Глава 6. Анализ исходных данных

Когда начинается работа старшего по дому, можно строить работу на основании трех стратегий:

- сохранения статуса кво,

- политика соглашательства с управляющей компанией,

- составление собственного плана развития дома.

Хотелось бы заострить на этом внимание, но все три варианта по своему хороши и нельзя сказать, что однозначно надо идти по третьему сценарию. Чтобы понимать, как работать, надо определить свои исходные данные.

То есть понять, где дом находится сейчас. Может ему особо ничего и не надо делать (либо это уже не имеет экономического смысла)?

Анализ состояния дома должен начаться с изученяи документации, но не всегда она есть на руках. Например, когда я стал старшим по дому в старом доме, часть документов перешла мне от прежнего Председателя МКД Сергея. Но там было далеко не все и многие документы уже утратили актуальность. Часть документов удалось найти в управляющей компании. Остальное мы делали сами. На самом деле, нельзя сказать, что вам потребуется много документов: для нормально управления нужен список жильцов с контактами, выкопировка из генплана 1:500 на придомовую территорию, договор с управляющей компанией, акты по выполненным работам. Это необходимый минимум. В старом доме у меня так же были документы по участию в 185-ФЗ, в новом доме — проект благоустройства и заключенные ЖКУ-826 договора с ресурсоснабжающими компаниями по нашему дому.

Что вам потребуется выяснить в качестве начальных условий:

1) Количество квадратных метров в вашем доме. Это нужно для того, чтобы определить кворум.

2) Платежный баланс дома. Сколько составляет ежемесячный сбор. Сколько он должен составлять в теории (при 100% оплате всеми жильцами услуг ЖКХ)

3) Количество должников с глубиной просрочки до 2-3 месяцев, до 6 месяцев, свыше 6 месяцев. Это важная цифра, которая многое расскажет вам о платежном балансе дома. Тему должников мы будем обсуждать поздее

4) Какой остаток средств по дому лежит на счетах управляющей компании. Есть ли там вообще деньги? Обычно у управляющей компании остаются деньги по строке «текущий ремонт», на которые она и проводит все работы по благоустройству. Желательно так же узнать, какие работы были выполнены в последний год.

Эту информацию вы можете узнать в управляющей компании. Более того, вам не обязательно формально становиться сташим по дому, чтобы получить часть этой информации. Тут многое зависит от личных отношений старшего по дома с начальником участка УК. Если идет конструктивное общение с УК, эти данные могут без официального статуса старшего по дому.

Зачем нужны эти данные, что они могут сказать?

Количестве квадратных метров в доме — это показатель эффективности дома. Как правило, чем больше площадь жилых помещений дома, тем он эффективнее. Общая площадь влияет на величину сбора, поэтому чем больше площадь — тем больше денег собирает дом. Важна так же не только абсолютная цифра по площади в квадратных метрах, но и площадь типового этажа. По простому, нам надо знать, сколько в доме подъездов.

Дело в том, что трех-подъездный дом хрущевской эпохи и одноподъездная 16-и этажка могут иметь одинаковое количество метров. Но площадь кровли и площадь подвала в шестнадцатиэтажке будет меньше. То есть при одинаковом количестве квадратных метров шестнадцатиэтажка будет меньше тратить на ремонт кровли и подвала. Это эффект масштаба: мы уже говорили, что объем работы по дому на 1700кв.м и на 11000кв.м примерно одинаковый, но сбор с большого дома гораздо больше и процесс изменений проходит гораздо легче.

Платежный баланс нам важен тоже не сам по себе. Что вам даст сумма в 100 000р/мес общего сбора? Много это или мало? Эта сумма нам не дает ничего. Нам важно знать процентное выполнение от общего сбора: сколько реально собирается денег в месяц и сколько должно быть собрано в идеале. Очевидно, что не все жильцы платят за коммунальные услуги своевременно. Не все вообще за них платят — в нашем старом доме после перехода в ЖРП-8 были жильцы с глубиной просрочки по 14-18 месяцев! То есть эти люди ни разу не платили за коммунальные услуги с самого момента смены УК (насколько мне известно, просрочка в ГЖУ у них была тоже очень большая).

Это чистой воды вредители и паразиты, но текущее законодательство дает нам мало рычагов воздействия на таких людей.

Так вот, если в доме с площадью 1700кв.м и платежом 65р/кв.м (платеж за все виды услуг) плановый сбор составляет 110500р, а фактически дом за последние три месяца в среднем собирал по 100 000р — значит у дома отрицательный платежный баланс. Этот дом для управляющей компании является генератором проблем, а не источником прибыли. Фактически, вы не имеете права требовать что-то с УК, потому что они покрывают за вас по 10500р убытков каждый месяц. Но все равно жильцы ходят ругаться в УК!

В нашем случае выполнение плана составляет 100 000/110500=90,5%. Это не очень хороший показатель, но и не очень плохой. Хорошим показателем считается сбор на уровне 97% и выше. Удивительно, что мы считаем хорошим показателем убыточный уровень сбора, не так ли? Но такая ситуация сложилась из-за того, что в большинстве домом ситуация еще хуже. Проблемным считается сбор от 87% до 97%. Катастрофическим будет уровень сбора ниже 87%. Проблема муниципальных управляющих компаний в том, что в их управлении находятся дома с уровнем сбора по 60-70%! Как управлять домом, где чуть ли не каждый второй не платит за жилищно-коммунальные услуги?

Количество должников и платежный баланс тесно связаны, но связь эта не такая простая, как может показаться со стороны. Даже при отрицательном платежном балансе ситуация может быть разной. Это зависит от глубины задолженности конкретных жителей. Например, глубина задолженности в пределах 2-3 мес считается потенциально беспроблемной. Часто бывает так, что люди уехали в отпуск или в командировку, платежки пришли вовремя, а оплату 10 числа они не сделали. Они вернутся через три недели из отпуска, получат на работе зарплату и погасят задолженность. То есть глубина в 2-3 месяца — это не очень страшно.

Глубина до 6 мес — это уже серьезнее. Это говорит о краткосрочных финансовых трудностях жильца. Кто-то остался без работы и не нашел новую. Кого-то душат кредиты, поэтому он временно не платит коммуналку. Но это еще такая сумма долга, которую реально погасить в два-три приема. Нередко такая ситуация возникает в арендных квартирах, где владелец не платит квартплату, но деньги у него есть.

Глубина 12-14 мес (намного более 6 мес) — это почти «висяки». Трудно представить, что при средней зарплате в регионах около 25000р/мес жилец махом закроет всю задолженность за 14 месяцев?! Она может превышать его заработную плату. К тому же, 14 месяцев не платить за коммуналку — к этому привыкаешь. Это другая психология мышления: долг не воспринимается как проблема, ему находится оправдание.

Люди, которые не платят 2-6 мес еще стесняются своих долгов. Те, кто не платит больше года, долгов не только не стесняется, но еще и ведут себя агрессивно в ответ на замечания. Злостные должники - это серьезные враги каждого старшего по дому. Что хорошо, это так же враги и УК, поэтому вы не будете одинокими в этой борьбе.

Что касается остатков денег на счетах управляющей компании, то это тоже важный показатель. В первую очередь, показатель честности управляющей компании. Когда вы получаете от них данные о количестве должников и о выполненных работах по дому, легко посчитать сумму остатка на счетах дома. Кстати, узнать про выполненные за последний год работы по дому несложно — в каждой УК должны лежать подписанные представителем дома акты выполненных работ.

Особенно посчитать остатки в новостройках: работ там не делается никаких (дом новый), деньги жильцы платят. Весь вопрос — сколько квартир продано и заселено (легко посчитать по «белым» дверям). И если в УК заявляют, что денег на новостройке нет — это первый звоночек, что что-то с этой УК не так.

По старым домам действительно может быть ситуация, что денег на доме нет. Когда мы уходили из ГЖУ, нам говорили, что у нас почти нулевые остатки — это при том, что за 21 год ГЖУ толком ничего не делало. Очевидно, что деньги просто «сгорали» в общем котле. Но даже если дом имеет остатки на счетах, но уходит в другую УК — его остатки обнулятся.

Существует некрасивая практика: когда дом уходит от одной УК в другую, его остатки не передаются в новую УК. Там все начинается с нуля. Это бизнес: зачем отдавать конкуренту то, что можно запросто списать в расходы у себя? Деньги списываются под любым видом и чтобы доказать незаконность, нужно пройти через сложные судебные процедуры. Неподготовленные к таким вещам жильцы обычно махают рукой: «Чего я буду не за свои деньги судиться?» Учитывайте этот элегантный «нюанс» в своей работе старшего по дому.

Чтобы деньги дома не «сгорели», есть два варианта. Первый: выбить перед уходом из старой УК любые виды работ за любые деньги. Суммы тут не очень важны, потому что иначе все равно деньги «сгорят». Второй вариант сложнее: не платить коммуналку пару месяцев перед уходом всем домом. Существует практика, по которой это оформляется как «встречный зачет». УК будет угрожать жителям, слать гневные письма, грозить отключить ресурсы — главное, продержаться три года, а там уже срок исковой давности пропущен.

Независимо от того, какой у вас дом и какая ситуация с управляющей компанией, если в доме немного должников, то на его счетах копятся остатки. Они должны там быть!

Например, наш старый дом считался в ГЖУ «убыточным», но с переходом в ЖРП-8 оказалось, что мы копим около 85 000 годового сбора в год! Казалось бы, это слишком маленькая сумма. На эти деньги не разгуляешься. Но этого хватило, чтобы установить узлы учета тепловой энергии, которые уже в следующем году дали экономию на тепле в 68 000р за зиму! Благодаря этому, а так же работе над формированием дохода, годовой сбор дома уже через год удвоился. Так что не всегда управляющие компании говорят правду о ваших деньгах. Еще один прием, который позволяет понять, какая у вас в доме УК — запросите смету на установку тех же теплосчетчиков. А потом сравните с рыночными ценами: расходждение более чем в 15-20% говорит о махинациях в УК. Так, в ГЖУ нам обещали поставить теплосчетчики за 250-300тыс.р., а в ЖРП-8 поставили за 140тыс.р.

К чему я веду? Остатки денег на счетах очень много говорят об управляющей компании. Но если вы почуяли неладное — не торопитесь хлопать дверью и уходить, будьте умнее. Просчитывайте возможные ходы, теребите своих начальников участка, чтобы они тратили деньги на ваш дом. Ваша задача — как можно больше вытянуть своих же денег с УК, чтобы при переходе вам было нечего терять.

Итак, будем считать, что анализ исходных данных вы провели. Вы знаете, какой процент собираемости имеет ваш дом, сколько в нем злостных должников, насколько эффективен ваш дом, какие работы выполнялись в прошедшем времени и сколько денег на остатках. Это достаточная информация для того, чтобы планировать будущее вашего дома.

Если вы помните, в начале главы говорилось о трех основных сратегиях управления:

- сохранение статуса кво

- соглашательство с УК

- составление собственной стратегии развития

Тут нельзя однозначно сказать, что надо брать только третий вариант. И вот почему:

- Сохранение статуса кво: это хорошая стратегия, если вас избрали старшим по дому, а вы ума не приложите, что надо делать. То есть в случае отсутствия квалификации лучше какое-то время просто наблюдать, присматриваться, не делать резких телодвижений. Пусть все будет как прежде. Резкие изменения — это плохо, т.к. жильцы большей частью консервативны.

Так же этот вариант можно советовать тем, у кого неэффективные дома: общаги, бараки, деревяшки и коммуналки. Увы, мне нечего им сообщить. Такая ситуация не имеет перспектив: проблемный дом не возьмет ни одна УК, т.к он убыточен. Поэтому единственное, что можно посоветовать — оставить все как есть и постараться выиграть в мелочах: сорганизовать самих жильцов скинться на покраску стен, шпаклевку, установку более-менее сносной железной двери с простым кодовым замком, установку фанерных заслонок на место разбитых стекол, повесить объявления про мусор и курение в подъезхдах. Это все довольно дешево, при этом оно хоть как-то улучшает жизнь людей.

- Соглашательство с УК. Есть такие дома, которым просто повезло: волею судеб или от прежнего старшего по дому они имеют нормальный баланс и ответственную УК. Не скажу, что это встречается часто, но в Ижевске было пять управляющих компаний, которые реально работали очень хорошо, особо не воровали и предоставляли толковый сервис.

Когда у УК отстроена работа, работают все службы — зачем что-то менять в их работе? Этим вы будете только мешать им. Поэтому если у вас был хороший старший по дому, который перед уходом наладил работу и спрогнозировал развитие на несколько лет вперед — вам не надо ничего менять, просто идите по плану и соглашайтесь с предложениями УК.

Такая ситуация была на мих домах: перед моим уходом все было отлажено, составлен план действий на год вперед, нлажено хорошее взаимодействие с УК. Поэтому сменщикам нужно было только следовать заранее намеченному плану.

Многие новички в сфере ЖКХ считают, что до них все было сделано плохо, но вот они все сделают хорошо — это называется «шапкозакидательство». При этом очень часто люди не понимают скрытых механизмов работы ЖКХ.

Например, меня все жильцы просили отремонтировать за счет текущего ремонта старую кровлю. Да, она уже была ветхой, немного подтекала, некоторые лаги были в неудовлетворительном состоянии. Но ремонт кровли — это минимум 1,5-2 млн рублей. При сборе в 85000р в год копить пришлось бы 20 лет! При этом в 2012г принят 271-ФЗ «О капремонте», согласно которому наш старый дом был бы отремонтирован в числе первых. Вместе с Советом МКД мы взвесли все «за» и «против», после чего приняли решение работать с Региональным оператором. Результат: дом стоит в списке на капремонт до 2018 года. А ведь могли бы поторопиться и спустить все деньги дома!

- Разработка собственной сратегии нужна тогда, когда ваша УК работает плохо и не устраивает вас (при этом ваш дом не убыточный). Если ваш дом эффективен, имеет хорошую площадь, немного должников — вы вполне себе самостоятельная экономическая бизнес-единица. Причем рентабельная, но которую, возможно, доит вороватая УК. Вот в этом случае стратегия нужна, потому что она за считанные годы может вывести ваш дом из «условно проблемного» в «процветающий».

Изменить дом в лучшую сторону несложно, для этого не нужны революции и потрясения. Вообще, чем меньше войн и конфликтов, тем лучше результаты управления. Сложным бывает только самый первый этап, когда приходится менять УК — он почти всегда проходит болезненно. Главное, хорошо присматриваться к новой УК.

Приведу пример: Федор Х., мой дядя, старший по дому по ул. Удмуртская, г.Ижевск.

Дом построен в 70-е годы, это пятиподъездная пятиэтажная хрущевка. Площадь дома около 4800 кв.м. Он работает без команды, из-за этого сильно устает и тяготится своей должностью. В довершение бед, они тоже ушли из ГЖУ. Но ушли в ООО УК Винтер-Сервис Мы их тоже рассматривали, но отклонили — у компании было много долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Если у УК есть долги, угадайте, за чей счет они будут выплачиваться? Я веду к тому, что муниципальные управляющие компании — не такое однозначное зло. Среди частных УК тоже достаточно нечистоплотных, вороватых и погрязших в долгах. Прежнее законодательство не лицензировало эту деятельность, поэтому любая ООО могла заключать договора на обслуживание многоквартирных домов. Это приводило к тому, что нередко жильцы страдали от действий частных УК больше, чем от бездействия муниципальных!

Вернемся обратно к плану развития дома. Независимо от того, какой стратегии вы будете придерживаться, без перечня срочных ремонтов не обойтись. У каждого дома есть какие-то работы, требующие срочного выполнения. Поэтому необходимо обследовать весь дом и определить проблемные места.

Для обследования дома вам понадобится получить ключи от чердаков или подвалов: их можно взять либо в УК, либо у старшего по подъезду. Если вышло так, что в «старом» доме ни у кого нет ключей от чердаков/подвалов (и в УК тоже нет), то замок срезается болгаркой и вешается новый. Копии ключей с бирками отдаются в диспетчерскую УК и старшему по подъезду. Вы, как старший по дому, так же должны иметь дома ключи от всех подъездов и чердаков.

Для обследования лучше взять себе напарника. Если с УК отношения хорошие, то они могут выделить вам слесаря — не придется по десять раз объяснять что и где ремонтировать. Если отношения не очень, берите с собой кого-нибудь из Совета МКД или Актива дома.

В подвалах мы проверяем трубы — нет ли течи на трубах ХВС, ГВС, отоплении, канализации. Проверяем лампочки в каждой секции подвала: обычно они висят в патронах, но выключены — достаточно провернуть, чтобы они загорелись. Это давний прием слесарей: не оставляй гореть свет зазря.

Так же в подвале нужно найти бойлерную или точку входа труб отопления. Проверить ее состояние: работает ли запорная арматура, нужно ли менять какие-то узлы, есть ли теплоизоляция на трубах. Есть ли теплосчетчик — вообще, наличие счетчиков на доме это самый простой путь экономии общедомового потребления.

В подъездах нас интересует состояние стен: что где подмазать и покрасить. Состояние оконных рам — через разбитые стекла зимой будет выдуваться теплый воздух. Так смотрим, какие кабельные операторы работают в вашем доме — с них можно попросить оплату аренды за размещение оборудования на общедомовой собственности.

На чердаках нас интересует кровля: если это скатная шиферная кровля — есть ли протечки. Если это наплавляемая кровля — есть ли трещины. В скатных кровлях проверяется состояние лаг и обрешетки, наличие утеплителя на крыше. Чердаки не должны быть захламлены вещами (равно, как и подвалы) — это требование пожарной безопасности. Часто на чердаках есть слуховые окна — если они застекленные, то рамы должны быть закрыты.

Если у дома есть лифт, то проверяется состояние лифтовой шахты и срок последнего ремонта самого лифта. Есть определенные нормативы, определяющие межремотный интервал использования лифта.

По каждому подъезду вы подробно записываете состояние каждого участка. На выходе у вас будет инвентаризационная ведомость по всему дому. Обычно, подобная инвентаризация позволяет сразу выявить проблемные участки и направить ресурсы на их ремонт.

Личный обход важен по двум причинам. Во-первых, он позволяет старшему понять, что же ему досталось «в наследство». Каков дом, какие коммуникации, что где расположено. В будущем будет проще общаться с теми же слесарями-ремонтниками.

Во-вторых, вы сможете быстро предоставить первый отчет о проделанной работе и показать, что с вашим приходом ситуация на доме сдвинулась с мертвой точки. Это очень важно, потому что люди устроены весьма своеобразно: придя в тренажерный зал на первое занятие, они уже пристально осматривают свою мускулатуру — где результат? Так же и в управлении домом: от старшего ждут быстрых результатов. Хотя экономика подсказывает нам, что первые действительно важные результаты можно получить в лучшем случае через 1,5 года после начала системной работы. Именно поэтому в качестве «быстрых результатов» мы показываем устранение срочных неисправностей. Это «плоды, которые низко висят» - в том смысле, что их «легко сорвать».

Когда новоиспеченный старший по дому сможет показать первые результаты работы, в глазах жильцов он приобретает авторитет. Чем больше у старшего по дому авторитета, тем на более смелые изменения он может уговорить решиться остальных жителей.

Чтобы вам было, чем отчитываться перед жильцами, не забывайте брать с собой фотоаппарат и делать фотографии. Мы живем в век соцсетей и интернета. В наше время важно не только сделать работу, но и рассказать об этом людям.

Увы, работа старшего по дома особо не видна. Ее нельзя сравнить с работой плотника, который на входе имеет бревна, а на выходе - красивый дом. Вы на входе имеете дом из кирпича и бетона с кучей скрытых проблем. А на выходе получаете тот же самый дом из кирпича и бетона, но с кучей решенных проблем...и, может быть, новыми скамейками во дворе. Если людей спросить, что сделал старший за два года, они скажут: «Поставил скамейки». \

Большая часть нашей работы не видна: это запросы, справки, письма, заявления, договора, платежки, исковые заявления, работ с инженерными коммуникациями. На вершие айсберга видимые изменения: новая детская площадка, видеонаблюдение, парковка, газоны. Но это вершина айсберга. Каждому из этих пунктов предшествует довольно большая подготовительная работа. Поэтому мы с вами будем действовать как в старой поговорке: «Вспотел — покажись начальству». Если идем куда-то по домовым делам — делаем фото и выкладываем потом в виде недельного отчета о работе. «Вот был в УК, вот подал заявление (скан), получил ответ (скан), потом ходили в подвал. Там текут трубы (фото), на доме надо заменить старую проводку (фото)».

Люди будут видеть, что старший что-то делает. Им не обязательно вникать, что именно. Важно другое — старший работает. Когда Совет МКД информирует жителей о своей работе, они имеют меньше недовольных, оппозиция не превышает 7% вечно недовольных, перевыборы проходят легко и никто не пытается провести альетрнативное собрание. Важно не только работать, но и с самого начала обеспечивать гласность этой работы.