Методологічні основи розроблення проектів упорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань сільськогосподарських підприємств та створення нових

Землеволодіння і землекористування сільськогосподарських під­приємств (організацій) перебувають у постійному русі. Змінюються їхні межі, кількість, площі, місце розташування, форми власності й господарювання. Підприємства створюються нові або реорганізу­ються, у результаті земельного обігу їхні розміри збільшуються або зменшуються.

Будь-які зміни, пов'язані зі створенням нових або впорядкуван­ням існуючих землеволодінь і землекористувань сільськогосподар­ських підприємств, проводять на основі проектів територіального землеустрою.

Створення землеволодінь і землекористувань сільськогосподар­ських підприємств — це землевпорядні дії, що передбачають скла­дання, розгляд, затвердження проекту і перенесення його в натуру, у результаті яких створюються нові земельні ділянки й оформля­ються на них правоустановчі документи.

Проект створення землеволодіння або землекористування сіль­ськогосподарського підприємства складається з таких частин:

1. установлення площі землеволодіння або землекористування;
2. розміщення і формування його земельного масиву;
3. розміщення садиби нового господарства;
4. установлення видів і площ угідь у складі землеволодіння або землекористування;
5. розміщення меж землеволодіння або землекористування;
6. визначення режиму й умов (обмежень) у використанні земель;
7. складання схеми внутрішньогосподарської організації терито­рії господарства;
8. розроблення вихідних даних для визначення розмірів земельного податку, грошового оцінювання землі та інших економічних показників.

Визначення площі землеволодіння і землекористування. У проекті землеустрою площу встановлюють одночасно з розрахунком розмірів виробництва сільськогосподарського підприємства.

Розмір землеволодіння (землекористування) сільськогосподарсь­кого підприємства залежить від багатьох умов і чинників, основні з яких:

- виробничий напрям (спеціалізація) господарства, склад і поєд­нання галузей;

- природні умови, що характеризують родючість ґрунтів, меліо­ративний і культуртехнічний стан угідь, їх контурність, розчленова­ність, віддаленість від господарських центрів, основних доріг тощо;

- забезпеченість господарства трудовими ресурсами, склад і рі­вень кваліфікації адміністративно-управлінського апарату, наяв­ність кадрів механізаторів та інших працівників, можливість залу­чення додаткової робочої сили (особливо в напружені періоди робо­ти), земельні частки і майнові паї;

- наявність у господарствах основних і оборотних виробничих фондів, насамперед сільськогосподарського призначення, грошово-матеріальних засобів і можливість залучення і використання бан­ківських кредитів для розвитку матеріально-технічної бази;

- інші умови, що передбачають наявність і стан дорожньої мере­жі, транспортних засобів, засобів зв'язку, умови розселення, природ­но-історичні умови.

Розрахункову площу землеволодіння (землекористування) вста­новлюють на основі: рекомендацій наукових установ; методу анало­гів, тобто за розмірами господарств, які успішно функціонують в аналогічних умовах; розрахунково-конструктивного методу; економіко-математичних методів; методів математичної статистики з ви­користанням виробничих функцій.

Остаточну (проектну) площу землеволодіння (землекористування) визначають з урахуванням конкретних територіальних умов. У про­цесі проектування її прагнуть наблизити до розрахункової площі.

Розміщення і формування земельного масиву господарст­ва полягає у:

- визначенні місця розташування господарства і його землеко­ристування;

- наданні землеволодінню або землекористуванню кращої кон­фігурації, форми;

- внесенні до складу земельного масиву господарства окремих ділянок, що раніше належали іншим землевласникам і землекори­стувачам, а також різних видів сільськогосподарських і несільськогосподарських угідь.

При розміщенні землеволодінь і землекористувань, тобто при визначенні місця розташування кожного з них, потрібно виконува­ти такі вимоги:

- враховувати існуючий устрій і стан території (розміщення існуючих землеволодінь і землекористувань, фондів земель, доріг, населених пунктів, особливо охоронних територій, водних джерел тощо;

- брати до уваги витрачені раніше капіталовкладення на вироб­ничі, культурно-побутові та інші будівлі й споруди, зрошувальні й осушувальні системи, канали, дороги, колодязі та ін.;

- враховувати розміщення і господарське призначення існуючих населених пунктів, можливе розміщення і розширення садиб госпо­дарств, які мають бути вигідно розташовані щодо своїх угідь;

- формувати землеволодіння і землекористування у вигляді єдиної компактної ділянки зручної конфігурації, не розчленованої природними і штучними перешкодами (ярами, ріками, лісами, бо­лотами, дорогами та ін.);

- забезпечувати найменшу довжину землеволодіння (землеко­ристування) на рівнині щодо однорідної території, проектування їх правильної форми, подібної до квадрата;

- забезпечувати при формуванні землеволодінь або землекорис­тувань з кількох відособлених (черезсмужних) ділянок їх мінімаль­ну віддаленість одна від одної, а дорожній зв'язок між ними — зручний;

- не дробити межами кілька господарств, ділянки орних земель, водозбірні площі, зрошувані й осушувані землі, не порушувати фу­нкціонування меліоративних мереж, протиерозійних систем та ін.;

- створювати при розміщенні землеволодіння (землекористу­вання) та їхніх меж сприятливі умови для наступної внутрішнього­сподарської організації території, охорони довкілля;

- створювати територіальні умови для забезпечення господарств комунікаціями (лініями електропередач, зв'язку, водопостачання та ін.) для незалежного під'їзду по дорогах до кожного землеволодіння, землекористування, їх водопостачання з урахуванням наявності водного джерела або доступу до нього;

- вносити сільськогосподарські (рілля, сади, сіножаті, пасовища) і несільськогосподарські (ліс, чагарники, озера, болота) угіддя, роз­ташовані в одному масиві, до складу землеволодінь і землекористу­вань для забезпечення компактності.

Для оцінювання конфігурації і компактності землеволодіння (землекористування) розраховують коефіцієнт компактності, дов­жини землеволодіння і землекористування, віддаленість окремих їх частин від господарських центрів.

Коефіцієнт компактності — це частка від розподілу периметра певного землеволодіння і землекористування на периметр квадрата тієї самої площі як фігури, що має найменший периметр.

Якщо площа квадрата дорівнює Р, то довжина його однієї сторо­ни √Р, а периметр 4√Р. Коефіцієнт компактності знаходиться за формулою:

К= П/4√Р (2.1.)

де П — периметр землеволодіння.

Чим ближче коефіцієнт компактності до одиниці, тим краща конфігурація землекористування.

Довжина землеволодіння і землекористування — це відстань між його найвіддаленішими частинами (крайніми точками), вимірювана по дорогах. Частку від ділення фактичної довжини землекористу­вання на середню довжину квадратної фігури тієї самої площі нази­вають коефіцієнтом довжини, який при співвідношенні сторін пря­мокутника 1: 2 становить 1,08, при 1:3 — 1,21, при 1:4 — 1,34.

Віддаленість земель залежить від розмірів землеволодіння і зе­млекористування, конфігурації землеволодіння і землекористування, ступеня пересіченості місцевості, наявності й розміщення доріг, розташування господарського центру.

Для оцінювання далекості земель у проекті розраховують середню відстань за формулою:

R₁P₁+ R₂P₂+... + R_nP_n ∑R_iP_i

R= -------------------------------- = ----------, (2.2.)

P₁ + P₂ +... + P_n ∑P_i

де R₁, R₂,...,R_п — відповідно відстані до окремих частин землево­лодіння (землекористування) від господарського центру по дорогах;

Р₁, Р₂,..., Р_п — площі окремих частин землеволодіння (землекорис­тування).

Розміщення садиби господарства необхідне при створенні нових землеволодінь і землекористувань і при будівництві нових вироб­ничих центрів.

Ця частина передбачає визначення місця розташування садиби на території; вибір ділянки землі для розміщення будівель садиби; розрахунок площі земель, потрібної для садиби.

Види і площу угідь у складі землеволодіння та землекористування встановлюють відповідно до наявних типів землекористування за придатністю, намічуваної спеціалізації господарства, обсягів виробництва продукції з урахуванням конкретних природних і економічних умов.

При розміщенні землеволодінь і землекористувань в їхні межі зараховують існуючий склад угідь. Склад і площі угідь можуть не відповідати економічним потребам та екологічним вимогам створюваного господарства повністю, але дають змогу через необхідну трансформацію (переведення угідь з одного виду в інший) привести їх у відповідність з умовами екологічної стабільності і економічної необхідності.

Межі землеволодіння і землекористування розміщують з урахуванням таких основних вимог:

- суходільні межі, особливо у відкритій місцевості, на ріллі розміщують прямолінійно, без зламів, з кутами поворотів 90°;

- межі сполучають із природними рубежами («живими» урочищами) — річками, струмками, ярами, лощинами, узліссями тощо, а також зі штучними перешкодами (каналами, дорогами та ін.);

- межі розміщують узгоджено з рельєфом місцевості, крім випадків виникнення і розвитку ерозії. Їх проектують по вододілах, елементах гідротехнічної мережі, на схилах — по лінії стоку;

- невиправданого дроблення контурів угідь, створення дрібно-контурності не допускають;

- у зонах зрошення або осушення земель межі сполучають з по­стійними зрошувальними, осушувальними й іншими каналами, створюють умови для відособленого водокористування кожному господарству;

- межі розташовують так, щоб створювалися гарні умови для наступної внутрішньогосподарської організації території (правильного розміщення сівозмін, полів, робочих ділянок, внутрішньогосподарських доріг, лісосмуг тощо).

Режим і умови (обмеження) використання земель визначають для того, щоб внести цю інформацію до Земельного кадастру України як обмеження і обтяження права власності на землю. Обмеження у використанні земель зумовлені особливим правовим режимом територій (природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, охоронних і санітарно-захисних зон і смуг, інженерних, транспортних та інших споруд і об'єктів, деградованих і забруднених земель), а також пра­вами обмеженого користування чужими земельними ділянками (об­тяженнями, сервітутами).

Для цього використовують чергові плани (карти) обмежень і об­тяжень у використанні земель на території, де розташоване створю­ване землеволодіння або землекористування, а також спеціальні нормативно-правові документи.

Вихідні дані для визначення розмірів земельного податку, нор­мативної грошової оцінки та балансової вартості землі та інших економічних показників землекористування розробляють для підвищення інформаційної значущості проекту створення землеволо­дінь і землекористувань сільськогосподарських підприємств і вико­ристання його даних при відносинах землевласників і землекористувачів з державою і між собою (наприклад, при сплаті земельного податку, оренди за землю, продажі земельних ділянок).

Для визначення таких економічних показників використовують матеріали проекту, що містять дані по площах і якості земельних угідь.

Землеволодіння і землекористування сільськогосподарських підприємств і громадян створюються, як правило, на землях, які раніше використовувалися за різним призначенням і на різному праві.

Складання проектів впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових здійснюється з метою форму­вання територіальних умов для розвитку різних форм господарю­вання на землі, формування раціональної і стійкої системи земле­володінь та землекористувань, консолідації земельних ділянок і земельних часток, поліпшення використання і охорони земель.

Проекти впорядкування існуючих землеволодінь і землекористу­вань та створення нових можуть складати у разі:

- реорганізації сільськогосподарських підприємств і фермерсь­ких (селянських) господарств;

- виходу власників земельних часток (паїв) із сільськогосподар­ських підприємств і створення фермерських або селянських госпо­дарств;

- ліквідації недоліків у землекористуванні.

При складанні проекту створення нових та впорядкування існу­ючих землеволодінь і землекористувань з метою реорганізації сіль­ськогосподарських підприємств та фермерських господарств засто­совують такі варіанти перерозподілу земель:

1) реорганізація сільськогосподарських підприємств, землекористування яких сформоване на різному праві;

2) власники земельних часток (паїв) формують нові самостійні структури;

3) здійснення економіко-землевпорядної оптимізації землекористування в процесі ринкового обігу земель.

При будь-якому із цих варіантів перерозподілу земель складання проекту землеустрою передбачає:

- уточнення складу і площ сільськогосподарських угідь, які під­лягають перерозподілу, а за потреби проведення їх інвентаризації;

- встановлення площ і розміщення сільськогосподарських угідь, які передані в спільну власність, і їх перерозподіл;

- встановлення складу, площ і місця розміщення сільськогосподарських угідь, які передаються в оренду, сільськогосподарських підприємств або новостворюваних агроструктур;

- встановлення складу, площ і місця розміщення несільськогосподарських угідь, які передаються в спільну власність;

- встановлення меж і площ земельних ділянок, зайнятих будівлями і спорудами, які передаються новостворюваним агроструктурам;

- встановлення режиму і умов використання земель при виході власників земельних часток (паїв), визначення меж і площ земельних ділянок, обмежених у використанні або обмежених правами інших осіб.

При складанні проекту формування нових землеволодінь і землекористувань на основі виходу власників земельних часток (паїв) встановлюють:

- кількість земельних часток, на основі яких формуватимуться нові фермерські й селянські господарства або сільськогосподарські підприємства;

- місця розміщення земельних ділянок, які виділяються для організації селянських, фермерських господарств або сільськогосподарських підприємств, фактичний склад і площі виділених сільськогосподарських угідь;

- межі і площі земельних ділянок, зайнятих будівлями і спорудами, що виділяються новостворюваним фермерським господарствам або сільськогосподарським підприємствам;

- межі і площі несільськогосподарських угідь, що виділяються новоствореним агроструктурам;

- межі і площі земельних ділянок з особливим режимом використання і обмежених правами інших осіб.

При складанні проектів створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань потрібно керуватися та­кими основними принципами і вимогами:

1) створення однакових умов для розвитку всіх форм землеволо­діння і землекористування та господарювання на різних за якістю і місцем розміщення землях;

2) добровільне волевиявлення власників земельних часток (паїв) щодо їх об'єднання в нові виробничі структури і розпорядження сво­їми частками на умовах визначених проектом землеустрою;

3) урахування інтересів усіх землевласників і землекористувачів, які зачіпаються;

4) максимальне збереження елементів організації території, що склалися в існуючих сільськогосподарських підприємствах;

5) створення організаційно-територіальних умов, які забезпечу­ють економіко-землевпорядну раціоналізацію землекористування, неухильне зростання родючості ґрунтів, збереження і поліпшення довкілля і ландшафтів;

6) межі земельних масивів новостворюваних землеволодінь і зем­лекористувань слід установлювати з урахуванням інвестиційної привабливості типів землекористування, їх компактного розміщен­ня, стабільності ландшафтів;

7) виділення зрошуваних земель має здійснюватися сівозмінними полями або масивами, або площами, кратними сезонній продуктив­ності дощувальних машин і установок, та забезпечувати ефективне використання земель і поливного обладнання в проектному режимі;

8) виділення осушених земель здійснюється на умовах, які за­безпечують збереження осушувальної мережі в проектному режимі;

9) несільськогосподарські угіддя передаються у власність з ура­хуванням розміщення земельних ділянок, які виділяються в раху­нок земельних часток (паїв), існуючих і новостворюваних агроструктур, напрямів їх діяльності та вимог раціонального використання і охорони земель.