Тема 4. Жилые помещения. Особенности, виды, законодательные требования

Основные понятия

Жилое помещение – это помещение, обладающее признаками обособленности, недвижимости и пригодное для постоянного проживания.

Жилой дом – индивидуально‑определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном здании.

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Пользование жилым помещением предполагает: 1) использование его по назначению, то есть для проживания; 2) осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и интересов соседей (прием терапевтом пациентов на дому, адвокатом – своих клиентов); 3) запрещение использования жилого помещения для промышленного производства.

Общая площадь жилого помещения – площадь всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного пользования, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд.

Об. пл. = Пл. ж. к. + Пл. к. + Пл. в.,

где Об. пл. – общая площадь жилого помещения;

Пл. ж. к. – площадь жилых комнат, непосредственно предназначенных для проживания;

Пл. к. – площадь коридоров, прихожих и подобных помещений;

Пл. в. – площадь помещений вспомогательного пользования (подсобных помещений, кладовок и т. д.).

Жилое помещение является основным объектом жилищных прав. Поэтому ЖК РФ содержит не только понятие жилого помещения, а также его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, закрепляет правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

Жилое помещение является родовым объектом жилищных прав. Классификация жилых помещений содержится в ст. 16 ЖК РФ. В новом ЖК РФ впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир). До недавнего времени законодатель вообще не давал легального определения данных понятий, поскольку они отсутствовали и в ЖК РСФСР 1983 г., и в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218‑1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Статья 16 ЖК РФ содержит понятия жилого дома (ч. 2), квартиры (ч. 3), комнаты (ч. 4), которые были приведены выше.

Отличие комнаты от части квартиры или части дома заключается в наличии у последних помещений вспомогательного использования. Помещениями вспомогательного использования в жилом доме являются кухни, туалеты, ванные комнаты, кладовки, лоджии, балконы, террасы, веранды, мансарды, подвальные помещения и находящиеся в нижних этажах зданий гаражи. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.

В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. В данном случае следует отметить еще одну особенность жилых помещений и отличие их от иного объекта недвижимости: в отношении жилых помещений установлен особый правовой статус – не допускается совершать действия (или бездействие) влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения. Особый правовой режим жилых помещений связан с высокой значимостью жилья. Поэтому санкции за подобные деяния законодатель предусматривает серьезные – лишение права собственности на жилое помещение.

Аналогичное требование предъявляется и к гражданам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде. Такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования, поэтому в случае нарушения ими законодательства такие граждане лишаются права пользования жилым помещением, то есть с ними расторгается договор социального найма.

Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнаты. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной (объединена с другим помещением общим входом), но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например, сдаваться в наем.

На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Это недвижимые вещи, прочно связанные с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба.

В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускаются при наличии санитарно‑эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Данные правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52‑ФЗ «О санитарно‑эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.

Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в указанном Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184‑ФЗ «О техническом регулировании». Здесь важную роль играют технические регламенты – документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента России, или постановлением Правительства России, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания. Кроме того, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе (БТИ).

Назначение жилого помещения зафиксировано и в гражданском, и в жилищном законодательстве. В ст. 17 ЖК РФ воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г. ЖК РФ не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в интересах жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого‑либо вида деятельности к промышленному производству.

В настоящее время законодатель разрешил использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы (ст. 17 ЖК РФ).

Жилое помещение является индивидуально‑определенной вещью, поэтому следует выделить признаки ее индивидуализации. К таким признакам можно отнести:

1) площадь жилого помещения;

2) почтовый адрес;

3) технический паспорт жилого помещения.

В ЖК РФ дается характеристика общей площади жилого помещения. В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно‑коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. м общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. В настоящее время действует также постановление Правительства РФ от 26 июня 2007 г. № 405 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008–2010 гг.».

Почтовый адрес жилого помещения может варьироваться в зависимости от населенного пункта и вида жилого помещения. Как правило, почтовый адрес включает: индекс, область, населенный пункт, улицу, номер дома (корпус, строение – если имеется) и номер квартиры.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Внеплановые обследования могут производиться БТИ на основании заявок собственников жилых помещений по договорным ценам[1].

Контрольные вопросы

1. Что такое жилое помещение? Определите особенности жилого помещения как объекта жилищных и гражданских прав.

2. Перечислите основные виды жилых помещений. Дайте определение каждого вида.

3. Назовите требования, предъявляемые к жилым помещениям. Обоснуйте требования законодателя.

4. Какие требования к жилым помещениям являются основными?

5. Могут ли являться жилыми помещениями отдельные части квартиры? Почему?

6. Что такое площадь жилого помещения? Назовите виды площадей жилого помещения.

7. В чем отличие общей площади жилого помещения от жилой? Что из составных частей жилого помещения относится к общей площади, а что – к жилой?

8. Какие требования предъявляются к пользователям жилых помещений?

9. Перечислите грубые нарушения жилищного законодательства. С чем связано отнесение данных нарушений к грубым? Какие санкции предусмотрены?

10. Что такое технический паспорт жилого помещения?