Глава 3. Обзор основных проблем в управлении многоквартирным домом

Одна из основных проблем в управлении домами — низкая квалификация самих управляющих. На 80-90% старшие по домам — это пенсионеры или люди предпенсионного возраста, что и предопределяет уровень квалификации. Я не хочу сказать, что пенсионеры — неграмотные люди. Дело в другом: насколько они понимают законы, по которым работает данный бизнес (а это бизнес)? Насколько они понимают цели и задачи своей работы? Ведь многие старшие по дому уверены, что их основная работа: ругаться с управляющей компанией и подпинывать должников по квартплате. Такой подход вряд ли приведет к хорошему управлению.

Может быть в СССР действительно от старшего по дому требовалось только это — жильцы тогда не были полноправными собственниками своих дворов, подъездов и этажей. Государство регулировало значительную часть жизни граждан. Те же самые двор и подъезды — это была территория ответственности государства! Сейчас ситуация совершенно другая, поэтому функционал старшего по дому существенно вырос. Но это не значит, что стало хуже: стало больше вызовов времени, но и количество возможностей выросло.

Например, многие дома в центральных районах могли бы обогатиться за счет сдачи полуподвальных помещений в аренду или размещения рекламы. За счет этих средств они могли бы в течение 5-7 лет решить большинство проблем без какой-либо помощи извне. Но старшие по дому не видят этих возможностей из-за узкого кругозора. Они не видят умом, как об этом писал роберт Кийосаки. Мне приходилось заниматься бизнесом, поэтому ум лучше видит открывающиеся возможности. И это очень большой плюс, потому что за счет этого наш дом имеет больше дополнительных доходов, чем любой другой в нашем дворе.

Очевидно, что сложно требовать от пенсионера развитых предпринимательских качеств, для этого в управлении домами должно быть больше людей молодого и среднего возраста. И тут мы подходим к другой проблеме.

Низкая квалификация управляющих — это лишь одна сторона медали. Другая сторона медали — отсутствие инициативных людей в Советах МКД.

Прежде всего надо принять как факт: во-первых, в современной России есть масса талантливых и инициативных людей. То есть нужные люди у нас есть. Но, во-вторых, чаще всего они реализуют свои таланты и амбиции в сфере бизнеса, построения карьеры или госуправлении (идут в чиновники).

То есть инициативные, активные, пассионарные люди в нашей стране есть. Но они не идут реализовывать свои амбиции в сферу ЖКХ. Они выбирают бизнес и карьеру: там результатом их персональной активностей будут деньги, машины, квартиры, положение в обществе и связи.

Какие результаты можно получить, если реализовывать амбиции в сфере ЖКХ? Ну, такому человеку будут признательны мамочки, автовладельцы и бабушки на лавочках.

Когда мы все умрем и попадем на небеса, то старшие по домам сразу попадут в рай. А бизнесменам и карьеристам придется договариваться с Апостолом Петром.

По большому счету, именно факт, что работать старшим по дому экономически не очень выгодно, отталкивает наиболее прогрессивную часть нселения от подобной работы. Им выгоднее приложить свою энергию в бизнес, нежели в такой общественный проект.

На мой взгляд, управление домом средних размеров (например, обычная «хрущевка» или брежневская «свечка») не требует такого большого количество времени и усилий, чтобы занимать на полный день взрослого, энергичного человека. Это по силу студентам средних курсов или отдельным старшим школьникам. Особенно, если более опытный старший до этого наладил работу с УК и требуется лишь поддерживать ее.

Этим ребятам управление многоквартирными домами дало бы хороший жизненный опыт и возможность иметь небольшой заработок в свободное от учебы время. Через три-пять лет они были бы отличными управленцами, что позволило бы сделать карьеру в качестве менеджера.

Здесь нет никакой иронии: из старших по дому получаются отличные менеджеры, потому что эти люди видели жизн. Они общались с самыми разными группами людей, задействовали самые разные типы коммуникаций (прямое общение, телефонные переговоры, смс- и емэйл-маркетинг), они понимают экономику и ценообразование. Наконец, у них есть ответственность — дефицитное качество у подрастающего поколения периода сытых «нулевых». А теперь спросите любого HR-специалиста, хотел бы он видеть у себя в компании сотрудника с таким набором навыков? Ответ будет: «Да!»

На мой взгляд, лучше приложить энергию в область созидания, чем в современные молодежные субкультуры, опасный спорт, социальные сети или девиантное поведение. Но пока у нас другая ситуация: взрослые зарабатывают деньги, молодежь сидит в социальных сетях. Кто идет управлять домами? Пенсионеры, которые имеют низкий уровень квалификации. Но нам надо не ругать их за это, а хвалить! Если кого и следует отчитывать за то, что дом находится в нынешнем его состоянии — то только самих себя! Пенсионеры делают хоть что-то. Большинство жильцов — ничего.

Одна из причин, что в Старших по дому у нас пенсионеры — низкие выплаты старшим по дому. Раньше эта работа вообще была общественной, то есть бесплатной. Ею заниматься было невыгодно по всем показателям: и врагов среди соседей себе наживаешь, и время свое тратишь, и денег за это не получаешь. Затем ситуация изменилась.

Сейчас в большинстве домов есть выплаты старшим по дому, которые составляют около 1р с кв.м (вилка: от 50 коп до 2 руб). Если мы переведем это в конкретные рубли, то получится такая ситуация: стандартная пятиэтажная, пятиподъездная хрущева имеет площадь около 5000 кв.м. То есть вознаграждение Совету МКД во главе с Председателем МКД составляет 5000р/мес. Т.к. его выплачивает управляющая компания, которая является одновременно налоговым агентом, то она должна удержать с нее подоходный налог — 13% НДФЛ. Поэтому на руки Совет МКД получит всего 4350р. В некоторых управляющих компаниях старшие по домам оформляются в качестве сотрудников, так что с этих 5000р выплачиваются отчисления в Пенсионный фонд, ФОМС и ФСС (еще 26% в сумме).

Как выпонимаете, деньги предназначаются Совету МКД, то есть их нужно распределить внутри Совета. Делят по разному: кто-то поровну между всеми, но чаще вознаграждение получает только старший по дому, т.к. именно на нем лежит больше всего работы. Он подписывает заявления, он ходит на собрания в УК, он подает заявки.

Для чего же тогда нужны остальные члены Совета МКД (или «старшие по подъездам»)? С одной стороны, они помогают Председателю МКД (старшему по дому) с организацией и проведением собраний, разносят и собирают бюллетни по своим подъездам, ходят по должникам своего подъезда. Но это гораздо меньший объем работы, чем работа старшего по дому.

Старшие по подъезды выполняют еще одну специфическую роль. Они являются представителями интересов конкретного подъезда в доме. Часто бывает так, что в старых домах подъезды находятся в разном состоянии. Над каким-то подъездом течет кровля, у какого-то подъезда сломалась входная дверь, у третьего подъезда высокое крыльцо и нужен пандус. Очень важно, чтобы в Совете МКД был представитель от каждого подъезда дома, чтобы не возникало опасных ситуаций, когда кто-то из жильцов считает, что их интерес не учитываются при управлении домом. Это политический момент. К тому же, старшие по подъездам обычно знают о настроениях на своей территории. С ними удобно консультироваться при принятии решений, потому что они могут посмотреть на него с другого ракурса и сделать ряд полезных замечаний.

При этом повторюсь, что до 80% всей работы все равно выполняет Председатель МКД. Поэтому схема, когда вознаграждение получает только он — она вполне справедлива. На даже при этом 5000р/мес в современном мире — это настолько маленькая сумма, что ею сложно заманить в управление взрослого, трудоспособного мужчину. А для того же пенсионера это неплохое подспорье к пенсии. К тому же, часто им скучновато на пенсии, вот они и берут на себя дополнительную нагрузку.

Если продолжать разговор о сложностях в управлении домом, то надо понимать: у нас нет каких-то четких стандартов работы, по которым оценивается работа Совета МКД и Старшего по дому. У них нет КПИ, они почти никгда не отчитываются о своей работе. Дом стоит — и слава богу. Поэтому управление домами может варьироваться от просто «никакого» до «превосходного». Нет никаких четких правил работы Старшего по дому. И это еще одна причина того, что дом может находиться в удручающем положении — со старшего по дому нельзя за это спросить по закону (только по совести).

В новостройках ситуация с управлением часто немного лучше. Во-первых, возрастной состав жильцов там иной. В старом фонде средний возраст жильцов, как правило, существенно выше, чем в новостройказ. Ротация жителей низкая. Можно говорить, что контингент жильцов в таких домах устоявшийся.

В новостройках средний возраст жильцов гораздо ниже, больше детей, чаще осуществляются переезды. Эта аудитория более активна. Поэтому там нередко можно встретить в управляющих мамочку-декретницу лет 30-35. Конечно, нельзя назвать такого управляющего молодым и квалифицированным. Но ум часто работает у них куда лучше. И у них так же есть свободное время — все равно они сидят дома.

Площадь новостроек зачастую больше, чем домов брежневской или хрущевской эпохи. Например, мы купили квартиру по программе «Молодая семья» в 10-и этажном 5-и подъездном доме на 256 квартир! Общая площадь такого дома составляла около 11 000кв.м Естествено, вознаграждение в 11000р/м куда существеннее, чем 5000р/м в старой «хрущевке». И куда выше 1700р/мес, которые я получал в старом доме по ул.50 лет Октября. При том, что объем работы почти одинаков, несмотря на различие в размерах. Я бы даже сказал, что в новостройках работы даже меньше: эти дома новые, они не испытывают проблем с инженерными коммуникациями, в них еще ничего не ломается. Поэтому экономически управлять такими домами проще и прибыльнее.

Тот факт, что концентрация старушек в новостройках мизерная, позволяет предположить, что именно мамочки-декретницы будут задавать стандарты управления многоквартирными домами в новых домах.

К сожалению, их мужья (да и все мужчины в целом) считают работу управляющего хотя и полезной, но несерьезной и даже не имеющей важного практического значения. Поэтому что мамочки-декретницы, что пенсионерки часто сталкиваются с пренебрежительным отношением к себе со стороны остальных жильцов и, особенно, жильцов-мужчин. И это тоже проблема, с которой управляющие сталкиваются при работе с домом. Мало того, что приходится доказывать свою точку зрения в управляющей компании, так еще среди своих же жильцов наталкиваешься на неуважение и пренебрежительное отношение.

Между тем, неважно, кто управляет домом: студент, пенсионерка или молодая мамочка — им приходится сталкиваться вполне с серьезными проблемами, влияющими на жизнь каждого жильца. Нам все — тут я говорю от лица управляющих — не хватает не то, чтобы уважения к нашей профессии, но хотя бы понимания важности нашей работы. Получается, что жильцам часто пофигу до собраний, они их пропускают. Но спрашивают потом со старшего по дому по всей строгости: «Где результат!: За что мы вам платим 1р/кв.м?» Мне в такие моменты так и хочется сказать: «Вы можете засунуть свои 35 рублей в месяц куда поглубже и, в этом случае, я не буду отчитываться перед вами лично». При текущем уровне оплаты ни один жилец не имеет морального права спрашивать с Совета МКД за работу дома. Рыночная плата за управление домом должна быть в несколько раз выше, чем 1р/кв.м (это символическая плата). Особенно это касается начального периода управления домом, когда приходится собирать жильцов, выяснять остатки, бороться с должниками и вытягивать дом из «минусовой» зоны хотя бы в «нейтральную» - это функционал кризис-менедера! Мне не встречался ни один кризис-менеджер с зарплатой в 5-10 тыс.р/мес!

Поэтому снисходительно-пренебрежительное отношение жильцов сильно бьет по мотивации всей команды и усложняет нашу работу. Я на полном серьезе считаю пузатых мужиков с отговорками: «Да отстаньте от меня со своими бюллетнями! Некогда мне на собрания ходить!» - такими же врагами дома, как вороватую УК или злостных должников.

Поясню: проблема таких людей — в том, что они либо не приходят на собрания, либо ставят в бюллетнях «Воздержался» по всем вопросам. Вроде бы, они и не ставят «Против», но тут есть подвох. Для принятия любого решения нас интересуют только те голоса, которые проставлены в графе «За». Соответственно, все остальные голоса имеют для нас отрицательное решение: независимо от того, «против» человек или «воздержался» - отсутствие его голоса в графе «за» не позволяет дому принять решение.

В итоге, именно из-за пасивных жителей, которым лень оторваться от телевизора, дома годами не могут сдвинуться с мертвой точки — для принятия решений по самым важным вопросам надо 2/3 голосов от всей площади дома. На практике это означает, что каждый жилец, до которого достучались, должен проголосовать «за». Потому что в большое количество квартир, особенно в новостройках, просто не попасть: это арендаторы (не собственники, не имеют права голосовать), это нераспроданные квартиры, это просто замкнутые люди, это уехавшие в отпуск или командировку, находящиеся на лечении и так далее.

Вот и получается парадоксальная ситуация: ленивый житель просто хочет заявить о своем полном нейтралитете по поводу решений Совета МКД. А в переводе на наш язык это означает отсутствие его голоса в графе «за» - значит, он своим нейтралитетом мешает нашей работе.

Мне бы очень хотелось, чтобы за непосещение собраний наступала административная ответственность, хотя это сказки. На самом деле, собрания по дому проходят достаточно редко. Даже на самом активном — начальном этапе — это всего 3-4 раза в году. Выделить 3-4 вечера по 1,5-2 часа на решение жизненноважных вопросов совсем не трудно. И меня просто бесит, когда люди не находят 1,5-2 часа на собрания, но находят по 30-45 часов в неделю на телевизор, интернет и социальные сети.

Вторая моя мечта, в этой связи — это разработка доступных методов идентификации (наподобие электронно-цифровой подписи) и возможность проголосовать на заочном собрании через сеть интернет. И это, кстати, не сказка: в одном интервью Евгений Касперский указывал, что интернет может быть использован как в личных целях, так и для реализации гражданских прав. Если мы смогли сделать сайт для голосования за общественные инициативы (РОА или change.ru), то создание сайтов для голосования на Общих собраниях через интернет — это вопрос недалекого будущего. Это сильно упростило бы работу старшего по дому, хотя отказываться от очного формата общения с жильцами было бы грубейшей ошибкой. Старший по дому не только собирает собрания. Еще одна важная его функция — он создает нужную моральную атмосферу в доме. Никакой интернет не создаст этой моральной атмосферы.

Следующая сложность — наличие свободного времени. Раз уж мы его затронули, то надо сказать честно: старшему по дому действительно понадобится свободное время для осуществления своих полномочий. В зависимости от того, насколько запущен дом и какого рода проблемы в нем есть, будет требоваться от 6 до 20 часов в неделю. В том числе в рабочие часы (днем с 9 до 18). Для сравнения, старший по подъезду тратит на работу по дому от 0,5 до 2 часов в неделю. То есть на порядок меньше!

Поэтому если вы взрослый человек, имеющий работу по найму со стандартным графиком — надо трезво взешивать свои возможности. Насколько вы будете успевать управлять домом? Сможете ли вы делегировать часть работы кому-то из Совета МКД? Нередко бывает так, что о каких-то вещах можно договориться с управляющей компанией устно по телефону. А закрепляющие разговор письменные заяления и письма может занести кто-то из членов Совета МКД, имеющий свободное время в течение дня.

Например, у меня была обычная работа, два небольших бизнеса и два дома в разных частях города, которыми нужно было управлять. Стоит честно сказать, что было очень тяжело и за эти два года седых волос у меня добавилось. Но мне здорово помогали мои команды в каждом доме: в первом случае у меня была активная пенсионерка, которая за меня ходила относить бумажки и запросы. Во втором случае повезло еще больше: одна женщина из Совета МКД была в дектере с кучей свободного времени, а другой оказался сотрудником местных теплосетей, который часто мог получить какую-то важную информацию по внутренним источникам.

Именно благодаря Алексею Лушину мы смогли точно просчитать количество потребленной тепловой энергии в нашей новостройке на улице Е.М.Кунгурцева д.15, а затем получить от управляющей компании ЖКУ-826 перерасчет примерно на 1,5 млн рублей за зимний сезон! То есть каждая квартира получила примерно по 3000-5000р возврата! При этом все остальные новостройки за этот же период не получили ничего! Поэтому вполне справедливо, что именно он потом возглавил ТСН «Кунгурцева 15», который мы начали создавать перед самым моим отъездом.

Вы можете сказать, что это редкостное везение и у вас другая ситуация. Но у меня иной взгляд на вещи: почти в любом доме можно найти себе помощников и «нужных» людей (сотрудников администрации, чиновников, инженеров и т.д). То есть очень часто качество решения проблем зависит от того, насколько хорошую и работоспособную команду вы собрали. Если команда старших по подъездам хорошая, то вам придется тратить меньше времени на управление домом.

Удивительно, но в каждом доме можно найти человека со свободным временем, инженера по общедомовым коммуникациям, сотрудника администрации или другого чиновника и так далее. Ведь это такие же люди, как и мы. И они тоже где-то живут. Возможно, что по соседству с вами. На начальном этапе нужно активно общаться и знакомиться с жильцами, включив свои локаторы обнаружения «полезных» людей на полную катушку. Вы будете центром кристаллизации, а они — теми кристаллами, которые соединятся вокруг вас в дружную команду.

Свободное время у старшего по дому — это важный пункт. Как ни крути, но один раз в месяц придется наносить личный визит в управляющую компанию для решения текущих вопросов. Делать это придется в рабочее время. Если ваше расписание совпадает с графиком работы управляющей компании, сделать это будет сложнее. Так было в моем случае. Приходилось заезжать в офис УК во время своего обеда (он был «плавающим»), тратить на это часть отпуска. И почти всегда я использовал больничные, чтобы решить часть проблем на домах.

Когда спрашиваешь людей, почему бы им не взяться за управление домом, то ответы «я же не знаю, как это делать» и «на это же нужно время» являются самыми распространенными. Кстати, раз уж зашла речь про законы, обсудим этот пункт.

Очень часто люди спрашивают: «Должен ли старший по дому разбираться в законах?» Ответ очевиден: конечно должен. Другое дело, что 99% нынешних старших по дому не читали ЖК РФ вообще. То есть по факту мы живем в другой реальности, где подаляющее большинство имеющихся управляющих домами не знает действующих законов.

Поэтому мой взгляд на этот вопрос несколько специфичен: нужно исходить из того, что идеального старшего по дому у нас никогда не будет. Поэтому на мой взгляд, кандидату в управляющие домом не нужно знать законов в начале осуществления своих полномочий. Представьте себе ситуацию, что на собрании житель заявляет: «Соседи, мне надоело, как мы живем. Выбирайте меня, я тут наведу порядок!» Соседи начнуть задавать ему вопросы:

- А ты умеешь управлять домами?

- У тебя есть для этого время?

- Ты знаешь действующие законы?

В лучшем случае, они получат лишь один положительны ответ. Очевидно, что такому человеку будет отказано и на голосовании его не выберут. В конкурентных обществах победить должен тот, кто лучше готов к предлагаемой работе и заручился поддержкой соседей заранее. Но управение домами — это не конкурентная борьба. Это как должность «старосты» в классе или университете: одна нагрузка и почти никаких привилегий. Много ли у вас в классе было кандидатов на должность «старосты»?

Поэтому необходимыми и достаточными данными для избрания Председателем Совета МКД являются:

- активность, то есть готовнось идти и решать проблемы

- наличие свободного времени

Все остальное — это как приятная опция. Хорошо, если есть дополнительные навыки, связи, знания. Но основополагающими они не являются. Лучше хоть какой-то старший по дому, чем вообще никакой.

Что же касается законов, тот тут нужно исходить из того, что их можно изучить по мере осуществления полномочий — это во-первых. А во-вторых, уже сформирована некоторая группа типовых вопросов, которые имеют типовые ответы и решения. То есть там просто надо смотреть на решения по другим домам и другим городам, и делать все точно так же. Есть готовые рецепты, ссылки на законы, формы заявлений — нужно просто вписать данные своего дома и все будет работать.

При этом есть так же группа вопросов, которые пока не имеют однозначного решения: в каждом конкретном случае решение принимается индивидуально, общей правоприменительной практики нет. В этом случае да, нужно разбираться в законах. Но в таких непростых ситуациях, как правило, без помощи юриста не обойтись — то есть за вас будет работать тот человек, который изучает законы профессионально.

Поэтому вопрос знания законов решается на удивление легко: в процессе работы вы знакомитесь с основными вопросами и методами их решения. А все, что является незнакомым и непонятным — для этого придется привлекать юристов.

Кто-то может спросить: «Какие вопросы имеют типовые решения?» Например, вопросы перерасчета платы за коммунальные услуги на время отсутствия собственника помещения. Во всех УК эти вопросы решаются довольно стандартно: есть пакет документов, который надо предоставить, чтобы получить перерасчет. Если к вам обратится жилец с таким вопросом — решение уже существует.

Другой пример, организация парковки — собирается собрание, принимается решение об обустройстве парковки. Берется выкопировка 1:500 из Генплана, чтобы вы не разместили парковку на месте инженерных коммуникаций или газопровода. С управляющей компанией согласовывается место парковки, по документам она идет как «гостевая стоянка» - то есть никто не может огородить себе там участок, это как бы «общая» парковка. А затем уже выполняются работы по обустройству. Эти вопросы тоже имеют более менее стандартное решение.

Какие вопросы в каждом случае приходится решать индивидуально? Например, ответственность застройщика перед жильцами по гарантии на дом. Согласно закону о защите прав потребителей, застройщик в течение 5 лет несет гарантию по построенному им дому. Однако по факту, застройщикам крайне невыгодно устранять в течение 5 лет все косяки за свой счет. Поэтому часто они сдают дома и ставят на их обслуживние собственные аффилированные УК.

Это подается под тем соусом, что «мы не только строим и обслуживаем». Но поверьте, зачастую истинная цель этих УК - снимать «сливки» с дома и устранять недоделки застройщика за счет жильцов. Поэтому каждый раз, когда жильцы обращаются в УК насчет текущей крыши или балкона, их начинают либо футболить, либо хитро обманывать. Им говорят: «Хорошо, конечно! Мы выполним замену кровли за счет текущего ремонта!» Хотя должны за счет застройщика.

В таком случае самостоятельно добиться исправления недоделок бывает сложно - решения обычно принимаются у нас только через суд. А для суда придется нанимать юриста. Поэтому такие вопросы решаются с помощью юриста в индивидуальном порядке (расходы на юриста можно взыскать с ответчика в случае победы в процессе).

Аффилированные управляющие компании — это большая проблема. Очень часто основная цель их создания — получение стабильного дохода с нового дома и исправление всех косяков застройщика за счет жителей. Это действительно печально, т.к. такие УК начинают водить нас за нос под вполне благопристойным видом. По сути, они обманывают и старшего по дому, и совет МКД, хотя вслух этого не говорится. Это понимаешь задним умом через несколько лет управления домами.

К сожалению, мы — россияне — доверчивые люди. Мы считаем, что если уж мы пришли в домуправление, то там нам сообщат правду. И если кровлю нужно заменить в счет текущего ремонта — значит, так и надо сделать. Получается парадоксальная ситуация: управляющая компания получает с жильцов деньги за дом, который еще на гарантии. И при этом за их же счет устраняет недоделки.

Как быть? Надо в самом начале понять, с кем вы имеете дело. В каком состоянии вам достался дом? Либо вашим домом управляет независимая управляющая компания, которую прежний Совет МКД выбрал на конкурентном рынке — тут все в порядке, нужно работать в тесном взаимодействии на благо дома. Либо же ваш дом застрял в руках «динозавра» или аффилированной компании. «Динозаврами» я называю старые, как правило, крупные и неповоротливые управляющие компании, которые либо пришли к нам еще из СССР, либо работают под крылом брата-свата мэра города. В таком случае у них нет экономических стимулов улучшать свою работу: они и так не нуждаются в клиентах, работа сама идет к ним в руки.

Аффилированные компании — это управляющие компании, которые назначаются на новостройку после ее сдачи. Надо понимать, что для дома лучше хоть какая-то УК, чем вообще никакой. Поэтому застройщики в целом делают неплохо, что после сдачи сразу ставят на дом УК и передают ей документы на этот же самый дом. По идее, после заселения дома жильцы должны организоваться и провести собрание, где они либо выбирают другую Ук, либо остаются в этой.

На практике обычно аффилированная УК работает с домом не до момента его заселения и выборов новой УК, а чуть ли не на всю жизнь. Людей вводят в заблуждение, заявляя: «У вас уже есть УК, вам ничего не надо выбирать, просто распишитесь вот тут». Нередко, менеджеры УК сами инициируют собрания, выбирают нужного им старшего по дому. Платят ему зарплату. А взамен просят только одно: не делать лишних телодвижений и подписывать все акты. И в этих актах часто встречаются интереснейшие вещи: в нашем случае нам предлагали камеры наружного наблюдения по цене в 3 раза выше рыночной. Или замену кровли крыши за наш счет. Работы по дому выполняются, но по каким расценкам!

По новостройкам такой сценарий, когда «выбирается» марионеточный старший по дому — довольно частое явление. Как правило, такие дома плохо управляются, т.к. аффилированные компании довольно быстро развращаются. Раз дома сами идут к ним в руки, раз недовольных жильцов нет, то можно работать спустя рукава — люди все равно не уйдут, а старший по дому все равно подпишет все акты. Он же за это зарплату получает (причем, вполне законно).

Как вы понимаете, с таким подходом жизнь в новостройке не будет сильно отличаться от жизни в какой-нибудь «хрущобе». При обращении в УК по каким-либо вопросам жильцы нередко сталкиваются с хамством или грубостью — это следствие «разврата». В рыночных условиях за клиента надо бороться и руководство управляек натаскивает своих менеджеров по вопросу клиентоориентированности. Когда клиенты попадают в управление «сами собой», то руководству незачем говорить на собраниях про клиентоориентированость. В итоге, в головах рядовых инженеров и диспетчеров не образуется связки «клиент-поставщик услуги». На этом месте образуется вакуум. Если ситуацию пустить на самотек, вакуум заполняется обычным бытовым хамством, неповоротливостью, криворукостью и рукожопием тех сотрудников, которые должны непосредственно взаимодействовать с жильцами.

И это разочаровывает многих людей: они тратят миллионы, чтобы жить в новом доме. И они хотят иного уровня жизни. А взамен получают тот же сарай, только с новыми стенами. Большая часть обращений ко мне за консультациями и на персональное обучение — от недовольных жителей новостроек! Не зря я пишу, что именно они инициируют изменения в подходе к управлению многоквартирными домами.

Причина, по которой именно мы — жители — должны пинать управляющие компании, в том и заключается, чтобы дать им рыночный стимул быть клиентоориентироваными. Пиная их, забрасывая жалобами и письмами, приглашая на собрания, отпротестовывая акты выполненных работ в таких вороватых компаниях, мы позволяем им стать лучше. Внутри каждого русского человека живет трус и лентяй. В обычных условиях у каждого из нас есть стимул бороться со своим внутренним трусом и лентяем: надо зарабатывать, кормить семью, добиваться результата. Деньги не идут в карман сами собой. В аффилированных управляющих компаниях деньги идут в карман как раз-таки сами собой, что делает их сытыми и довольными. И, естественно, внутренний трус и лентяй в сотрудниках набирает силу: как бы ты плохо не работал, а дом все равно не уйдет! Так зачем тратить больше сил и энергии?

Вы можете спросить: как можно противостоять ленивой УК?

Это сложный вопрос, потому что на моем опыте с ГЖУ и «Светлым городом» вы могли видеть — в этой сфере не все бывает прозрачно (хотя ситуация меняется). Еще несколько лет назад в нашем городе большая и жирная УК могла просто отфутболить мелкую частную фирмочку и не отдать документы. Дело в том, что несмотря на обилие законов, у жителей до сих пор было довольно мало действенных рычагов воздействия на недобросоветные УК. Сейчас ситуация выправляется, но не во всех регионах.

По большому счету, долгое время единственным способом воздействия на ленивую Управляющую Компанию были личные переговоры с руководством и поиск людей «со связями», которые могли бы надавать извне. В нашем примере, мы смогли уйти от ГЖУ в ЖРП-8 только потому, что директор ЖРП-8 сам был депутатом и имел хорошие связи в верхушке правительства. Директора ГЖУ и ЖРП-8 были оба членми «Единой России». И наш вопрос они решили кулуарно между собой — внешних скандалов не было. Скорее всего, им сказали: не ссорьтесь внутри партии. И ГЖУ пришлось нас отпускать. Свечку не держал, утверждать не буду. Но отдали нас (во второй раз) вообще без шума.

Сейчас, в связи с изменениями в законодательстве (ФЗ-255 от 21 июля 2014 «О лицензировании УК и ТСЖ»), есть ожидания, что действенные рычаги воздействия на УК у жителей должны появиться. Этот закон вводит понятие «лицензирование деятельности управляющих компаний», устанавливает порядок взаимодействия УК и жителей, даже есть норматив по жалобам со стороны жильцов, которые могут привести к отзыву лицензии у УК. Так же во многих регионах пересматривается функционал ГосЖилИнспекции. Если раньше это был консультативно-совещательный орган, который мог разве что сказать управляйке: «Нехорошо так делать, ай-ай-ай!» То сейчас, по крайней мере в Ижевске, ГосЖилИнспекция стала иметь гораздо больше полномочий. Например, они проверяют качество капитального ремонта, который проводится в домах по новому закону (ФЗ-271 от 25 декабря 2012 «Закон о капремонте»). Раньше такого не было. Раньше вообще сложно было доказать, что какие-то работы выполненны некачественно: нередко УК хватала первого попавшегося жильца из дома, давало на подпись акт выполненных работ — а потом Совет МКД должен был доказывать в суде, что данный гражданин не имел полномочий подписывать документы.

В новых законах, которые уже приняты или принимаются в настоящее время, прописаны штрафные санкции за несвоевременную передачу технической документации на дом при смене УК (раньше это было любимое дело). Вводится ответственность за двойные платежки: когда и старая, и новая УК присылают платежки. Из полномочий УК выводится прием платежей за некоторые виды ресурсов, чтобы избежать махинаций с деньгами ресурсоснабжающих команий.

Но это все пока теория. Будут ли новые законы работать — покажет только правоприменительная практка. А это очень важная штука, потому что сам по себе закон мало что значит. Важно, как складывается практика по его применению. То есть, кто следит за его исполнением в жизни, какие решения и какие штрафы накладывают суды, насколько сами жильцы используют законы.

Когда вы начнете изучать сферу ЖКХ, увидите, что оказывается принято немало толковых законов — но мы сами, жильцы, не используем их! Оказывается, жильцы сами в состоянии добиться ремонта межквартальных дорог, законно добиться подрезки или удаления деревьев (в частности, больных или аварийных), выделить место под стоянку, сдать часть дворовой территории в аренду. Задача книги — показать, как этими возможностями воспользоваться.

Что же касается особенностей правоприменительной практики, то вот вам анекдотичный случай на эту тему, который произошел уже при управлении новостройкой на ул. Е.М.Кунгурцева д.15.

Когда мы решили уводить наш новый дом от ЖКУ-826, оно решило само инициировать собрание собственников. И на стендах с объявлениями появились сообщения, что в определенный день тут пройдет общедомовое собрание. Для нас — членов совета МКД — это был как удар в спину. Мы и раньше с ними поругивались, но старались держаться в рамках определенных приличий. А тут уже конфронтация вышла за пределы личных переговоров и стала открытой.

Формально, ЖКУ-826 нарушило Жилищный кодекс, т.к согласно ст.45 ЖК РФ только собственники могут инициировать собрания. УК не может этого делать по своей воле. Поэтому в ГосЖилИнспекцию ушла жалоба на действия ЖКУ-826. Довольный, я ожидал, как ГосЖилИнспекция вломит этим ребятам по самое небалуйся.

И действительно, вскоре пришел ответ, суть которого сводилась к следующему: «Да, УК не может делать этого, это запрещено ЖК РФ. Но ответственности за нарушение данной нормы не предусмотрено».

Вот как! То есть на деле получается, что нельзя так поступать. Но если уж вы поступаете — ответственности вам за это никакой не будет. Именно такие коллизии в правоприменительной практике иногда усложняют жизнь старшему по дому.

Другая популярная коллизия связана со злостными должниками, которые есть в каждом доме. Можно выиграть суд, можно через приставов принудить должника погашать долг по квартплате. Но если он официально нигде не работает и ничего не имеет (все записано на жену, на маму) — то приставы с него ничего не взыщут! Долг на нем будет висеть годами, а он спокойно будет жить в том же доме и так же спокойно не платить. И все по закону: суд выигран, исполнительный лист на руках, решение в нашу пользу. Только «живых» денег в этой ситуации можно ждать вечно*.

* На самом деле есть действенный метод работы с этой категорией: наложение ареста на сделки с имуществом в обеспечение исполнительного производства.

Вот такие сложности ожидают тех, кто решит взяться за управление своим домом. Однозначно можно сказать, что большинство этих проблем решаемы. И даже больше: сам факт, что будущий управляющий заранее знает о возможных сложностях, сильно облегчает его работу и жизнь. Потому что «предупрежден — значит, вооружен». На этой оптимистичной ноте мы переходим к следующей главе.