Глава 9. Ресурсоснабжающие организации

Ресурсы — это одна из самых весомых частей в общей сумме платежки. Если взглянуть на типовую расчетку, то до 2/3 платежа — это оплата ресурсоснабжающим компаниям.

Прежде всего, это отопление, электричество, затем (по стоимости) горячая вода, газ и холодная вода. Как вы понимаете, кроме подачи всех этих ресурсов, нужно еще обеспечить отвод использованной воды — за водоотведение так же предусмотрена отдельная строка в платежке. В сумме это около 2/3 платежки (в некоторых регионах больше — чем севернее, тем больше, чем южнее, тем меньше).

Оставшаяся часть платежки — вывоз ТБО (твердые бытовые отходы, т.е мусор), обслуживание дома, плата за текущий ремонт. Отдельной платежкой приходит оплата за капитальный ремонт. В многоэтажках все чаще появляется строчка «консьерж», «домофон», «видеонаблюдение». С этим разберемся позже.

С ресурами происходит удивительная штука — их надо как-то учитывать, но не везде есть возможность это сделать. По идее, ресурсоснабжающая компания отпускает ресурсы на дом, соответственно, и оплату она просит с дома. Работать с каждым жильцом напрямую любой крупной компании было бы сложно — попробуйте-ка поддерживать сотни тысяч договоров в актуальном состоянии. Это не сотовая связь или интернет, где тарификация и биллинг осуществляется автоматически, а пользование услугой идет по предоплате.

С ресурсами все гораздо сложнее — жилищно-коммунальное хозяйство является социально-значимой сферой. Если сотовый оператор может отключить клиента, ушедшего «в минус», то теплоснабжающие компании такого сделать не могут. Закон запрещает ограничивать подачу некоторых видов ресурсов даже самым злостным должникам!

Так же сложностью является биллинг — процедура определения количества потребленных ресурсов и выставление счетов. У многих жильцов нет поквартирных счетчиков на газ и воду. У кого есть — не всегда своевременно сдают их показания. Следить за каждым жильцом довольно сложно, поэтому в прошлом эту функцию возложили на жилищно-эксплуатационные компании (ЖЭК). Сейчас этим занимаются управляющие компании.

Изначально, ЖЭКи были неким посредником-организатором, который собирал оплату за свет, газ, тепло и немного обслуживал дома. Сейчас ситуация изменилась в корне: управляющие компании — давно не ЖЭКи, они в первую очередь обслуживают дома. А уж потом принимают платежи. Причем, наконец-то платежи в ресурсоснабжающие компании стали выделять отдельной платежкой - страна к этому сейчас идет и, надеюсь, эта практика распространится на все регионы.

С наступлением рыночной экономики ЖЭКи превратились в МУПы или частные управляющие компании. И с ними стали происходить нехорошие вещи. В МУПах стали копиться долги злостных неплательщиков. А частные УК часто сами становились неплательщиками, задерживая у себя деньги жильцов.

По закону, управляющая компания должна перечислить средства жильца в ресурсоснабжающую организацию не позднее следующего дня после их поступления. По факту это правило часто нарушается: если не сделать оплату вовремя, то пени начисляются копеечные. В конце концов, есть закон о банкротстве юридических лиц — а частная управляющая компания, по сути является обществом с огранниченной ответственностью. На «черном» рынке за несколько десятков тысяч можно «слить» любую ООО с любыми долгами.

И страну просто захлестнула череда скандалов в сфере ЖКХ. Особенно это стало видно, когда произошла демонополизация рынка жилищно-коммунальных услуг. Правительство установило довольно простые правила для входа на рынок, поэтому пооткрывалось много частных управляющих компаний в виде ООО и товариществ собственников жилья (ТСЖ, некоммерческая организация). К сожалению, нередко руководители ООО и председатели ТСЖ вели себя по свински: прокручивали деньги жильцов на своих счетах, присваивали их себе, нарушали Жилищный кодекс, препятствовали переходу домов из их УК, присылали двойные платежки в эти дома после их ухода.

Правительство учло ошибки и скорректировало действия. Во-первых, управляющие компании должны получать лицензию согласно 255-ФЗ, а директор УК должен получать квалификационный аттестат и сдавать экзамены для допуска руковдством компании. То есть идет отбор игроков по профессиональному критерию.

ЖКХ — это неплохие деньги и хороший бизнес, если правильно им управлять. Более того, это стабильные деньги, в отличие от других бизнесов. Поэтому серьезный бизнес хочет сюда прийти, но он не хочет конкурировать с откровенными мошенниками.

Во-вторых, сейчас во многих регионах происходит разделение платежей за управление и за ресурсы. Раньше было как: если вороватая УК или злостный должник не платили — то страдал весь дом. Долг копился на всем доме, что «съедало» деньги по статьям «Текущий ремонт, благоустройство». То есть сам факт, что в платежке ресурсы и обслуживание идут вместе, создает почву злоупотреблений. У УК появляется соблазн использовать чужие деньги в своих целях.

Интересные вещи происходят, когда в доме есть злостные должники. Из-за них тоже обнуляется сумма, которая могла бы пойти на благоустроство дома — эти деньги уходят в счет оплаты за потребленные ресурсы, чтобы в доме банально было тепло и вода! При этом жители так устроены, что тепло и воду считают чем-то само собой разумеющимся. И работу УК оценивают именно по уровню благоустройства. Именно по этой причине директора управляющих компаний при приеме нового дома советуют потратить часть денег на наведение «красоты» - чтобы жильцы увидели первые, пусть и небольшие изменения на доме.

Разделение платежек — это правильно в обоих случаях. Из-за злостных неплательщиков у дома не будет больших проблем с долгами за ресурсы. Будут маленькие проблемы с недобором средств на текущий ремонт. Но эти средства хотя бы будут!

У нечестных УК не будет лишних денег и лишних соблазнов. Они будут получать только те средства, которыми они и должны распоряжаться. Тем не менее, такое разделение платежек сделано еще не во всех регионах, а это было бы полезно. Власти многих регионов боятся, что это усложнит оплату услуг для пенсионеров. Но думаю, зря беспокоятся — это такой же элемент рыночной экономики, как нерегулируемые цены в магазинах или пользование сотовой связью. Если пенсионер научился пользоваться сотовой связью — справится и с четырьмя платежками.

Сейчас чаще всего разнесены платежи за электричество и газ. В некоторых регионах так же разнесены расходы на отопление. В УК остаются: обслуживание, текущий ремонт, ХВС и ГВС, водоотведение, вывоз ТБО, специфические статьи (консьерж, видеонаблюдение, домофон и т.д). Если в вашем доме платежки разнесены — это хороший знак. Остается изучить их структуру.

Поговорим подробнее про каждый из ресурсов.

Главный ресурс для нашей северной страны — отопление. Отопление — очень сложная штука. Тепло не передается само по себе, для его передачи нужен теплоноситель. Самый дешевый тплоноситель — вода. Поэтому в основном в городах тепло вырабатывается на ТЭС (или котельных), дальше магистральными трубопроводами гонится в каждый район города, где распределяется по сети ЦТП (центральная тепловая подстанция). От ЦТП оно по тонким трубам уходит в каждый дом, где греет нас в батареях.

Тот факт, что теплоносителем яляется вода, приводит к коррозии металлических труб. А то, что трубы уложены в землю, приводит к теплопотерям. Как найти теплотрассу? Посмотрите, где зимой на улице зеленеет трава — вот под этим местом и проложены трубы. А трава там растет из-за теплопотерь.

Еще одна сложность с отоплением — мы им пользуемся только зимой. А платить за него приходится круглый год. Это правильная норма: лучше разбить весь годовой платеж на 12 месяцев, а не на срок фактического отопительного сезона. Причина в суммах платежей. ЖКХ — весьма консервативная штука, т.к большая часть жильцов, которые платят — это старшее поколение. Молодежь чаще всего живет с родителями (платят родители) или арендует жилье (платят хозяева), поэтому чаще всего плательщики — взрослые люди. И у них есть определенный бюджет, определенные обязательства по кредитам. Для них удобно, если каждый месяц они отдают на ЖКХ какую-то одинаковую сумму. Потому что иначе получается, что летом сумма платежа очень маленькая, а зимой она вырастает чуть не в два раза! Для многих это неудобно, это сбивает ритм, это вызывает много вопросов по суммам. Поэтому отопление просто делят на 12 месяцев.

В средней полосе РФ плата за отопление — это примерно половина платежки. Еще севернее — больше половины. Югу повезло, из-за чего тут распространено не центральное отопление, а индивидуальные двухконтурные котлы — греешь только тогда, когда холодно. И выставляешь не 90 градусов, а 50-60. Это выгоднее по деньгам и жителю, и застройщику: очень дорого тянуть трубы отопления, греть воду, делать деаэрацию и так далее. Это было выгодно при массовом строительстве в СССР, когда строили целые массивы из домов.

Сейчас для большинства городов характерна либо точечная застройка, либо прирастание небольшими жилыми комплексами. Есть только пара десятков городов на всю страну, где масштабы строительства впечатляют (Москва и область, Санкт-Петербург и область, Ростов, Краснодар, Казань, Ектеринбург, Пермь, Уфа, Новосибирск и ряд других). Для постройки жилого комплекса на 5-7 домов очень дорого строить отдельную теплоцентраль. Приходится врезаться в уже существующие коммуникации, но на это нужны технические условия для присоединения. Получить их сложно, далеко не во всех городах механизмы прозрачные. Для присоединения нужно сделать и согласовать проект — это отнимает немало времени.

В итоге, сейчас гораздо проще возвести коробку дома, чем организовать прокладку дорог, протяжку электрических кабелей, ниток водопровода, газопровода, канализации и отопления. Положение застройщика на рынке сейчас определяется четырьмя показателями:

- способность занедорого получить землю в хорошем месте

- способность быстро утвердить и согласовать проект

- договориться с ресурсоснабжающими организациями на врезку в их сети

- доступ к недорогому банковскому/внебанковскому финансированию

Если застройщик сможет обеспечить четыре этих условия, то ему совсем не обязательно иметь свои бригады и технику: все это можно заказать на аутсорсинге, благо предложение на рынке в избытке. Строить сейчас легко. Вот решить сопутствующие вопросы — сложно.

Итак, отопление — это главый по цене расход, который платит каждый житель. Отопление — социально важная штука. Не дай бог к зиму город подойдет с неподготовленной отопительной системой — глава муниципального образования запросто может лишиться кресла! Поэтому все лето теплотрассы в городе стоят разрытые: их латают, варят, переделывают. Но все равно трубы рвет и через год приходится снова чинить.

Как вы понимаете, из-за старых коммуникаций теплопотери этой области высоки. Поэтому как старшему по дому, вам надо их минимизировать. Есть два варианта минимизации: минимизировать потери по пути до вашего дома и минимизировать потери в доме.

В новых домах работать проще, потому что с 2009г в России принят 261-ФЗ «Об энергосбережении». Этот закон обязал застройщиков устанавливать на кажды дом общедомовые приборы учета на все виды ресурсов. Поэтому в домах после 2011г постройки общедомовые счетчики, как правило, стоят.

Если же дом старый, то скорее всего в нем нет узлов учета тепловой энергии. Это значит, что плату за тепло дому начисляют исходя из размера тарифа. Тариф в г.Ижевске колеблется от 0,011 до 0,021 Гкал. Разброс в два раза! От чего он зависит?

Зависит от срока постройки дома (чем старше — тем выше тариф), вида строительных материалов (панель — тариф выше, монолит-кирпич с утеплением — ниже), количества подъездов (одноподъездные дома-свечки имеют больше теплопотерь,т.к обдуваются со всех сторон). В нашем городе есть целое постановление, принятое Региональной Энергетический Комиссией (РЭК), которое четко разграничивает, какой дом куда относится и по какому тарифу начисляется оплата. Согласно этому постановлению домам без узлов учета присваивается максимальный тариф — 0,021 Гкал. Как вы понимаете, сюда относятся не только бараки, общаги и деревяшки, а вообще все те дома, где на момент постройки не было установлено такое оборудование.

С учетом того, что общедомовые счетчики ставят только с 2011г — это 90% всех домов в любом городе (а может и больше). Закон об энергоэффективности — это один из нескольких законов, которые должен знать старший по дому. Его принятие требовалось давно и было очень важным решением.

Когда в доме стоят общедомовые узлы учета, ресурсники не могут «размазать» на этот дом свои потери. А обычно они этим и занимаются. Нет ничего проще, чем посчитать отпущенное количество тепла и разделить на все дома. Проблема только в том, что тепло активно теряется по дороге — я сам студентом работал на теплотрассах и видел, насколько печально все в этой сфере!

Когда же в домах стоят узлы учета, жильцы говорят: «По данным узла учета мы получили столько-то тепла — за него мы и заплатим. Все, что выше — это ваши потери, которых мы не получали. Мы за них платить не будем».

Как видите логика очень простая, поэтому именно установка узла учета тепловой энергии — это первостепенная задача старшего в старом доме. В новостройке надо просто удостовериться, что он есть, и отслеживать его показания для получения перерасчета.

В нашем городе происходит интересная вещь с новостройками. Т.к. в постановлении РЭК четко описывается методика определения тарифа для уже построенных домов, то новостройки (которые были сданы позже) автоматически попадают в категорию «иное». И в течение первого года плата за отопление начисляется им по максимальному тарифу, составляющему для Ижевска 0,021 Гкал.

Однако после завершения первого отопительного года инженеры управляющих компаний должны снять наработку с теплосчетчика и передать данные в теплоснабжающую организацию для сверки. Если наработка меньше того тепла, которое дому отпущено по тарифу — теплоснабжающая организация должна вернуть дому разницу. Это и называется перерасчет.

Перерасчета надо добиваться, сам по себе он не происходит. Глупые УК его не добиваются. Умные УК добиваются, но частенько оставляют его себе. Честные же УК делают перерасчет и возвращают разницу жильцам. Разница между «умной УК» и «честной УК» заключается только в уровне контроля со стороны жильцов: когда на тебя смотрят 250 пар глаз, утаить деньги уже не получится — тут и до суда можно дойти.

Пример из практики: наш старый дом имел тариф 0,021ГКал, потому что по возрасту попадал в «проблемные» дома. Общедомового теплосчетчика у нас не было. И стоит сказать, что для таких домов надо трижды думать, стоит ли ставить узел учета (особенно в общаги, деревяшки, бараки). По итогам года он может накрутить и больше, чем 0,021ГКал — тогда это проигрыш по деньгам.

Но мы все взвесили и рискнули — поставили не порсто теплосчетчик, но еще и с автоматикой. Во-первых, мы могли принимать меньше тепла в сентябре, когда уже топят, но еще не холодно, и в мае — когда еще топят, но уже жарко. Это в сумме около 3 недель лишнего отопления. Замечу, что весь отопительный период у нас в Ижевске обычно составляет 32 недели. То есть мы можем 10% от отопительного бюджета сэкономить.

Во-вторых, установка умной автоматики позволяет немного опускать температуру теплоносителя днем, когда светит солнце, а большая часть жителей все равно не дома. Это тоже экономия, которая за 229 отопительных дней набегает в десятки тысяч рублей. Результаты первого года? Экономия за отопительный сезон в 68 000р!

Да, установка счетчика с автоматикой стоили нам дороже (140 000 вместо примерно 90 000), но окупаемость узла учета тепловой энергии в нашем случае очевидна, и ее срок составляет около 2 лет. С учетом того, что последние несколько зим в Ижевске были теплее обычного, можно рассчитывать на существенную экономию.

В тарифе эта экономия следующая: от прежнего тарифа 0,021Гкал мы смогли перейти на тариф 0,018Гкал. То есть экономия составила около 15%. Я считаю это прекрасным вариантом! Экономию мы использовали для оплаты работ по дому.

На новом доме нам тоже на первый год установили тариф 0,021Гкал, а подтвержденые расходы составили порядка 0,0145Гкал — экономия 31%!

Вывод: если у вас не совсем дырявый дом — ставьте счетчики!

Второе направление экономии тепла более сложное, им имеет смысл заниматься тогда, когда ваш дом провел 2-3 года в непрерывном улучшении, закрыты базовые прорехи, жители увидели «красоту» в виеде пластиковых окон в подъездах и доверяют вам. В шутку я называю этот период «когда работа по дому кончается, а деньги еще остаются». Да, при правильном управлении вы должны через пару лет прийти именно к этой ситуации:

- собираемость денег за жилищно-коммунальные услуги высокая

- сформированы источники дополнительных доходов

- дом экономит деньги на оплате ресуров

- базовые работы по дому уже выполнены.

В этом случае дом продолжает копить деньги по строке «текущий ремонт» и возникает вопрос, куда их тратить дальше. Когда базовые работы по дому выполнены, можно начать заниматься «ловлей блох». То есть выполнять дорогостоящие виды работ, которые тоже важны для дома, но не дают такой масштабной экономии или такого явного эффекта.

По тому же теплу: установка счетчиков позволит избежать оплаты потерь тепловой энергии вне дома — на теплотрассе. Но вы можете продолжать терять тепло внутри дома!

На этом этапе нужно уменьшить теплопотери не на этапе транспортировки тепла, а уже внутри дома. Откуда выдувается тепло? У домов со скатной кровлей — с чердаков. Надо закрывать слуховые окна, класть теплоизоляционные маты на потолок последнего этажа. Во многих старых домах вместо современных теплоизоляционных материалов на крыше смесь земли и опилок! При текущей крыше это тот еще «теплоизолятор».

Второе — это подъезды. Если двери в подъезд зимой открыты — это плохо. Надо ставить домофонные двери с теплоизоляцией, а так же настраивать доводчик и магнит так, чтобы не было больших щелей.

Третье — окна в подъезде. Вы не поверите, но пластиковые стеклопакеты в подъездах — не красота, а теплосбережение! Они действительно лучше сохраняют тепло по сравнению с обычными деревянными рамами с простыми стеклами. Проблема тут только одна — в каждом доме есть курильщики, которые любят курить на этаже: они открывают окна и не всегда закрывают их за собой.

Четвертое — это стены. В старых домах это особенно актуально. В новых домах такое случается у застройщиков-стахановцев, которые торопятся поскорее сдать дом и плохо кладут теплоизоляцию. Если дом в холодное время года просветить тепловизором (а такая услуга недорого стоит), то на нем видны красные и синие пятна. Синие пятна — тепло не проходит. Красные — тепло проходит. Обычно красные пятна — это окна в квартирах и пдъездах. Но если вдруг на тепловизиограмме красные пятна видны на стенах, значит там либо плохо сделана теплоизоляция (стандартная беда современных домов), либо просто изначально была ошибка в проекте (стандартная беда хрущевок — торцевая часть у них холодная).

Вспомните, когда люди покупают квартиры, почему они не хотят брать угловые квартиры? Потому что они холодные. Если это ошибка проекта, то ничего не остается, как утеплять всю торцевую часть стены. Сейчас в регионах часто можно встретить хрущевки, которые дополнительно утепляются снаружи вдоль торцевых стен. В столице это мало распространено — там хрущевки просто сносят и строят современное жилье.

После исключения теплопотерь внутри дома, в квартирах становится теплее — они перестают отапливать улицу или холодные подъезды. Жильцы, кстати, становятся очень довольными! Но это одна сторона вопроса. Вторая — можно без потери качества жизни снизить температуру теплонасителя на тепловом узле. Жильцы все равно не будут мерзнуть, а дом получить дополнительне 4-5% экономии по итогам сезона. На этом завершим рассказ про отопление.

Второй важный ресурс — электричество. Если тепло передается с помощью теплоносителя, то электричеству носитель не нужен. Оно передается по алюминиевым или медным проводам, которые стационарно проложены в каждой квартире в виде сетей.

Сети бывают разного напряжения. Бытовое напряжение — 220В. Это удобно для работы бытовой техники, но при передаче электричества на большие расстояния при таком напряжении получаются высокие потери на тепло. Поэтому в магистральных сетях напряжение может достигать тысяч вольт. Тем не менее, проблема потерь все равно остается. Причиной тут часто является не столько «потеря на тепло», сколько несанкционированный отбор электричества. Кстати, долгое время Электросети даже не могли возбуждать уголовные дела по воровству электроэнергии: как судить за кражу того, что неявляется предметом материального мира? Судья — не физик, поэтому наказать жильца за манипуляции с электромагнитными полями было очень сложно.

Сейчас с этим стало проще: на вороватого-соседа составляется акт о безучетном потреблении электроэнергии, пишется справка об ущербе, объяснения, фотоматериалы, протокол об административном правонарушении. Самое распространенное в постановлениях наказание— штраф в размере 1,5 тыс. руб

Как вы понимаете, если где-то электричество воруют, значит, кто-то за него должен платить. Для дома это важно ровно по той же причине, что и в случае с теплом: чтобы на вас не «размазали» потери и воровство в сетях. Поэтому надо ставить общедомовой прибор учета электроэнергии.

По сути, нужен просто счетчик, только не такой простой, как в квартирах, и в отдельном защищенном щитке. К нему пригодятся автоматы для обесточивания конкретных зон: подъездов, подвалов, чердаков, квартир — удобно для проведения ремонтных работ по электрики. Писком технологичности является устройство удаленной передачи данных, чтобы никому не надо было пешком ходить и проверять показания вручную. Это тренд современного ЖКХ — счетчики сами передают данные о своих показаниях. И это хорошо!

По электрчиеству много проблем в старых домах. Когда в 50-60е годы строили «хрущевки» по поекту архитектора Виталия Лагутенко, в моде было направление «борьба с ахитектурными излишествами». То есть все строили впритык и максимально просто: маленькие кухни, маленькие комнаты, пять этажей (лифт добавлял к стоимости хрущевки целых 8%!)

Соответственно, проводка была алюминиевой и не была рассчитана на нынешний уровень электропотребления. Тогда из нагрузки были: лампочки накаливания, холодильник, радиола, телевизор. Иногда стиральная машина. Сейчас это: лампы освещения, холодильник, телевизор, компьютер, стиральная машина, утюг, фен, обогреватель, нередко второй телевизор, портативная электроника (мобильные, плееры, зарядные устройства), иногда посудомоечная машина, аудиосистема, электрочайник, вентиляторы.

При перегрузке электропроводка греется и может оплавить изоляцию. В этом случае произойдет короткое замыкание. Говорить о его последствиях, думаю, не стоит.

В течение дня есть два заметных пика потребления электроэнергии: утренний и вечерний. Так вот, все пиковые нагрузки по электроэнергии накладываются на общедомовые сети. Поэтому замена электропроводки в общедомовых сетях старых домов — это правильный и дальновидный шаг. Это тоже задача второго этапа, когда основные наболевшие вопросы решены и дом начинает задумываться, куда тратить деньги дальше?

В электричестве есть один нюанс, который часто портит жизнь жильцам: плата МОП. Как вы знаете, лифты, лампочки в подъездах, наружное освещение — все это не работает само по себе. За это тоже кто-то должен платить. Такие места называют МОП — места общего пользования. За них платят жильцы. Соответственно, в платежках часто пишут:

электричество индивидуальное — ХХХХ кВт

электричество МОП — ХХХХ кВт

Задача старшего по дому: снижать этот МОП, потому что у нас на доме была странная ситуация — жилец платил 350р за все свое электропотребление в квартире и....внимание, 65р за одну лампочку в подъезде!

По освещению все ясно: в подъездах нужно отказываться от ламп накаливания и ставить светодиодные лампы/лампы с датчиком движения — это действительно дает экономию. Проблема в том, что когда их ставишь, надо на каждую светодиодную лампу устанавливать решетку, чтобы ее не украли. Такие у нас жильцы - помните об этом!

Иногда вместо датчика движения настраивается автоматика, которая включает свет в нужное время (когда на улице темнеет). Но это требует тонкой настройки — зимой и летом темнеет в разное время. В Краснодаре я столкнулся с более продвинутой и изящной системой: на улицу выводится фоточувствительный элемент. Когда темнеет, он передает сигнал и включает свет в подъездах. В итоге, днем в подъезде свет не горит. А т.к темное время суток зимой и летом наступает в разное время, то такой простой датчик заменяет сложную автоматику.

На улицу тоже лучше ставить энергоэффективное освещение, потому что для уличного освещения надо более мощный источник света. Обычно туда ставят уличные фонари с лампами ДРЛ-125, но они много потребляют. Для экономии можно в те же плафоны ставить калийные лампы, они более экономичны. Если у вас вообще нет никакого освещения на улице, то с чистого листа вы можете поставить светодиодную мощную лампу — это будет самый экономичный вариант. Но вешать ее тоже нужно так, чтобы нельзя было украсть с крыльца подъезда.

Горячая, холодная вода, водоотведение.

Еще одна группа ресурсов. В старых домах горячая вода в теплоносителе и горячая вода для ванны/раковины — это разная вода. Это значит, что надо больше труб заводить в дом и больше труб ремонтировать. Плохая новость. Стоимость горячей воды гораздо дороже, чем холодной — если в Ижевске ХВС стоит около 11-15р/куб.м, то горячая может стоить в 3-4 раза больше. Вторая плохая новость! Тут уж трижды подумаешь, стоит ли оставлять течь воду, пока чистишь зубы!?

Для учета этих ресурсов стандартно потребуются датчики на вводе в дом — обычные водомеры (не теплосчетчики) на ХВС и ГВС, с опломбировкой. Автоматика особенно не нужна, можно поставить только прибор для удаленной передачи данных, но не обязательно. Самый сложный счетчик в доме — это теплосчетчик. Все остальное — ерунда. Ну, в высотных новостройках еще сложно бывает подавать воду наверх — ставят циркуляционные насосы, которые жрут немало электричества. Поэтому жить в высотной новостройке (более 12 этажей) — это далеко не всегда выгодно с точки зрения размера квартплаты.

На воду сейчас многие ставят поквартирные узлы учета. Это правильно, но есть нюанс. Если из всех квартир лишь часть поставила узлы учета в квартирах, то возникает вопрос: кто и как будет платить за ОДН? ОДН — это аналог МОП, то есть вода на общедомовые нужды.

В теории, в ОДН входит вода для полива газонов, вода для уборщицы подъездов. На практике в ОДН входят все потери, которые есть между данными счетчиков у жильцов и реально потребленными ресурсами. Если в доме есть течь трубы в подвале — она и является основным источником ОДН. Как известно, ОДН распределяется между всеми жителями, в том числе и тем, кто уже поставил счетчики. И получается парадокс: жилец поставил счетчик, чтобы платить только за реально потребленную воду, но ему все равно сверху накидывают ОДН. Это косяк ЖК РФ. И скорее всего это будет исправлено — ОДН будет переложен только на тех, кто не установил дома счетчик. Причина не только в нелогичности, сколько в желании уколоть за ленивую задницу тех жильцов, которые счетчики не ставят.

Не ставят счетчики обычно либо недальновидные жильцы, либо совсем старики, либо хозяева резиновых квартир, которые льют воду каждый день. Это плохо для дома, потому что они по тарифу должны потреблять одно количество воды (6 кубов холодной и 3 куба горячей, например), а по факту могут потреблять 25 кубов суммарно. Но платить будут только за свои 9, а весь излишек уйдет на ОДН. «Резиновые» квартиры — второй источник большого ОДН после текущих труб в подвале.

Задача старшего тут — вести профилактические беседы о пользе поквартирных водомеров. Насильно заставлять ставить нельзя. По себе скажу, что в трехкомантной квартире с 5 человеками и один мелким ребенком (купать каждый день) установка счетчиков на воду все равно дала экономию. Мы не так много потребляем воды, сколько на нас заложено коммунальщикаи (300л в день).

Старший по дому не может повлиять на жильцов — ставить счетчики или нет они решают сами. Поэтому здесь ваши контрольные точки: установка домовых водомеров и устранение течей воды в подвале дома.

Что касается канализации: никаких счетчиков на канализацию не надо. По умолчанию считается, что сколько в сумме поступило ХВС и ГВС в дом — столько же и утекло в канализацию. Плата за канализацию не разделяется на ОДН или МОП. Если дом в целом снижает потребление воды, снижается и плата за водоотведение (так правильно называется канализация).

Газ.

Газовики — это некая отдельная каста в мире ресурсов для старшего по дому. Во-первых, потому что их платежки изначально приходят отдельно. Во-вторых, потому что тут все очень просто — дом не имеет никакого МОП или ОДН за газ! Не надо ставить общедомовые приборы учета газа.

Деньга за газ в Управляющую компанию жильцы не платят — оплата идет напрямую местному Газпрому. Если в доме нет счетчиков на газ, жильцы за свой счет ставят их себе. Для тех, у кого нет счетчиков, все вопросы по тарифам завязаны на количестве зарегистрированных (прописанных) жильцов. Чем больше людей зарегистрировано — тем выша сумма в платежках. Причем настолько выше, что экономически выгодно устанавливать поквартирные счетчики газа. Для старшего по дому газ — это лучший вид потребляемых ресурсов, т. к. он не добавляет нам никакой головной боли. Мы за него не отвечаем вообще.

Мы разобрали основные виды ресурсов. Какие еще графы есть в платежке?

Текущий ремонт — это плата, которая взымается на текущий ремонт и обслуживание дома. Очень часто обслуживание не выделяется отдельной строкой, оно входит в те 11-15 рублей/кв.м, которые идут по этой сроке.

Капитальный ремонт — в России приняли закон о капремонте 271-ФЗ, согласно которому все собственники помещений должны отчислять определенную сумму региональному оператору. Региональный оператор аккумулирует средства жильцов либо в «общем котле», либо на лицевом счете дома. Соответственно, если дом сам копит себе на ремонт — то он может использовать только свои средства (но может начать их использовать раньше срока). Если он в «общем котле» - то на его ремонт будут тратиться деньги из общего котла. Но только как дойдет очередь. Чем старше дом, тем раньше ему приходит очередь на ремонт. Соответственно, новостройкам выгодно делать лицевые счета и копить самим за себя. Иначе они будут платить в общий котел и спонсировать старые дома, в надежде что через 30 лет кто-то проспонсирует их.

Капремонт оплачивается не в УК, а на счет Регионального оператора, это отдельная платежка. Иногда в ней есть еще строка «обслуживание счета» - там бывает около 10% от суммы платежа по капремонту. Это нормально и связано с внутренними механизмами работы регоператора, банков и т.д (банки берут комиссию за любой перевод, в итоге до оператора изначально доходит меньше).

ОДН и МОП — это оплата общедомовых нужд по воде и мест общего пользовния по электричеству.

Техническое обслуживание сетей, поверка приборов учета, техническое обслуживание датчиков дыма, озеленение — это похоже на попытку облапошить жильцов. Обычно такие прписки бывают там, где управляйка и так получает эти деньги, но пытается содрать их с жильцов еще раз. Всегда очень сложно доказать незаконность сборов, т.к. для этого надо поднимать договор с УК, а там все написано расплывчато. Поэтому, работа старшего по дому — заключить договор на таких условиях, чтобы все было прозрачно. Такие фокусы я видел в частных ТСН и аффилированных УК.

Вывоз ТБО — нормальная штука, которая начисляется пропорционально площади квартиры. Прчием интересно, что жильцы платят за вывоз ТБО по квадратным метрам с площади квартиры, а уже УК платит в СпецАвтоХозяйство за вывоз ТБО по килограммам! Когда ввели такой порядок расчета в Ижевске, все местные УК стали оборудовать мульды либо крышами. Потому что после каждого дождя вес ТБО увеличивается в несколько раз!

Видеонаблюдение, домофон — это часто пишется отдельной строкой и обоснованно. Эти услуги предоставляют специализированные организации, поэтому УК просто перевыставляет счета жильцами. У нас так было с домофоном: в старом доме мы ставили его сами и каждый сам платил по отдельной платежке раз в полгода. А в новом доме платежки сразу включали пункт «домофон» и мы платили целенаправлено вУК. Часто УК перевыставляют счет не по номиналу, а с 5-10% накруткой, это связано с налогообложением. Когда деньги пришли им на счет, часто нужно оплать банковские комиссии, зарплату бухгалтеров за обработку и формирование счетов, а так же иногда налоги.

На этом мы завершим разбор платежек и видов ресурсов, потребляемых домом.