Характеристика недвижимости

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие "недвижимое и движимое имущество" впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие "основные фонды", т.е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл.1.

Таблица 1.

Признак

Характеристика признака

Неподвижность

Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба

Связь с землей

Прочная и физическая, и юридическая связь с землей

Уникальность

Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т.п.)

Полезность

Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.)

Фундаментальность

Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях

Долговечность

Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет

Необходимость управления

Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)

Тенденция к росту стоимости

Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем

Регламентация сделок государственными органами

Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью

Проблематичность сокрытия

Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров

Высокий уровень затрат при сделках

Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;

предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.

Классификация недвижимости.

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Земля

Жилье

Нежилые помещения

- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.

- элитное жилье;

типовое жилье;

городское,

загородное жилье и др.

- офисные помещения;

складские помещения;

торговые помещения;

производственные помещения и др.

Общая классификация недвижимости

Тип классификации

Виды недвижимости

по характеру использования

для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

для производственной деятельности: фабрики, заводы;

для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений

по целям владения

- для ведения бизнеса; - для проживания владельца;

в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП;

для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов

по степени специализации

- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности;

неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях

по степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенное строительство

по воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

Заключение

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.