Предоставляется ли имущественный налоговый вычет, если жилое помещение оплачено собственным векселем (пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 220 НК РФ)?

При определении налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик вправе применить имущественный вычет в размере фактических расходов на приобретение (строительство) жилья. При этом общий размер вычета не может превышать 2 млн руб. Это установлено в пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения предусмотрены в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

До 01.01.2014 имущественный вычет при приобретении жилого помещения предоставлялся на основании письменного заявления, документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, и платежных документов, подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В редакции, действующей с 01.01.2014, п. 3 ст. 220 НК РФ предусматривает аналогичные положения, за исключением требования о необходимости представить письменное заявление при получении вычета в налоговом органе.

Возникает вопрос: предоставляется ли имущественный вычет, если жилое помещение оплачено собственным векселем?

По данному вопросу есть две точки зрения.

Согласно официальной позиции при передаче в счет оплаты жилого помещения собственного векселя налогоплательщик фактически не несет никаких расходов, поэтому не может получить имущественный налоговый вычет. Аналогичное мнение высказывают и некоторые авторы.

В то же время есть авторское мнение, из которого следует, что при оплате жилого помещения собственным векселем вычет получить можно, но только после погашения векселя.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Вычет не предоставляется

Письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6

В Письме разъясняется, что вычет на приобретение (строительство) жилого помещения предоставляется в размере фактически произведенных расходов. Если в счет оплаты передан собственный вексель, то фактически налогоплательщик не несет никаких расходов, поэтому имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Банка России от 18.04.2005 N 62-Т "О расчетах простыми векселями при покупке жилья" (вместе с Письмом Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6)

Статья: Имущественный налоговый вычет при покупке жилья и продаже имущества ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 2)

Статья: Годовой отчет и учетная политика кредитной организации ("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2006, N 2)

Письмо УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 N 20-14/4/012390@

Налоговый орган разъясняет, что в целях получения имущественного вычета векселя, которые налогоплательщик передал в счет оплаты жилья, являются платежными документами и подтверждают расходы на покупку жилья, только если они приобретены у третьего лица.

Позиция 2. Вычет предоставляется после погашения векселей

Статья: Что изменилось в учете и налогообложении на 11.05.2005 ("Главбух", 2005, N 10)

По мнению автора, имущественный налоговый вычет при оплате жилого помещения собственным векселем предоставляется после того, как данный вексель будет погашен.

В каком размере материальная выгода освобождается от обложения НДФЛ, если сумма кредита превышает предельный размер имущественного вычета (ст. 212, пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 220 НК РФ)?

В соответствии с п. 1 ст. 212 НК РФ не облагается НДФЛ материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на строительство либо приобретение жилья на территории РФ.

Освобождение от налогообложения производится только в случае, если физическое лицо имеет право на получение имущественного вычета.

При определении налоговой базы по п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик вправе получить вычет в размере фактических расходов на строительство либо приобретение на территории РФ жилья, не превышающем 2 млн руб. Это установлено в пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения предусматривались в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Кроме того, физическое лицо вправе получить вычет в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), которые были фактически израсходованы им на строительство (приобретение) жилья на территории РФ либо на цели рефинансирования (перекредитования) таких кредитов согласно пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (до 01.01.2014 - пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). С 01.01.2014 в п. 4 ст. 220 НК РФ установлен предельный размер вычета, который налогоплательщик может применить в отношении уплаченных им процентов по целевым займам (кредитам), - 3 млн руб. Данное ограничение не применяется в отношении целевых займов (кредитов), полученных налогоплательщиком на строительство (приобретение) жилья до 01.01.2014, а также в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов (п. 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ).

Право налогоплательщика на имущественный вычет подтверждает налоговый орган в соответствии с п. 8 ст. 220 НК РФ (до 01.01.2014 - согласно п. 3 ст. 220 НК РФ).

Возникает вопрос: в каком размере материальная выгода освобождается от обложения НДФЛ, если сумма кредита превышает предельный размер имущественного вычета?

Официальная позиция заключается в том, что материальная выгода освобождается от налогообложения в полном объеме, даже если сумма кредита превышает предельный размер имущественного вычета (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), но только после подтверждения налогоплательщиком своего права на вычет. Аналогичную точку зрения высказывают и авторы.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 14.04.2008 N 03-04-06-01/85

Финансовое ведомство разъяснило, что для освобождения от обложения НДФЛ материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, израсходованными на строительство либо приобретение жилья, налогоплательщик должен представить налоговому агенту подтверждение права на имущественный вычет, которое выдает налоговый орган. Если налогоплательщик подтвердил свое право на вычет, то материальная выгода освобождается от налогообложения в полном объеме, даже если сумма кредита превышает предельный размер имущественного вычета (без учета процентов) (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 14.03.2008 N 03-04-06-01/58

Письмо Минфина России от 25.01.2008 N 03-04-06-01/20

КонсультантПлюс: Практический комментарий основных изменений налогового законодательства с 2008 года

Статья: Новости от 02.04.2008 ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2008, N 8)

Статья: Налоговый калейдоскоп - 2008 ("Главная книга", 2008, N 1)

По мнению автора, с 2008 г. материальная выгода по льготным целевым займам и кредитам на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья освобождается от обложения НДФЛ в полном объеме, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет.

В каком размере с 01.01.2008 можно получить имущественный вычет при приобретении жилья в строящемся доме, если акт о его передаче подписан до этой даты (пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 220 НК РФ)?

Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ в Налоговый кодекс РФ внесено изменение об увеличении размера имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья до 2 млн руб. При этом п. 6 ст. 9 данного Закона установлено, что указанное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008.

При приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) налогоплательщик должен представить договор участия в долевом строительстве, передаточный акт или иной документ о передаче объекта застройщиком участнику долевого строительства, подписанный сторонами (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). В редакции, действовавшей до 01.01.2014, ст. 220 НК РФ устанавливала, что для подтверждения права на имущественный вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик должен представить договор о приобретении соответствующего жилья, акт о его передаче или документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости.

В пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ в редакции, вступившей в силу с 01.01.2014, предусмотрено, что предельный размер имущественного вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, когда у физического лица впервые возникло право на получение вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

Между тем положения ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим после дня вступления в силу названного Закона (с 01.01.2014). К таким правоотношениям, возникшим до 01.01.2014 и не завершенным на эту дату, данные положения не применяются (п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Аналогичное правило содержится в п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В каком размере можно получить имущественный вычет после 01.01.2008, если акт о его передаче подписан до этой даты, законом не установлено.

Конституционный Суд РФ (Определение от 24.02.2011 N 171-О-О) указал, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму имущественного вычета при приобретении прав на квартиру (долю) в строящемся доме с учетом его предельного размера возникает с момента подписания акта приема-передачи.

Официальная позиция заключается в том, что если акт о передаче жилья подписан до 01.01.2008, то налогоплательщик может получить имущественный вычет в размере не более 1 млн руб. Аналогичное мнение содержится в Определении Верховного Суда РФ и работе автора. ФНС России также разъясняет, что имущественный вычет предоставляется в размере до 1 млн руб., даже если акт о передаче жилья подписан до 01.01.2008, а договор инвестирования оформлен после этой даты.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 10.03.2011 N 03-04-05/9-122

Финансовое ведомство пояснило, что документом, необходимым для подтверждения права на имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры. Если акт получен до 01.01.2008, вычет предоставляется в размере не более 1 млн руб. При этом дата получения свидетельства о праве собственности для определения размера вычета значения не имеет.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 15.04.2010 N 03-04-05/7-204

Письмо УФНС России по г. Москве от 28.10.2010 N 20-14/4/113335@

Письмо Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-788

Финансовое ведомство указало, что при приобретении квартиры в строящемся доме для подтверждения права на имущественный вычет достаточно представить акт о передаче квартиры. Если акт получен до 01.01.2008, вычет можно получить в размере не более 1 млн руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 16.03.2011 N 03-04-05/7-147

Письмо Минфина России от 31.05.2010 N 03-04-05/7-299

Письмо Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-272

Письмо Минфина России от 18.03.2010 N 03-04-05/9-112

Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-04-05-01/432

Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-04-05-01/431

Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-04-05-01/430

Письмо Минфина России от 03.06.2009 N 03-04-05-01/414

Письмо Минфина России от 22.05.2009 N 03-04-05-01/317

Письмо Минфина России от 22.05.2009 N 03-04-05-01/315

Консультация эксперта, 2009

Письмо Минфина России от 14.09.2009 N 03-04-05-01/690

Финансовое ведомство уточняет, что документом, подтверждающим право на имущественный вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о ее передаче. Если такой акт подписан в 2007 г., вычет предоставляется в размере до 1 млн руб., а также с учетом процентов, фактически уплаченных по кредитному договору на приобретение данной квартиры, независимо от периода несения расходов по приобретению, инвестированию или строительству жилого дома.

Письмо Минфина России от 23.03.2009 N 03-04-05-01/135

Финансовое ведомство разъяснило, что если правоустанавливающие документы, в том числе акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них, получены до 01.01.2008, то налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в размере до 1 млн руб.

Письмо ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@

Налоговое ведомство пояснило, что, если акт о передаче квартиры при долевом участии в строительстве (соинвестировании) оформлен до 1 января 2008 г., налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 млн руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.11.2010 N 20-14/4/117330@

Письмо УФНС России по г. Москве от 01.02.2010 N 20-14/4/009499

Письмо ФНС России от 05.05.2009 N 3-5-04/547@

Налоговое ведомство отметило, что предельный размер имущественного вычета (1 или 2 млн руб.) определяется исходя из момента возникновения права на указанный вычет. Если акт приема-передачи, на основании которого налогоплательщику передается квартира, выдан в 2007 г., имущественный вычет предоставляется в размере не более 1 млн руб. даже в случае оформления договора инвестирования после 01.01.2008.

Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2010 N 48-В10-6

Суд установил, что физическое лицо на основании договора инвестирования в 2005 г. приобрело квартиру, акт и свидетельство о праве собственности получены в 2007 г. Руководствуясь пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, суд пришел к выводу, что налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере не более 1 млн руб., поскольку правоустанавливающие документы оформлены до 01.01.2008. То обстоятельство, что заявление о реализации права на вычет подано налогоплательщиком впервые в 2008 г., правового значения не имеет.

Статья: Сумма жилищного вычета по НДФЛ зависит от момента возникновения права на вычет (комментарий к Письму Минфина России от 26.03.2009 N 03-04-05-01/146) ("Главная книга", 2009, N 8)

По мнению автора, если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве, то право на имущественный вычет возникает на дату получения акта о передаче квартиры до получения свидетельства о праве собственности. Следовательно, если такой акт подписан до 01.01.2008, вычет предоставляется в размере не более 1 млн руб.

В каком размере можно получить имущественный вычет при приобретении жилья в строящемся доме, если акт передачи приобретаемой недвижимости получен до 01.01.2008, а свидетельство о праве собственности - после этой даты (ст. 220 НК РФ)?

Ситуация актуальна для отношений, возникших до 01.01.2014.

Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ в Налоговый кодекс РФ внесено изменение, согласно которому размер имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья увеличивается с 1 до 2 млн руб. В п. 6 ст. 9 данного Закона установлено, что указанное положение также распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик должен представить договор о приобретении данного жилья, акт о его передаче или документы, подтверждающие соответствующее право собственности.

Возникает вопрос: в каком размере можно получить имущественный вычет при приобретении жилья в строящемся доме, если акт передачи приобретаемой недвижимости получен до 01.01.2008, а свидетельство о праве собственности - после этой даты?

Конституционный Суд РФ (Определение от 24.02.2011 N 171-О-О) указал, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму имущественного вычета при приобретении прав на квартиру (долю) в строящемся доме с учетом его предельного размера возникает с момента подписания акта приема-передачи.

Налоговый кодекс РФ не разъясняет, в каком размере физлицо может получить имущественный вычет, если акт передачи жилья получен до 2008 г., а свидетельство о праве собственности - после 2008 г.

Официальная позиция финансовых и налоговых органов заключается в том, что физлицо вправе получить имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб. Аналогичное мнение выразил и Верховный Суд РФ.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/7-95

Финансовое ведомство разъяснило, что имущественный вычет предоставляется за тот период, в котором возникло право на его получение. При этом документом, необходимым для подтверждения права на вычет, является акт о передаче квартиры. Таким образом, поскольку акт подписан в 2007 г., налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 28.12.2011 N 03-04-05/7-1119

Письмо Минфина России от 16.11.2011 N 03-04-05/7-897

Письмо Минфина России от 16.03.2011 N 03-04-05/7-147

Если квартира передана физлицу по акту приема-передачи в 2007 г., то право на получение имущественного вычета у него также возникло в 2007 г., несмотря на то что свидетельство о собственности было получено в 2008 г. Следовательно, физлицо может получить имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 10.03.2011 N 03-04-05/9-122

Письмо Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-272

Письмо Минфина России от 18.03.2010 N 03-04-05/9-112

Письмо Минфина России от 14.09.2009 N 03-04-05-01/690

Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-04-05-01/432

Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-04-05-01/431

Письмо Минфина России от 22.05.2009 N 03-04-05-01/317

Письмо Минфина России от 22.05.2009 N 03-04-05-01/315

Письмо УФНС России по г. Москве от 28.10.2010 N 20-14/4/113335@

Поясняется, что если акт передачи квартиры получен в 2007 г., то имущественный вычет предоставляется в размере не более 1 млн руб. независимо от того, что свидетельство о праве собственности на квартиру получено в 2009 г.

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 N 20-14/4/096014@

Налогоплательщик, которому по акту передачи имущества в 2006 г. передана квартира, приобретенная в общую долевую собственность (1/2 доли), может получить имущественный вычет в размере 500 тыс. руб. (1 млн руб. / 2) независимо от периода, в котором зарегистрировано право собственности.

Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2010 N 78-Впр10-40

Суд отметил, что предельный размер имущественного вычета определяется исходя из момента возникновения права на него. Установив, что квартира была приобретена в 2006 г. по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, акт получен в 2007 г., свидетельство о праве собственности - в 2008 г., суд указал, что право на имущественный вычет возникло в момент подписания акта приема-передачи квартиры (т.е. до 01.01.2008). Следовательно, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного вычета в размере, установленном Налоговым кодексом РФ на эту дату (в сумме, не превышающей 1 млн руб.).

В каком размере можно получить имущественный вычет при приобретении жилья в строящемся доме, если акт передачи жилья получен до 01.01.2008, свидетельство о праве собственности - после этой даты, но вычет в размере не более 1 млн руб. уже получен до 2009 г. (ст. 220 НК РФ)?

Ситуация актуальна для отношений, возникших до 31.12.2013 (включительно). С 01.01.2014 ст. 220 НК РФ не предусматривает необходимости представления в целях получения имущественного вычета при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) документов, подтверждающих право собственности на данный объект недвижимости.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик должен представить договор о приобретении соответствующего жилья, акт о его передаче или документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости.

Также в данной норме установлено, что при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности.

Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ в Налоговый кодекс РФ внесено изменение, согласно которому размер имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья увеличивается с 1 млн до 2 млн руб. При этом п. 6 ст. 9 данного Закона установлено, что указанное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008.

Однако не разъяснено, в каком размере предоставляется вычет, если акт передачи жилья получен до 2008 г., а свидетельство о праве собственности - после 2008 г. и налогоплательщик уже реализовал свое право на получение имущественного вычета до вступления в силу Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ, т.е. до 01.01.2009.

Официальная позиция Минфина России состоит в следующем: если налогоплательщик получил квартиру по акту и воспользовался правом на вычет до 2008 г., то он не может впоследствии получить его в увеличенном размере. При этом дата получения свидетельства о праве собственности значения не имеет. Аналогичная позиция выражена в Письме УФНС России по г. Москве.

Верховный Суд РФ высказал по этому поводу следующее мнение: если физическое лицо, имеющее 1/2 доли в строящемся доме, на основании договора о приобретении квартиры и акта уже воспользовалось в 2008 г. имущественным вычетом в размере 500 тыс. руб., оно не может получить увеличенную сумму вычета после принятия Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 15.04.2010 N 03-04-05/7-204

Разъясняется, что если квартира была передана по акту в 2007 г. и в этом же налоговом периоде был получен имущественный вычет за 2006 г. в размере 1 млн руб., налогоплательщик не вправе претендовать на вычет в увеличенном размере (не более 2 млн руб.). Дата получения свидетельства о праве собственности (2010 г.) не влияет на размер вычета.

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.11.2010 N 20-14/4/117330@

Поясняется, что, если квартира передана по акту в 2006 г., а право на имущественный вычет было реализовано налогоплательщиком в 2007 г., он не вправе претендовать на вычет в увеличенном размере. При этом дата получения свидетельства о праве собственности (2010 г.) не влияет на размер вычета.

Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2010 N 31-В10-1

Суд установил, что в 2006 г. физическое лицо совместно с супругом приобрело квартиру в строящемся доме, акт приема-передачи жилья подписан в 2007 г., свидетельство о праве собственности на квартиру - в 2008 г. На основании договора о приобретении квартиры и акта (до момента регистрации права собственности на жилье) физлицо заявило имущественный вычет, представило декларации по форме 3-НДФЛ за 2006, 2007 гг. и получило вычет в размере 500 тыс. руб. После того как законодателем общий размер имущественного вычета был увеличен с 1 до 2 млн руб., физлицо обратилось в налоговый орган с заявлением о предоставлении вычета в размере 1 млн руб., а не 500 тыс. руб., и получило отказ. Суд признал правомерным отказ инспекции в предоставлении вычета в увеличенном размере, поскольку установил, что налогоплательщик уже воспользовался вычетом в сумме 500 тыс. руб., а повторное получение вычета не допускается (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В каком случае можно получить имущественный вычет в размере до 2 млн руб., если расходы на приобретение квартиры (комнаты) в строящемся доме понесены (полностью или частично) до 01.01.2008 (пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 220 НК РФ)?

Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ в Налоговый кодекс РФ внесено изменение об увеличении размера имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья до 2 млн руб. При этом п. 6 ст. 9 данного Закона установлено, что указанное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008.

При приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) налогоплательщик должен представить договор участия в долевом строительстве, передаточный акт или иной документ о передаче объекта застройщиком участнику долевого строительства, подписанный сторонами (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). До 01.01.2014 на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик представлял договор о приобретении соответствующего жилья, акт о его передаче или документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости.

Имущественный вычет предоставляется налогоплательщику в том числе на основании документов, подтверждающих произведенные им расходы. Это установлено в пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ (до 01.01.2014 - согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ в редакции, вступившей в силу с 01.01.2014, предусмотрено, что предельный размер имущественного вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, когда у физического лица впервые возникло право на получение вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

Между тем положения ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим после дня вступления в силу названного Закона (с 01.01.2014). К таким правоотношениям, возникшим до 01.01.2014 и не завершенным на эту дату, данные положения не применяются (п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ).

Конституционный Суд РФ (Определение от 24.02.2011 N 171-О-О) указал, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму имущественного вычета при приобретении прав на квартиру (долю) в строящемся доме с учетом его предельного размера возникает с момента подписания акта приема-передачи.

Официальная позиция финансового и налоговых органов заключается в том, что имущественный вычет в размере до 2 млн руб. в связи с приобретением прав на объект долевого строительства можно получить, если после 01.01.2008 подписан акт о передаче жилья. При этом не имеет значения, когда налогоплательщиком были понесены расходы. Аналогичная точка зрения выражена в работах авторов.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 10.03.2011 N 03-04-05/9-123

Налоговое ведомство разъяснило, что для получения вычета в размере до 2 млн руб. при приобретении квартиры в строящемся доме нужно представить договор долевого участия в строительстве (соинвестирования) и акт, оформленный после 01.01.2008. Получение вычета в указанном размере не зависит от периода, когда налогоплательщик нес расходы на приобретение.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@

Письмо ФНС России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@

Письмо УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 N 20-14/4/026176@

Письмо УФНС России по г. Москве от 11.03.2011 N 20-14/4/22444@

Письмо УФНС России по г. Москве от 11.11.2010 N 20-14/4/118132

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.11.2010 N 20-14/4/117330@

Письмо УФНС России по г. Москве от 30.09.2010 N 20-14/4/102722

Письмо УФНС России по г. Москве от 15.09.2010 N 20-14/4/097148

Письмо УФНС России по г. Москве от 14.09.2010 N 20-14/4/096799@

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 N 20-14/4/096014@

Письмо УФНС России по г. Москве от 19.08.2010 N 20-14/4/087729@

Письмо УФНС России по г. Москве от 12.08.2010 N 20-14/4/085465@

Письмо УФНС России по г. Москве от 17.05.2010 N 20-14/4/051192@

Письмо УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 N 20-14/4/039129@

Письмо УФНС России по г. Москве от 07.04.2010 N 20-14/4/036241

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2010 N 20-14/024709

Письмо УФНС России по г. Москве от 01.03.2010 N 20-14/4/020675

Письмо УФНС России по г. Москве от 21.12.2009 N 20-14/134747@

Письмо УФНС России по г. Москве от 15.12.2009 N 20-14/4/132644

Письмо УФНС России по г. Москве от 21.09.2009 N 20-14/4/097773

Письмо УФНС России по г. Москве от 17.09.2009 N 20-14/4/097188@

Письмо УФНС России по г. Москве от 16.09.2009 N 20-14/4/096649

Письмо УФНС России по г. Москве от 29.05.2009 N 20-14/4/054734@

Письмо УФНС России по г. Москве от 27.05.2009 N 20-14/4/053366@

Письмо УФНС России по г. Москве от 06.05.2009 N 20-14/4/045444@

Письмо Минфина России от 31.05.2010 N 03-04-05/7-299

Финансовое ведомство отметило, что при приобретении квартиры в строящемся доме для подтверждения права на имущественный вычет нужно представить в инспекцию акт о передаче квартиры. Если такой акт подписан после 01.01.2008 г., вычет может быть получен в сумме до 2 млн руб. независимо от периода, в котором понесены расходы на приобретение жилья.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/9-50

Письмо Минфина России от 01.04.2010 N 03-04-05/7-156

Письмо Минфина России от 01.04.2010 N 03-04-05/7-155

Письмо Минфина России от 16.09.2009 N 03-04-05-01/693

Консультация эксперта, 2009

Письмо Минфина России от 18.03.2010 N 03-04-05/7-108

Финансовое ведомство пояснило, что при приобретении квартиры в строящемся доме право на получение имущественного вычета подтверждается актом о передаче квартиры. Если такой акт подписан в 2008 г., вычет может быть получен в размере до 2 млн руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 17.03.2010 N 03-04-05/7-105

Письмо Минфина России от 16.12.2009 N 03-04-05-01/1000

Письмо Минфина России от 14.08.2009 N 03-04-05-01/634

Письмо Минфина России от 02.07.2009 N 03-04-05-01/520

Письмо Минфина России от 22.06.2009 N 03-04-05-01/476

Письмо УФНС России по г. Москве от 08.04.2010 N 20-14/4/036912@

Письмо УФНС России по г. Москве от 05.05.2009 N 20-14/4/044239@

Письмо ФНС России от 21.04.2009 N 3-5-04/472@

Налоговая служба пояснила, что для получения имущественного вычета в размере до 2 млн руб. при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщику нужно представить договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), платежные документы, а также акт о передаче имущества, оформленный после 01.01.2008. Расходы на приобретение или строительство жилого объекта могут быть понесены как до, так и после этой даты.

Письмо ФНС России от 17.04.2009 N ММ-19-3/52

Налоговое ведомство пояснило, что налогоплательщик может получить имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме независимо от периода несения расходов по приобретению. Для подтверждения права на указанный вычет нужно представить договор, заключенный в любом периоде, и акт, оформленный после 01.01.2008.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо УФНС России по г. Москве от 17.07.2009 N 20-14/4/073865@

Письмо УФНС России по г. Москве от 28.05.2009 N 20-14/4/054307@

Письмо УФНС России по г. Москве от 06.05.2009 N 20-14/4/044452

Статья: Налоговые органы против налоговых экспертов ("Налоги" (газета), 2009, N 24)

Письмо УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 N 20-12/4/011219

Налоговое ведомство пояснило, что налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в размере, не превышающем 2 млн руб., в случае когда право на такой вычет возникло начиная с 1 января 2008 г. Если квартира передана физическому лицу по акту приема-передачи в 2008 г., право на получение имущественного вычета у данного налогоплательщика возникло в 2008 г. и он может получить вычет в размере не более 2 млн руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо УФНС России по г. Москве от 19.01.2010 N 20-14/4/003588@

Статья: Сумма жилищного вычета по НДФЛ зависит от момента возникновения права на вычет (комментарий к Письму Минфина России от 26.03.2009 N 03-04-05-01/146) ("Главная книга", 2009, N 8)

Автор разъясняет, что если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве, то право на имущественный вычет возникает на дату получения акта о передаче квартиры до получения свидетельства о праве собственности. Следовательно, если такой акт подписан в 2008 г. и позже, то вычет предоставляется в размере до 2 млн руб.

В каком случае можно получить имущественный вычет в размере до 2 млн руб., если расходы на приобретение квартиры (комнаты, доли) в существующем доме понесены (полностью или частично) до 01.01.2008 (пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 220 НК РФ)?

Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ в Налоговый кодекс РФ внесено изменение об увеличении размера имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья до 2 млн руб. При этом п. 6 ст. 9 данного Закона установлено, что указанное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008.

Для подтверждения права на имущественный вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли в них налогоплательщик должен представить договор о приобретении квартиры, комнаты или доли в них и документы, подтверждающие право собственности на это имущество (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). До 01.01.2014 на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик представлял договор о приобретении соответствующего жилья, акт о его передаче или документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости.

Имущественный вычет предоставляется налогоплательщику в том числе на основании документов, подтверждающих произведенные им расходы. Это установлено в пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ (до 01.01.2014 - в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ в редакции, вступившей в силу с 01.01.2014, предусмотрено, что предельный размер имущественного вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, когда у физического лица впервые возникло право на получение вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды. Между тем положения ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим со дня вступления в силу названного Закона (с 01.01.2014). К таким правоотношениям, возникшим до 01.01.2014 и не завершенным на эту дату, данные положения не применяются (п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ).

Конституционный Суд РФ (Определение от 24.02.2011 N 171-О-О) указал, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму имущественного вычета при приобретении квартиры (комнаты, доли) в готовом доме с учетом его предельного размера возникает с момента регистрации на него права собственности.

Возникает вопрос: можно ли с 01.01.2008 получить вычет в размере до 2 млн руб., если расходы на приобретение жилья понесены до 2008 г.?

По данному вопросу есть три точки зрения.

Официальная позиция Минфина России и налоговых органов заключается в том, что размер вычета может составить до 2 млн руб., если с 01.01.2008 получены документы, подтверждающие право собственности на квартиру комнату, долю в них. Аналогичное мнение выражено в авторских консультациях.

Однако ранее финансовое ведомство отмечало, что имущественный вычет в размере до 2 млн руб. предоставляется, если с 01.01.2008 получены документы, устанавливающие право на вычет согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В то же время ФНС России считает, что налогоплательщик может применить имущественный вычет в размере до 2 млн руб., если после указанной даты оформлены договор купли-продажи и документы, подтверждающие право собственности. Аналогичное мнение выражено в работе автора.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Вычет в размере до 2 млн руб. предоставляется, если право собственности возникло начиная с 01.01.2008

Письмо Минфина России от 19.08.2010 N 03-04-05/7-471

Разъясняется, что при покупке квартиры в существующем доме имущественный вычет предоставляется в размере не более 2 млн руб., если свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру выдано после 01.01.2008. При этом указывается, что налогоплательщик может воспользоваться таким вычетом независимо от периода несения расходов по приобретению имущества.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.11.2010 N 20-14/4/117330@

Письмо УФНС России по г. Москве от 12.08.2010 N 20-14/4/085465@

Письмо ФНС России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@

Налоговое ведомство разъяснило, что для получения вычета в размере до 2 млн руб. при приобретении квартиры нужно представить договор купли-продажи и документы, подтверждающие право собственности, которое возникло с 01.01.2008, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо УФНС России по г. Москве от 08.04.2010 N 20-14/4/036912@

Письмо УФНС России по г. Москве от 22.01.2010 N 20-14/4/005385

Письмо УФНС России по г. Москве от 15.12.2009 N 20-14/4/132644

Письмо УФНС России по г. Москве от 17.09.2009 N 20-14/4/097188@

Письмо УФНС России по г. Москве от 27.05.2009 N 20-14/4/053366@

Письмо УФНС России по г. Москве от 06.05.2009 N 20-14/4/045444@

Письмо УФНС России по г. Москве от 03.04.2009 N 20-14/4/031788@

Письмо УФНС России по г. Москве от 15.05.2009 N 20-14/4/048242@

Московские налоговые органы отметили, что право на имущественный вычет возникает при выполнении всех условий, определенных пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода несения расходов. Если налогоплательщик приобрел квартиру и заявил имущественный вычет до 01.01.2008, а право собственности на данную недвижимость получил после этой даты, он вправе получить вычет в размере до 2 млн руб. Также налоговые органы указали, что если право собственности возникло до 01.01.2008, то права на вычет в сумме переходящего остатка, превысившей 1 млн руб., налогоплательщик не имеет.

Консультация эксперта, 2009

По мнению автора, при приобретении квартиры в существующем доме право на имущественный вычет подтверждается документом о праве собственности. Если право на получение данного вычета возникло в 2008 г., вычет предоставляется в размере до 2 млн руб. вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению жилья.

Аналогичные выводы содержит:

Консультация эксперта, 2009

Книга: Тематический выпуск: Новое в налогообложении в 2009 году. Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2009 год ("Налоги и финансовое право", 2009, N 1)

Консультация эксперта, 2009

По мнению автора, имущественный вычет в размере 2 млн руб. можно получить, если право собственности на квартиру возникло с 01.01.2008.

Позиция 2. Вычет в размере до 2 млн руб. предоставляется, если после 01.01.2008 получены документы, устанавливающие право на вычет

Письмо Минфина России от 31.03.2009 N 03-04-05-01/159

Финансовое ведомство отметило, что для подтверждения права на имущественный вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщик представляет договор о приобретении, акт о передаче имущества или документы, подтверждающие право собственности. Если такие документы получены после 01.01.2008, вычет предоставляется в размере до 2 млн руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 31.03.2009 N 03-04-05-01/158

Письмо Минфина России от 31.03.2009 N 03-04-06-01/71

Письмо Минфина России от 26.03.2009 N 03-04-05-01/145

Письмо Минфина России от 23.03.2009 N 03-04-05-01/138

Позиция 3. Вычет в размере до 2 млн руб. предоставляется, если право собственности возникло начиная с 01.01.2008 и после этой даты зарегистрирован договор купли-продажи

Письмо ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@

Налоговое ведомство пояснило, что налогоплательщик может получить имущественный вычет при покупке квартиры независимо от момента несения расходов по ее приобретению. Для подтверждения права на указанный вычет нужно представить договор купли-продажи, зарегистрированный в 2008 г., и документы, подтверждающие право собственности, которое возникло начиная с 01.01.2008.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо ФНС России от 17.04.2009 N ММ-19-3/52

Письмо УФНС России по г. Москве от 11.11.2010 N 20-14/4/118132

Письмо УФНС России по г. Москве от 30.09.2010 N 20-14/4/102722

Письмо УФНС России по г. Москве от 15.09.2010 N 20-14/4/097148

Письмо УФНС России по г. Москве от 13.09.2010 N 20-14/4/096099@

Письмо УФНС России по г. Москве от 19.08.2010 N 20-14/4/087729@

Письмо УФНС России по г. Москве от 01.07.2010 N 20-14/4/069009@

Письмо УФНС России по г. Москве от 17.05.2010 N 20-14/4/051192@

Письмо УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 N 20-14/4/039129@

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2010 N 20-14/024709

Письмо УФНС России по г. Москве от 01.03.2010 N 20-14/4/020675

Письмо УФНС России по г. Москве от 10.12.2009 N 20-14/4/130856@

Письмо УФНС России по г. Москве от 17.07.2009 N 20-14/4/073865@

Письмо УФНС России по г. Москве от 29.05.2009 N 20-14/4/054734@

Письмо УФНС России по г. Москве от 06.05.2009 N 20-14/4/044452

Статья: Налоговые органы против налоговых экспертов ("Налоги" (газета), 2009, N 24)

Имеет ли значение для имущественного вычета при купле-продаже жилья между взаимозависимыми лицами возможность оказания ими влияния на сделку (п. 1, пп. 11 п. 2 ст. 105.1, п. 5 ст. 220 НК РФ)?

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 3 и пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляются, в частности, в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ (п. 5 ст. 220 НК РФ).

До 01.01.2014 подобные положения содержались в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В п. 1 ст. 105.1 НК РФ установлено следующее. Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты совершаемых ими сделок и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, такие лица признаются взаимозависимыми.

Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться в силу участия одного лица в капитале других лиц, в соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами.

С учетом п. 1 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми лицами признаются в том числе физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Согласно точке зрения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, если сделка купли-продажи квартиры совершается между физическими лицами, указанными в статье пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, т.е. между взаимозависимыми лицами, налоговая льгота, предусмотренная ст. 220 НК РФ, не предоставляется. При заключении сделки, являющейся основанием для получения налогового вычета, между физическими лицами, названными в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, факт оказания этими лицами влияния на условия и (или) результаты совершаемых ими сделок и (или) экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц правового значения не имеет.

Подобные выводы также содержатся в разъяснениях УФНС России по г. Москве.

Подробнее см. документы

Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2015 N 38-КГ15-3

Физическому лицу было отказано в предоставлении имущественного вычета на том основании, что сделка по приобретению квартиры была совершена между взаимозависимыми лицами - отцом и сыном.

Суд первой инстанции удовлетворил требования данного лица. Учитывая положения п. 5 ст. 220, п. 1, пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, суд пришел к выводу, что родственные отношения между сторонами договора купли-продажи квартиры влияния на условия и экономические результаты названной сделки не оказали, поскольку она носила реальный характер.

Суд апелляционной инстанции отменил данное решение, указав при этом, что действующим законодательством не предусмотрена необходимость установления экономической обоснованности в соответствии с п. 1 ст. 105.1 НК РФ при совершении сделки между отцом и сыном, являющимися взаимозависимыми в силу закона.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сочла такой вывод правомерным. Согласно ее точке зрения в случае заключения гражданско-правовой сделки, являющейся основанием для получения налогового вычета, между физическими лицами, названными в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, не имеет правового значения факт оказания этими лицами влияния на условия и (или) результаты совершаемых ими сделок и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц.

Письмо УФНС России по г. Москве от 05.05.2012 N 20-14/40261@

Разъясняется, что если физическое лицо (дочь) приобретет у своей матери квартиру, то права на получение имущественного налогового вычета она иметь не будет, поскольку такая сделка купли-продажи будет совершена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

Примечание: при рассмотрении вопроса УФНС России по г. Москве не учитывалась возможность влияния взаимозависимых лиц на условия и (или) результаты сделок.