного Суда Республики Беларусь постановляет:

1. В силу положений части первой ст. 44 Конституции Республики Беларусь, п. 1 ст. 210 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Неприкосновенность собственности, права ее наследования охраняются законом.

Гражданин – собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения, то есть вправе использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи отдельно или вместе с семьей, сдавать для проживания на основании договора. Использование жилых помещений не по назначению допускается только в случаях, предусмотренных законодательством.

2. Разрешая споры, связанные с правом собственности на жилые помещения, судам следует руководствоваться нормами Конституции Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Жилищного кодекса Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. № 1593-12 (с изменениями и дополнениями) «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», Законом Республики Беларусь от 8 января 1998 г. № 135-З (с изменениями и дополнениями) «О совместном домовладении», Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З (с изменениями, внесенными Законом Республики Беларусь от 4 января 2003 г. № 177-З) «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»*, другим законодательством Республики Беларусь.

______________________________

*Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» вступает в силу с 8 мая 2003 г.

3. При подготовке к судебному разбирательству дел о праве собственности на жилые помещения, разделе жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, недействительности сделок с ними с целью избежания волокиты и ошибок при разрешении споров судам следует обсуждать вопросы о необходимости принятия мер к обеспечению иска и назначения экспертиз в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством Республики Беларусь.

Следует также выяснять основание, характер и объем заявленных требований, в частности: предъявлен иск о признании права собственности или права пользования жилым помещением, о разделе жилого помещения или об определении порядка пользования. При этом нужно иметь в виду, что суд не может по собственной инициативе изменить основание и предмет иска, выйти за пределы заявленных требований о жилом помещении, если это не предусмотрено законом.

4. Обратить внимание судов, что право собственности на возведенное жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 220 ГК), а право собственности приобретателя жилого помещения по договору – с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 224 ГК, п. 2 ст. 529 ГК).

Разрешая спор о жилом доме, возникший до завершения строительства и государственной регистрации, если государственная регистрация незавершенного строительства не предусмотрена законодательством, суд в силу п. 3 ст. 220 ГК может признать право собственности на строительные материалы, из которых построен этот дом. Однако если с учетом степени готовности дома можно определить отдельно подлежащие выделу части строения, строительство которых технически возможно завершить после раздела, суд вправе по иску лиц, возводивших совместно с застройщиком жилой дом с целью создания общей собственности, а также по иску наследников произвести раздел неоконченного строительством дома.

5. Если сделка с жилым помещением совершена в надлежащей форме, но сторона в сделке уклоняется от ее государственной регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 166 ГК). В этом случае сделка с жилым помещением регистрируется в соответствии с решением суда. Поэтому в резолютивной части решения должны содержаться сведения, необходимые для регистрации сделки: дата совершения сделки и ее конкретное содержание, данные о жилых помещениях, в отношении которых совершена сделка, фамилия, имя, отчество, а также число, месяц, год рождения и адрес местожительства участников сделки, сведения об ограничениях прав на жилое помещение.

6. С учетом положений части второй ст. 103 ЖК при оформлении в собственность квартиры членами жилищно-строительного, жилищного кооператива члены их семей (а не только супруги), вложившие при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности на жилое помещение, могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение или на соответствующую денежную компенсацию. Такие требования к членам ЖСК могут быть удовлетворены судом, если уплата паевых взносов имела место после 1 июля 1999 г. (ч. 2 ст. 127 ЖК).

7. Судам надлежит иметь в виду, что жилое помещение в доме жилищно-строительного, жилищного кооператива, не оформленное на праве собственности, по иску заинтересованных лиц может быть признано наследственным имуществом, если за него полностью выплачен пай и в заявлении, направленном в компетентные органы, наследодатель выразил свою волю на оформление жилого помещения в собственность (п. 4 ст. 1033 ГК).

8. Обратить внимание судов, что государственная регистрация жилых помещений, прав на них и сделок с ними производится регистраторами организаций по государственной регистрации в последовательности, определенной ст. 10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Заинтересованное лицо, полагающее, что действиями (бездействием) регистратора нарушены его права, может подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд или обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации (ст. 43 Закона). Обращение с заявлением в соответствующую организацию по государственной регистрации не препятствует гражданину обжаловать действия (бездействие) регистратора в судебном порядке.

9. Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, как правило, производится на имя основного застройщика, приобретателя жилого помещения, если иное не установлено законодательством или договором. Участие в возведении, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения (ч. 4 ст. 102 ЖК).

Если на возведение, приобретение жилого помещения была использована безвозмездная субсидия, то члены семьи, с учетом которых начислялась субсидия, также могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них.

10. В соответствии со ст. 56 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» основанием регистрации права собственности на жилое помещение может быть решение суда об установлении факта приобретательной давности (ст. 235 ГК). Разрешая такие дела, судам следует иметь в виду, что наличие у заявителя правомочий владения жилым помещением (например, имеет долю в праве собственности на жилое помещение, пользуется им по договору найма) является основанием к отказу в удовлетворении требований об установлении факта приобретательной давности.

При наличии спора о жилом помещении одновременно с установлением факта приобретательной давности могут быть заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение; в этом случае спор рассматривается судом в исковом производстве.

11. Обратить внимание судов, что лицо, осуществившее самовольное строительство жилого дома, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с пп. 1 и 2 ст. 220 ГК и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 223 ГК).

За лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство жилого дома (в том числе за законным приобретателем) с использованием земельного участка не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил (ч. 2 п. 4 ст. 223 ГК).

12. Разъяснить судам, что возведенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором. При разделе имущества супругов размер долей каждого из них в праве совместной собственности на жилое помещение определяется в соответствии со ст. 259 ГК и ст. 24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье; при наличии Брачного договора суд исходит из его условий.

Если в период возведения, приобретения жилого помещения лица не состояли в браке, спор между ними о праве собственности и разделе жилого помещения разрешается в соответствии с нормами ГК, регулирующими вопросы общей собственности.

13. Жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, может быть признано судом совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга произведены, в частности, капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование жилого помещения, в результате чего его стоимость значительно увеличилась; для выяснения этого вопроса суду необходимо получить заключение эксперта о стоимости жилого помещения до и после ремонта, реконструкции, переоборудования.

Участие супругов в возведении, приобретении, ремонте жилого помещения, принадлежащего другим лицам, не влечет признания за ними доли в праве собственности на это жилое помещение (если иное не было установлено соглашением между ними), но является основанием предъявления требований о взыскании денежной компенсации.

14. Если жилое помещение возводилось, приобреталось супругами не только за счет совместных средств, но и за счет средств, полученных ими в кредит в период совместного проживания и ведения общего хозяйства, суд вправе разделить жилое помещение между супругами, с согласия кредитора возложив на каждого из них обязанность по дальнейшему погашению кредита в соответствующих долях; привлечение кредитора по таким делам в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является обязательным.

Если же расчет за кредит и по другим денежным обязательствам за жилое помещение произвел один из супругов после распада семьи из собственных средств, суд вправе удовлетворить его требования об увеличении доли в праве собственности на жилое помещение лишь при наличии доказательств о том, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов по этим обязательствам.

15. В результате приватизации жилого помещения на общих основаниях участники приватизации (кроме супругов) приобретают право на доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от размера вложенных жилищных квот и внесенных ими денежных средств, если их доли не определены в договоре о приватизации жилого помещения и в техническом паспорте квартиры в соответствии с п. 17 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 сентября 2001 г. № 1399.

В случае, если жилищная квота была начислена члену семьи нанимателя жилого помещения, но впоследствии без его согласия не зачтена на приватизацию, он не лишается права требовать признания доли в праве собственности на жилое помещение. При разрешении спора расчет долей участников приватизации производится судом соответственно размерам начисленных им жилищных квот и вложенных денежных средств.

16. Судам следует иметь в виду, что:

раздел жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 119 ЖК, влечет прекращение права долевой собственности на жилое помещение; после такого раздела каждый из участников долевой собственности признается собственником выделенной ему части жилого помещения, которой вправе пользоваться, владеть и распоряжаться по собственному усмотрению;

при определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, право долевой собственности сохраняется, так как жилые комнаты и подсобные помещения выделяются в этом случае не в собственность, а в пользование.

Требования участников долевой собственности о разделе жилого помещения, в том числе жилого дома, по основаниям ч. 1 ст. 119 ЖК могут быть удовлетворены, если выделяемая доля составляет изолированную часть жилого помещения с отдельным входом либо имеется техническая возможность превратить эту часть жилого помещения в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Если раздел жилого помещения технически возможен, но с отступлением от размера долей участников общей собственности, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли, взыскав денежную компенсацию за разницу в долях и изменив соответственно доли в общей собственности на жилое помещение.

17. Разъяснить судам, что раздел жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 119 ЖК не влечет прекращения права общей собственности, так как подсобные помещения остаются в общей долевой собственности; участники долевой собственности после такого раздела сохраняют преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст. 253 ГК).

В силу положений ст. 44 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» после раздела жилого помещения производится его государственная регистрация. Поэтому в резолютивной части решения суда о разделе жилого помещения должны быть указаны необходимые для государственной регистрации разделенного жилого помещения данные, в том числе об изменении размера долей собственников в жилом помещении, а при разделе жилого помещения по основаниям ч. 2 ст. 119 ЖК – также о размере доли каждого из них в жилых комнатах и подсобных помещениях после раздела.

18. При разделе имущества супругов жилое помещение может быть передано судом одному из них при согласии другого на получение денежной компенсации за его долю в праве собственности на жилое помещение либо оставлено в их общей долевой собственности.

Если на праве совместной собственности супругам принадлежит несколько жилых помещений, при отсутствии соглашения о разделе их между супругами суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других, имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения.

19. В соответствии со ст. 255 ГК выплата денежной компенсации участнику долевой собственности на жилое помещение вместо выдела доли в натуре допускается только с его согласия. Вместе с тем если доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения, то по иску других собственников суд вправе передать им долю собственника в жилом помещении с выплатой ему денежной компенсации. Стоимость доли собственника в праве собственности на жилое помещение, подлежащая выплате, определяется соглашением всех участников долевой собственности; при отсутствии такого соглашения для определения стоимости доли суд вправе назначать экспертизу.

Получение собственником присужденной по решению суда денежной компенсации влечет утрату им права на долю в жилом помещении (п. 5 ст. 255 ГК).

20. При решении вопроса о том, является ли доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительной, суд принимает во внимание общую площадь жилого помещения и размер доли собственника.

Наличие или отсутствие у собственника существенного интереса в жилом помещении суду следует определять в каждом конкретном случае с учетом размера доли участника общей собственности в жилом помещении, обеспеченности его другим жильем и других, заслуживающих внимания обстоятельств. Если суд придет к выводу, что доля собственника в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена, но участник долевой собственности имеет существенный интерес в этом жилом помещении, то он не может быть лишен доли в праве собственности на жилое помещение по основаниям п. 4 ст. 255 ГК.

21. Судам надлежит иметь в виду, что собственник, заявивший требования об увеличении его доли в жилом помещении с выплатой денежной компенсации в пользу других участников долевой собственности, обязан представить доказательства о наличии у него средств, необходимых для выплаты компенсации.

Отсутствие доказательств, подтверждающих такую возможность, может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований, связанных с выплатой денежной компенсации другим участникам долевой собственности за их долю в праве собственности на жилое помещение (например, о разделе жилого помещения с уменьшением доли одного из участников долевой собственности, о передаче доли в общей собственности с выплатой денежной компенсации (п. 4 ст. 255 ГК), о преимущественном праве наследника на получение жилого помещения в счет своей доли в наследстве (ст. 1082 ГК).

22. Суд вправе удовлетворить иск об изменении долей в общей собственности на жилое помещение, если установит, что пристройка, надстройка или перестройка, повлекшие увеличение площади жилого помещения, осуществлены собственником с соблюдением установленных правил.

Изменение долей в общей собственности на жилое помещение является основанием к удовлетворению требований собственника об изменении порядка пользования жилым помещением, если такой порядок был установлен ранее соглашением участников долевой собственности или решением суда.

23. Судам надлежит иметь в виду, что подсобные строения одноквартирного жилого дома (сараи, гаражи, летние кухни и другие) являются принадлежностью жилого дома; общие помещения и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома, обслуживающие более одной квартиры в таких домах, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Поэтому собственник жилого дома, квартиры в многоквартирных жилых домах не вправе отчуждать подсобные строения или долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу подсобных строений или этой доли отдельно от жилого помещения, если законом или договором не установлено иное (ст. 135 ГК, п. 2 ст. 274 ГК).

При отчуждении жилого дома подсобные строения переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора не был обусловлен снос или перенос подсобных строений прежним собственником.

В случае раздела жилого дома эти строения выделяются участникам долевой собственности пропорционально долям в праве собственности; при отсутствии такой возможности решается вопрос о взыскании денежной компенсации.

24. Одновременно с требованиями о жилом доме суд может решить и заявленные требования об установлении порядка владения земельным участком, на котором расположен дом.

При переходе права собственности на жилой дом вопрос о праве на земельный участок, на котором находится дом, решается в порядке, установленном ст.ст. 55 и 93 Кодекса Республики Беларусь о земле.

25. Разрешая споры о недействительности сделок с жилыми помещениями, судам необходимо выяснять, заявлены ли требования об установлении факта ничтожности сделки и применении последствий ее недействительности или о признании оспоримой сделки с жилыми помещениями недействительной.

В силу положений п. 1 ст. 167 ГК ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее недействительности по решению суда. Поэтому заинтересованные лица могут обратиться в суд как с иском об установлении факта ничтожности сделки и применении последствий ее недействительности (если возник спор о факте, влекущем недействительность сделки), так и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Если заявлены требования о признании сделки с жилыми помещениями недействительной, а суд установит, что эта сделка ничтожна, то он вправе применить последствия недействительности сделки по собственной инициативе (п. 2 ст. 167 ГК).

26. Последствия недействительности сделок с жилыми помещениями, установленные ст. 168 ГК, применяются в том случае, когда сделка исполнена одной или обеими сторонами полностью или частично. Если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст. 283 ГК, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК).

27. Судам следует иметь в виду, что жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о недействительности сделки с жилым помещением.

В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилого помещения. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке.

28. В соответствии с п. 4 ст. 9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца.

Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о претензиях на него у лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства – ч. 2 ст. 123 ЖК), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения.

29. Принимая отказ истца от иска, признание иска ответчиком или утверждая мировое соглашение сторон по спору о жилом помещении, в соответствии со ст. 61 ГПК суд обязан проверить, не противоречат ли эти действия закону и не ущемляют ли чьих-либо прав и охраняемых законом интересов. В частности, следует установить, не влечет ли отказ или признание иска, утверждение мирового соглашения лишения жилья детей и недееспособных, имеется ли возможность регистрации сделки, раздела жилого помещения в соответствии с условиями мирового соглашения; наличие таких обстоятельств является основанием к рассмотрению спора о жилом помещении по существу (ч. 4 ст. 285 ГПК).

30. В связи с принятием настоящего постановления признать утратившим силу постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 4 июня 1993 г. № 5 (с изменениями и дополнениями от 25 марта 1999 г. № 2) «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом» (Судовы веснік, 1993 г., № 3; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 30, 6/5).