Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Сдп = ЧОД / СК

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с при­менением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

Сдп=1608/0,22=7309тыс.руб.

Этапы расчёта ЧОД

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рас­считанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1) Расчёт потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожи­даемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД:

ПВД=S* А*n,

где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежи­лое помещение, руб./м²

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД (за год).

S=200м²,A=1000руб/м²,n=12

ПВД=200*1000*12=2400тыс.руб.

2) Определение действительного валового дохода (ДВД).

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по:

ДВД = ПВД – П1 –П2

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендато­ров, тыс. руб.

П1=0, П2=2400тыс.руб-5%=120тыс.руб

ДВД=2400-0-120=2280тыс.руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности по­мещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.

3) Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД).

ЧОД = ДВД – Р,

где Р – расходы на содержание оцениваемого объекта,тыс. руб.

ДВД=2280тыс.руб., Р=2400тыс.руб.-28%=672тыс.руб

ЧОД=2280-672=1608тыс.руб.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД.

Пример расчёта чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

А1:

ПВД=210*1000*12=2520тыс.руб.

ДВД=2520-0-126=2394тыс.руб.

Р=2520*0,28=705,6тыс.руб.

ЧОД=2394-705,6=1688,4тыс.руб.

СК=1688,4/8033=0,21.

А2:

ПВД=195*1000*12=2340тыс.руб

ДВД=2340-0-117=2223тыс.руб

Р=2340*0,28=655,2тыс.руб

ЧОД=2223-655,2=1567,8тыс.руб.

СК=1567,8/6862=0,23

А3:

ПВД=198*1000*12=2376тыс.руб.

ДВД=2376-0-118,8=2257,2

Р=2376*0,28=665.28тыс.руб

ЧОД=2257,2-665,28=1591,92тыс.руб.

СК=1591,92/7195=0,22

А4:

ПВД=195*1000*12=2340тыс.руб.

ДВД=2340-0-117=2223тыс.руб.

Р=2340*0,28=655,2

ЧОД=2223-655,2=1567,8тыс.руб.

СК=1567,8/6096=0,26

А5:

ПВД=205*1000*12=2460тыс.руб.

ДВД=2460-0-123=2337тыс.руб.

Р=2460*0,28=688,8тыс.руб

ЧОД=2337-688,8=1648,2тыс.руб.

СК=1648,2/6341=0,26

А6:

ПВД=202*1000*12=2424тыс.руб

ДВД=2424-0-121,2=2302,8тыс.руб

Р=2424*0,28=678,72тыс.руб

ЧОД=2302,8-678,72=1624,08тыс.руб

СК=1624.08/6720=0,24

А7:

ПВД=204*1000*12=2448тыс.руб

ДВД=2448-0-122,4=2325,6тыс.руб

Р=2448*0,28=685,44тыс.руб

ЧОД=2325,6-685,44=1640,16тыс.руб

СК=1640,16/8585=0,19

А8:

ПВД=205*1000*12=2460тыс.руб

ДВД=2460-0-123=2337тыс.руб.

Р=2460*0,28=688,8тыс.руб

ЧОД=2337-688,8=1648,2тыс.руб.

СК=1648,2/8194=0,2

А9:

ПВД=195*1000*12=2340тыс.руб

ДВД=2340-0-117=2223тыс.руб

Р=2340*0,28=655,2тыс.руб

ЧОД=2223-655,2=1567,8тыс.руб.

СК=1567,8/7632=0,21

5.Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

После определения стоимости недвижимости тремя подхо­дами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции. Как правило, один считается базовым; два других использу­ются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в кон­кретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу ихарактера использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом со­гласовании будет наибольшим и составит 75 %;

- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.

В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты.

Средневзвешенная стоимость объекта оценки = 7660,93*0,75+5715,16*0,1+7309*0,15=5745,7+571,52+1096,35=7413,57тыс. руб.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Заключение.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Почти все нормативные методики базируются на затратном подходе, т. е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности. Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

В данной курсовой работе мы выступали в роли оценщиков и производили оценку нежилой недвижимости (в данном случае магазин, располагающийся в центре города, так же научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, доходным и сравнительным подходами).

Список литературы:

1.Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - №6. - 2004 г.

2. Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, В. А. Юрлова Экономика недвижимости: Учебное пособие, Новосибирск, СГГА

3. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2003. - №11