Элементы договора жилищного найма

Когда договор жилищного найма заключается в отношениях между гражданами, последние вправе в пределах, допускаемых законом, самостоятельно определить его условия. При заключении договора о найме жилого помещения в домах местных Советов или в строениях ведомственного фонда отношения сторон, наряду с нормами закона, подчиняются правилам типовых договоров, утверждаемых Министерством коммунального хозяйства союзной республики.

В РСФСР действует Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета (Жилищные законы, стр. 328) и типовой договор найма жилого помещения в доме государственного (стр.97) учреждения, предприятия или общественной организации (Жилищные законы стр.331). Они и должны быть положены в основу рассмотрения 'вопроса об элементах договора жилищного найма.

Субъекты. В этом договоре субъектами являются наймодатель и съемщик. В качестве наймодателя выступает либо социалистическая организация, либо гражданин, владеющий домом, в котором другому лицу предоставляется площадь в возмездное пользование. Наймодателем может быть не только собственник, но и арендатор строения. В зависимости от того, кто выполняет функции наймодателя, определяется отнесение дома к соответствующему жилому фонду, а следовательно, и правовой режим, которому должно подчиняться возникшее жилищное правоотношение.

Съемщиком по договору жилищного найма может быть только гражданин, но не юридическое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жилого дома для своих собственных нужд возникают отношения имущественного, а не жилищною найма. Когда же предприятие или учреждение по соглашению с индивидуальным собственником поселяет в предоставленной им квартире или комнате своих работников для проживания. 01ношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениях с жильцами применяются также и нормы жилищного законодательства.

Состав субъектов договора жилищного найма может изменяться.

Изменения на стороне наймодателя происходят в результате перехода строения в собственность или передачи его в управление другому лицу (например, при продаже дома гражданином или при передаче строения из фонда местного Советы в ведомственный фонд). Но такие изменения не приводят к лишению съемщика нрава на площадь. Для отношении между гражданами установлено, что сам по себе факт переходя права собственности на строение от наймодателя к другому лицу по договору купли-продажи или дарения не создает для нового собственника права на выселение нанимателей, вселившихся в дом до перехода собственности от одного лица к другому (п. 10 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Если дом местного Совета передастся ведомству, имеющему право выселить лиц, не связанных с ним трудовыми отношениями, без предоставления им другой площади, съемщики, проживающие в передаваемом доме, сохраняют право на площадь и выселены быть не могут. При пере даче же такими ведомствами своих строений местному Совету проживающие в них жильцы приобретают обычные права съемщиков площади в домах местных Советов, хотя бы они и ушли с работы в данном ведомстве. (стр.98)

Изменения на стороне съемщиков происходят в результате выбытия кого-либо из них или поселения новых лиц для постоянного проживания в качестве членов семьи. Поселение таких лиц рассматривания как их присоединение к ранее заключенному договору жилищного найма на нравах съемщиков. Не допускается, однако, уступка права на освобождаемую площадь по договору, завещанию, составленному съемщиком, и т. и. Освободившейся площадью распоряжается то лицо, в собственности или управлении которого она находится.

Объект. Основной материальный объект договора жилищного найма составляет жилое помещение. Сообразно со спецификой этого материального объекта определяются те действия сторон (по передаче помещения, оплате его, ремонту и т. п.), которые образуют юридический объект жилищного правоотношения.

Под жилым помещением понимаю комнату, несколько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и г. п.) или мест общего пользования в квартирах (п. 6 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Верховный суд признал, например, недействительным выданный гр-ке Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требования жильцов этой квартиры о выселении Г. подлежащими удовлетворению.[45]

Договор заключается лишь па изолированное помещение, но не на часть комнаты. В тех исключительных случаях, когда 1. одной комнате проживает с правом на площадь несколько лиц, не образующий семью, с ними заключается единый договор как с соарендаторами с указанием в нем размера (в квадратных метрах) жилой площади, которая сдается каждому соарендатору. Но если кто-либо из соарендаторов выбывает, освободившаяся площадь переходит в пользование оставшихся соарендаторов и не может быть заселена наймодателем. Те же правила применяются к съемщикам, прожигающим не в одной, а в двух комнатах, если одна из них является смежной, а другая проходной и если при этом технически невозможно путем перепланировки сделать каждую из них изолированной комнатой (п. 8 Инструкции МКХ РСФСР от 30 августа 1947 г.—Жилищные законы, С1р. 322). В самый договор включается только та занимаемая съемщиком и членами его семьи площадь, которая подлежит оплате (п. 10 той же Инструкции).

Для определения правового режима, установленного в отношении предмета жилищного найма, существенное значение имеет жилищно - санитарная норма. (стр.99) Под жилищно – санитарной нормой понимается предельная норма площади, которая может приходиться на каждого члена семьи, проживающей в данной квартире или комнате. Она определяет, следовательно, не самое право, а его границы. Это означает, что семья, проживающая на площади, которая по своим размерам не достигает жилищно-санитарной нормы, не вправе требовать увеличения площади, хотя местный Совет может предоставить, такой семье новое помещение в целях улучшения ее жилищно-бытовых условий, а при явной недостаточности используемого помещения даже обязан поставит;, семью на учет и предоставить ей площадь в порядке очередности. Сущность жилищно-санитарной нормы состоит в том, что если съемщик и его семья проживают в помещении, не выходящем за пределы нормы, то нет излишков жилой площади, и потому не может быть поставлен вопросе об их изъятии или об их оплате в повышенном размере.

Жилищно-санитарная норма определяется республиканским законодательством. В РСФСР она составляет 9 кв. метров на каждого члена семьи. На основе постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 31 декабря 1928 г. о политике и практике рабочею жилищного строительства в городах и рабочих поселках (СУ РСФСР, 1929, № 10, ст. III) эту норму определил для Российской федерации Наркомздрав республики.[46] Она воспроизведена также в п. 2 Инструкции МКХ РСФСР от 30 август 1 1947 г.

Норма исчисляется в отношении не только членов семьи, но и домработницы, хотя она не обладает правом на площадь. При исчислении нормы не принимаются в расчет комнаты, лишенные естественного освещения, а также места общего пользования (§§ 1—2 Инструкции НККХ и НКЮ РСФСР от 29 января 1934 г. о порядке изъятия излишков жилой площади).[47]

Наряду с этим некоторые лица обладают правом па дополни тельную площадь (постановление ВЦИК и СНК РСФСР 01 28 (февраля 1930 г. с последующими изменениями и дополнениями.—Жилищные законы, стр. 364). К их числу относятся лица, страдающие заболеваниями, которые перечислены в особом перечне; ответственные работники госорганов, партийных профсоюзных, общественных н кооперативных организация согласно установленному перечню; военнослужащие, начиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуги лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Социалистического Труда, заслуженные деятели науки, искусства и тех пики; народные и заслуженные артисты; авторы научных открытий, а также изобретатели и рационализаторы, давшие государству ценные предложения; научные работники, имеющие (стр.100) ученую степень доктора или кандидата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также художники, скульпторы и архитекторы, являющиеся членами соответствующих художественных союзов; писатели—члены союза советских писателей и композиторы—члены союза советских композиторов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; персональные пенсионеры и их семьи.

Дополнительная площадь может состоять из отдельной комнаты любого размера, а при отсутствии отдельной комнаты установленная норма дополнительной площади составляет 10 кв. м. и для научных работников, художников, скульпторов, архитекторов, писателей и композиторов—20 кв. м. Липа, страдающие определенными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний имеют право в одних случаях на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в других—только в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатайству' в каждом отдельном случае президиума коллегии адвокатов, но в пределах норм, установленных исполкомом местного Совета.

Если в составе семьи имеется несколько лиц, обладающих правом на дополнительную площадь, ей выделяется не более одной дополнительной комнаты либо дополнительная площадь в размере, полагающемся по закону двум лицам. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, живущие без семьи, приобретают право на дополнительную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 м. Кв.

Право на дополнительную площадь должно быть оформлено карточкой, которая выдается рай жилуправлением па основе документов, исходящих от соответствующих организаций (вузов, научно-исследовательских институтов и др.) или представляемых самими съемщиками. После отпадения оснований, дающих право на дополнительную площадь, оно сохраняется еще в течение 3 месяцев.

Площадь, выходящая за пределы жилищно-санитарной и дополнительной нормы, когда последняя причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в составе четырех человек, из которых три являются научными работниками, проживает вместе с домработницей в квартире общим метражом 100 кв. м. На такую семью приходится: по норме 45 кв. м (9 на 5) и, если в качестве дополнительной не может быть выделена отдельная комната, 40 кв. м дополнительной площади (20 * 2, имея в виду, что больше двух дополнительных норм на семью не выделяется), а всего 95 м. Кв. Следовательно, излишки в приведенном примере составят 5 м. Кв.

Правовой режим, установленный для излишков, зависит от (стр.101)того, являются ли они внутрикомнатными или образуют отдельную изолированную либо такую комнату, которая при технически осуществимой перепланировке может стать изолированной (ст. 27 Закона от 17 октября 1937 г.).

Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимы и попытки их изъятия путем переселения съемщика. Так, Бакинский городской исполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее внутрикомнатных излишков размером 21 кв. м. Верховный суд отклонил этот' иск, указав, что переселение по подобным основаниям действующим законодательством не предусмотрено.[48]

Последствием образования внутрикомнатных излишков является их оплата в троекратном размере по сравнению с установленными ставками (ст. 15 постановления ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г.—СЗ СССР, 1926, № 44, ст. 312). Однако под действие этого правила не подпадает часть, излишков, равная половине жилищно-санитарной нормы. (в РСФСР—4,5 кв. м). В указанных пределах излишки оплачиваются по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в одинарном размере 15 кв. м излишков. Напротив, частнопрактикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь. Все прочие лица, имеющие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в одинарном размере в пределах 10 кв. м., а научные работники, художники. скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы оплачиваю» в том же размере дополнительную площадь целиком.

В случае образования излишков в виде отдельной изолированной комнаты жилищные органы исполкома местного Совета вручают съемщику письменное уведомление о том, что эти комната будет изъята, если в течение трех месяцев он не про изведет самоуплотнение.[49] Самоуплотнение представляет собой один из специфических способов перенайма жилого помещения. Его сущность состоит в том, что съемщик сам выбирает лицо, которому он хотел бы передать излишнюю комнату и обращается с заявлением в жилищные органы о выдачи последнему ордера. Отказ в выдаче ордера может последовать, ели будет установлено, что данное лицо обеспечено жильем и потому в получении новой площади не нуждается. За этим единственным исключением выбор, произведенный съемщиком, обязателен для жилищных органов. Он оформляется ордером с заключением договора жилищного найма с новым съемщиком, который приобретает на переданную ему комнату самостоятельное право, вступая в непосредственные отношения с наймодателем. Если же к истечению трехмесячного срока съемщик не (стр.102) произведет самоуплотнения, он обязан передать излишнюю площадь в распоряжение жилищных органов. Невыполнение этой обязанности влечет за собою изъятие излишней изолированной комнаты в судебном порядке.

Однако изолированная комната не может быть изъята и приравнивается к внутрикомнатным излишкам, если ее изъятие вызвало бы одно из двух последствий: необходимость для лиц разного пола старше 10 лет (кроме супругов) проживать в одной комнате или поселение супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их 12-летний сын и 14-летняя дочь проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат 36; 10 и 10 кв. м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь (оба в возрасте старше 10 лет) должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери—с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух разных комнатах. В результате ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.

Судебные органы иногда отказывают в иске об изъятии излишней изолированной комнаты и но другим основаниям. Е проживала в трехкомнатной квартире и занимала две изолированные комнаты (16,9 и 17,5 кв. м), ввиду чего к ней был предъявлен иск об изъятии комнаты площадью 16,9 кв. м. Верховный суд пришел к выводу о необоснованности удовлетворения этого иска нижестоящими судебными инстанциями, учитывая, что квартира, в которой проживает Е., не имеет никаких подсобных помещений, в том числе и кухни, и потому ответчица вынуждена часть жилой площади использовать для подсобных нужд (приготовление пищи и стирка белья). [50]

Порядок судебного изъятия излишних изолированных комнат распространяется также и на дома ведомственного фонда. Но право съемщика на самоуплотнение для этих домов не предусмотрено.

Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется по соглашению сторон, когда в качестве наймодателя выступает гражданин. Типовые договоры, регулирующие жилищные отношения, которые возникают в ведомственном фонде II в фонде местного Совета, в соответствии со ст. 24 Закона от 17 октября 1937 г. устанавливают, что договоры должны заключаться на 5-летний срок. После истечения указанного срока необходимо перезаключение договора. На практике, однако. требование о перезаключении письменных договоров не всегда соблюдается в установленные сроки. Так, после заключения письменных договоров в 1938 г. работа по их перезаключению была проведена лишь в 1947 г., а затем в 1953 г. Но так как (стр.103) съемщик продолжает фактически проживать в предоставленном ему помещении, действие договора считается продленным на неопределенный срок, впредь до заключения нового письменного договора.

Как уже было отмечено, съемщик, исправно исполняющий свои обязанности, не может быть выселен ввиду истечения срока договора. Следовательно, срок не является обстоятельством, наступление которого влечет за собой прекращение жилищных правоотношений. Но отсюда не следует, что он вообще лишен какого-либо практического значения.

При заключении договора стороны принимают на себя целый ряд конкретных взаимных обязательств. Ст. 27 Закона от 17 октября 1937 г. запрещает в течение действия договора жилищного найма односторонне изменять его условия. Но эти условия могут быть изменены в момент перезаключения договора, т. е. по истечении срока его действия.

Для отношений между гражданами срок имеет еще и то значение, что лишь после его наступления собственник дома, испытывающий нужду в жилой площади, может поставить вопрос о выселении съемщика.

Права и обязанности сторон. Согласно типовым договорам, права и обязанности следующим образом распределяются между контрагентами.

Домоуправление помимо выполнения возложенных на него видов ремонта обязано; а) исправлять повреждения оборудования как в жилом помещении, так и в местах общего пользования не позднее трех дней по получении заявления от съемщика, а в случае аварии—немедленно; б) своевременно производить подготовку дома к зиме—как мест общего пользования в квартире, так и обшедомового оборудования (исправление и утепление входных дверей, исправление печей, центрального отопления и т. п.).

Невыполнение наймодателем этих обязанностей влечет за собой применение к нему определенных санкций. В частности, непринятие управляющим домом в установленный срок мер по устранению аварий с домовым оборудованием или повреждений зданий, влекущих порчу жилого помещения и мест общего пользования, дает право съемщику, одному или совместно с другими проживающими в квартире (доме) съемщиками, произвести необходимые исправления со взысканием с домоуправления всех понесенных ими расходов по сметной стоимости.

Съемщик помимо производства некоторых видов ремонта и своевременного внесения квартирной платы обязан: а) пользоваться помещением исключительно по его прямому назначению; б) по прямому назначению и на равных правах с другими съемщиками пользоваться подсобными помещениями и местами общего пользования; в) бережно относиться к жилому фонду, соблюдать санитарные, противопожарные правила и правила (стр.104) внутреннего распорядка в квартире; г) немедленно сообщать обо всех случаях порчи помещения, хищения или порчи оборудования; д) беспрепятственно допускать, при условии предупреждения за три дня, ремонтных рабочих, посылаемых домоуправлением для производства ремонтных работ, а в случаях аварий—вне зависимости от предупреждения; е) при освобождении помещения сдать его управляющему домом в полной исправности.

При нарушении возложенных на него обязанностей съемщик также подвергается определенным санкциям: он обязан возместить домоуправлению причиненные убытки, устранить вызванные его действиями обстоятельства, которые лишают других съемщиков доступа к местам общего пользования, и т. л. Некоторые нарушения, допущенные съемщиком, влекут за собой утрату права на жилплощадь. Например, гр-ка 3. получила от ведомства площадь в одном из подмосковных районов, но использовала ее как дачное помещение, проживая фактически на площади мужа в Москве. Суд лишил ее права на жилую площадь ввиду использования площади не по назначению (п. «г» ст. 171 ГК).[51]

Стороны должны производить ремонт жилого помещения. Домоуправление производит капитальный ремонт как в жилых комнатах, так и в местах общего пользования. Ремонт производится по мере необходимости или в сроки, установленные жилищным управлением, а в ведомственных домах—администрацией учреждения, предприятия или организации, на балансе которых значится дом. Кроме того, домоуправление выполняет некоторые виды текущего ремонта: замену дверей и окон вследствие их нормального износа, исправление полов со сменой досок (паркета) или их переборкой и текущий ремонт внутридомового оборудования (печей, очагов, центрального отопления, водопровода, канализации, ванного и газового оборудования). На съемщике лежит обязанность производить за свой счет в установленный домоуправлением срок или по мере необходимости по своему усмотрению текущий ремонт занимаемых жилых помещений и мест общего пользования (побелка потолков; побелка, окраска или оклейка обоями стен; окраска вторых рам и изнутри первых рам; вставка стекол; окраска полов и дверей в квартире; ремонт электропроводки).

Рассмотрим теперь вопрос об обязанности съемщика по внесению квартирной платы (постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. СЗ СССР, 1926, № 44, ст. 312; постановление ВЦИК и СПК РСФСР от 14 мая 1928 г.—СУ РСФСР, 1928, № 53. ст. 402).

Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади. За каждый квадратный метр начисляется ставка квартирной (стр.105) платы. Размер ставки квартирной платы определяется следующим образом.

Существует основная ставка квартирной платы, т. е. средний расценок квадратного жилой площади, установленный для данного города исполкомом местного Совета. Он может колебаться в пределах от 30 до 44 коп.

Для данного дома исполком местного Совета определяет расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки устанавливаются за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а надбавки—за наличие в данном доме особых удобств (ванна, газ и др.).

На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого в отдельности жилого помещения в данном доме. Если это жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью всех прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной расценку. При наличии дефектов для исчисления квартирной таксы нужно произвести скидки с расценка (75% для темных помещений. 50% для полутемных и подвальных, 20% для полуподвальных и т. л.).

После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, 1. е. цена за использование в течение одного месяца квадратного метра жилой площади, занимаемой пользователем и его семьей. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 3,3 коп. от каждых 10 руб. заработка съемщика (рабочего или служащего), превышающего 145 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи съемщика. Так, если квартирная такса составляет 32 коп, а заработная плата 345 руб. в месяц, ставка квартирной платы будет равна 98 коп.

(32+ 345-145/ 10 *3,3) Однако величина ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 1 р. 32 к.

Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой площади определяется размер месячной квартирной платы для семьи.

Некоторые категории съемщиков пользуются льготами по квартирной плате. Так, жилая площадь, занимаемая персональным пенсионером и членами его семьи, которые совместно с ним проживают, оплачивается в размере 50% ставок, установленных для рабочих и служащих.

В домах местных Советов, а также предприятий, учреждении и организаций, если эти лома были возведены начиная с 1924 г. и позже, допускается увеличение ставок квартирной платы, но не более чем на 25%).

В домах граждан (как собственных, так и арендуемых) размер квартирной платы определяется по соглашению сторон, но (стр.106) он не может превышать более чем на 20% установленные законом тарифные ставки (ст. 36 Закона от 17 октября 1937 г.).

Как видно из изложенного, при определении тарифных ставок (расценка жилой площади) учитываются коммунальные услуги, предоставленные съемщику. Поэтому они особой оплате не подлежат. Исключение установлено для некоторых видов коммунальных услуг (например, центрального отопления), которые оплачиваются по особым ставкам сверх квартирной платы. Взносы таких денежных сумм во всех отношениях (сроки, последствия просрочки) приравниваются к взносам квартирной платы.

Сроками внесения квартирной платы являются: для рабочих, служащих и приравненных к ним категорий съемщиков (пенсионеры, военнослужащие и т. п.)— 10-е число следующего за оплачиваемым месяца, а для других категорий—15-е число текущего но платежу месяца. В случае просрочки начисляется пеня в размере 0,1%) от суммы задолженности за каждый день просрочки. невнесенная квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке (по нотариальной исполнительной надписи). Возникшие между съемщиком и наймодателем споры но этому вопросу разрешаются судом.

Все члены семьи съемщика, имеющие самостоятельный заработок отвечают вместе с ним солидарно перед наймодателем в размере причитающейся последнему квартирной платы.

Договор поднайма. Съемщик жилого помещения может сдать ей определенную часть (комнату, угол) во временное пользование другому лицу—поднанимателю. Мыслима сдача в поднаем и жилого помещения в целом, если, согласно действующему законодательству, съемщик, временно в нем не проживающий сохраняет право на это помещение.

Для заключения договора поднайма требуется соглашение, достигнутое между поднанимателем и съемщиком, который действует с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Когда же, например, жилищное управление заселяет площадь, временно пустующую вследствие призыва съемщика в армию для прохождения срочной службы, возникшие правоотношения нельзя квалифицировать как поднаем, поскольку поселенные на площадь лица соглашения со съемщиком не заключали и свои обязанности выполняют не перед ним, а перед домоуправлением. Характерная же особенность поднайма состоит и том, что поднаниматель находится в правоотношениях только со съемщиком, но не с наймодателем.

Необходимо ли, однако, для заключения договора поднайма также и согласие наймодателя?

Если наймодателем является гражданин, его согласие для сдачи площади в поднаем не требуется, поскольку иное не было Установлено в заключенном им договоре жилищного найма (ст. 168 ГК). Напротив, сдача в поднаем помещения, находящегося (стр.107) в доме местного Совета или в жилом строении ведомственного фонда, осуществима лишь с письменного разрешения наймодателя (домоуправления). Вместе с тем в самих Типовых договорах, действующих в РСФСР, признается за съемщиком право на заключение договора поднайма при условии, что в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого жильца, будет не менее жилищно-санитарной нормы (9 кв. м). Практически это означает, что, если у семьи имеются не подлежащие изъятию излишки, размер которых равен хотя бы 9 кв. м, или, если ввиду временного отсутствия кого-либо из членов семьи, сохраняющего право на площадь, на каждого жильца будет приходиться и после вселения поднанимателя не менее 9 кв. м,—в разрешении на сдачу площади в поднаем не может быть отказано.

Для действительности рассматриваемого договора необходимо также, чтобы сдача жилой площади в поднаем не использо-н;1лась в качестве источника систематического извлечения съемщиком нетрудовых доходов. В связи с этим определенному нормированию подвергается размер платы, которая может быть взыскана по договору поднайма.

Вопрос о наемной плате решается самими сторонами в заключаемом ими соглашении. Однако ее размер во всяком случае не должен превышать суммы, которую сам съемщик уплачивает наймодателю за пользование тем же помещением. Речь при этом, разумеется, идет только об оплате используемой поднанимателем жилой площади. Что же касается пользования с его стороны услугами, домашней обстановкой, постельными принадлежностями съемщика и т. п., то такие виды пользования вознаграждаются особо и в сумму квартирной платы не включаются.

Незначительное превышение указанных размеров оплаты помещения при поднайме или хотя и значительное, но носящее эпизодический характер, не может служить основанием для изъятия площади у съемщика. Дело должно здесь ограничиваться лишь взысканием излишне полученных сумм в доход государства (ст 147 ГК). Те же последствия наступают и при систематической сдаче по спекулятивным ценам в поднаем внутрикомнатной площади. Но если систематически и в спекулятивных целях в поднаем сдается изолированная комната, даже и не являющаяся излишней, она может быть изъята у съемщика, причем такой иск вправе предъявить прокуратура или жилищное управление, но не поднаниматель (п. 9 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.).

Ведя борьбу с использованием жилой площади как средства извлечения нетрудовых доходов, судебные органы в то же время проявляют большую осторожность в удовлетворении требований об изъятии площади у съемщика. Так, в определении по делу Р. Верховный суд признал неправильными решения нижестоящих инстанций об изъятии у нее комнаты размером 8,6 кв. м. К такому (стр.108) выводу Верховный суд пришел не только потому, что, принимая на квартиру студентов с оплатой 50 руб. в месяц, ответчица оказывала им различные услуги (отопление, уборка и т. п.), но и потому, что в результате удовлетворения иска три человека должны были бы проживать в комнате, размер которой (16кв.м) явно недостаточен для семьи такой численности.[52] Однако при доказанности всех обстоятельств, о которых говорит п. 9 постановления Пленума Верховного суда СССР, изолированная комната должна быть у съемщика изъята.

Договоры поднайма нуждаются в письменном оформлении. Но зачастую ил оформление исчерпывается одним лишь фактом подачи заявления о прописке полнанимателя. Договор этот может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Поднаниматель имеет право на проживание, но не приобретает права на площадь, сколько бы времени ни длились отношения поднайма. Единственное исключение из этого общего правила предусмотрено постановлением Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г. (СП СССР, 1948, №5, ст. 61), согласно которому площадь выбывшего основного съемщика или ставшая для него излишней изолированная комната должна быть закреплена за поднанимателями, если таковыми являются инвалиды Отечественной войны или семьи военнослужащих и партизан, погибших или без вести пропавших па фронтах Отечественной войны, при условии, что перечисленные лица поселились на данную площадь до 1 января 1948 г.

Поскольку поднаниматель правом на площадь не обладает, он может быть выселен как съемщиком, так и наймодателем.

Возможность выселения его съемщиком зависит от того, является ли договор поднайма срочным или бессрочным. При срочном характере договора выселение поднанимателя осуществимо лишь по истечении срока поднайма. Если же договор заключен без указания срока, то, в соответствии со ст. 155 ГК, выселение может быть произведено по истечении трех месяцев после того, как поднаниматель был предупрежден об этом (п. 5 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Никаких мотивов в обоснование своего требования о выселении поднанимателя при наличии указанных обстоятельств съемщик приводить не должен. Но если ставится вопрос о досрочном расторжении договора, соответствующие требования должны быть обоснованы ссылкой на допущенные нанимателем существенные нарушения возложенных на него обязанностей. При этом во всех случаях выселение производится в судебном порядке.

Возможность выселения поднанимателя по требованию наймодателя определяется самой природой договора о поднайме. Указанный договор создает для поднанимателя права, зависимые от прав съемщика, и потому они прекращаются одновременно, (стр.109) с тем, как последний утрачивает право на жилплощадь. Следовательно, если выселению подлежит сам съемщик, то выселяется и поднаниматель, хотя бы срок действия договора поднайма еще не истек. Порядок его выселения (судебный или административный) также зависит от того, в каком порядке выселяется основной съемщик. Но, разумеется, обязанность наймодателя предоставить основному съемщику при выселении другую годную для жилья площадь не порождает для него аналогичной обязанности в отношении поднанимателя. Кроме того. нет препятствий к тому, чтобы и при сохранении права на площадь основным съемщиком наймодатель поставил вопрос о выселении поднанимателя, если для этого имеются особые основания (например, произошло увеличение численности семьи съемщика, и потому на каждого жильца теперь приходится менее 9 кв. м площади). Однако такие требования при всех обстоятельствах должны быть рассмотрены судом.

Ввиду того, что поднаниматели права на площадь не имеют, они не учитываются ни при определении излишков, ни при исчислении квартирной платы. Но если раскладка расходов в коммунальной квартире производится по числу жильцов, во внимание принимаются также и поднаниматели.

Поднанимателя обычно именуют временным жильцом. Но временными жильцами могут быть не только поднаниматели. Ими являются также родственники, знакомые, гости и другие подобные лица, временно проживающие у съемщика без внесения платы. Не приобретают права на площадь и опекуны (попечители), проживающие в помещении, которое закреплено за их подопечными. Во избежание использования опеки в целях завладения площадью подопечных судебная практика рассматривает опекунов и попечителей как временных жильцов даже и случаях, когда они ведут общее с подопечным хозяйство.

Временные жильцы, не являющиеся поднанимателями, выселяются в том же порядке, что и поднаниматели. Однако, если из самого существа отношений между сторонами видно, что имелось в виду краткосрочное проживание временного жильца (например, временное проживание гостя), последний должен быть выселен по требованию съемщика немедленно, без предоставления 3-месячной отсрочки.