Глава 2. Качественное управление многоквартирным домом: что это дает жильцу, дому, стране?

Надо понимать, что управление домом, создание культуры общения между жильцами — это на самом деле важная вещь. Этот вывод не лежит на поверхности, но давайте копнем глубже.

В настоящее время существует определенное разграничение полмномочий, кто за что отвечает. Если вы в курсе, в стране существует три уровня власти: федеральная власть, региональная и муниципальная.

Федеральный уровень власти — это высший уровень, здесь определяются правила игры для всех участников гражданско-правовых отношений. На федеральном уровне организуется работа таких служб, как налоговая служба, органы ЗАГС, паспортные столы (ФМС) и так далее. Федеральный бюджет содержит, например, федеральные трассы и автодороги.

Ниже начинается региональный уровень власти: губернатор, местное правительство, законодательное собрание. Понятно, что они следят за порядком в регионе: дороги между райцентрами, работа региональных ведомств и так далее.

Ниже идет самый близкий к простому человеку уровень власти — муниципальный. Этот уровень отвечает за работу конкретного муниципалитета — поселка или города. Есть мелкие муниципальные образования с крошечными бюджетами. А есть и крупные, например, Москва — ее бюджет запросто превышает бюджеты некоторых государств.

Тем не менее, муниципальная власть — она чаще всего отвечает за решение бытовых проблем человека. За городские дороги, за работу коммунальных служб, за озеленение и т.д.

Но надо понимать, что муниципалитет отвечает не за весь город, а только за то, что находится на его балансе. Например, дороги в городе находятся на балансе муниципалитета — он их должен ремонтировать. В законодательстве прописан четкий механизм, по которому любой гражданин может зафиксировать яму на дороге, отправить в ГИБДД запрос на ее проверку. После чего ГИБДД выписывает главе мунициального образования предписание на устранение недостатков. Этот механизм неплохо работает, но жители крайне редко им пользуются. А зря, ведь такие сервисы, как РосЯма вполне могут помочь справится с самыми вопиющими ямами на дорогах вашего города!

Дворовые дороги и внутридомовые проезды — это уже ответственность жильцов этих домов. Чаще всего, такие дороги не находятся на балансе муниципалитета. Соответственно, он вполне законно не следит за ними и не поддерживает их состояние. Межквартальные проезды — да, следит. Внутридворовые — нет.

Тогда возникает вопрос: а кто же тогда отвечает за состояние дворов, дорог, коммуникаций в них? Ответ вас удивит: жители этих самых домов, которые являются собственниками общедомовой долевой собственности.

Этот факт для многих является открытием: когда вы покупаете квартиру, вы приобретаете так же и часть в общедомовой собственности. То есть вам так же принадлежит часть газонов, детской площадки и парковки. При этом это именно общедомовая собственность, а не индивидуальная: нельзя огородить себе 1/100 часть парковки или газона. Суть общедолевой собственности в том, что ею владеют все вместе, но никто по отдельности распоряжаться ею не может. Это очень странно, т.к. по сути наличие общедолевой собственности несет для ее владельцев больше обязательств, чем преимуществ. Какие это обязательства? Необходимо поддерживать ее в приемлемом состоянии. Никто другой за жильцов делать это не будет. Управляющая компания может выполнять эти работы, но не сама по себе — а после письменного поручения со стороны Совета МКД.

Когда жильцы говорят: «Вот бы нам депутат поставил во двор детскую площадку!», «Вот бы нам власти сделали тротуар во дворе!», «Вот бы управляющая компания засеяла газоны!» - надо понимать, что никто не может этого сделать без вашего письменного согласия, оформленного протоколом общедомового собрания. Потому что у них нет полномочий делать что-то с чужой собственностью. Вообще, у жителей России сильны настроения: «Пусть нам сделают» и «Нам должны». Вероятнее всего, такое отношение к жизни берет начало с Советского периода, когда государство на самом деле многое делало за жильцов: у нас была бесплатная медицина, бесплатное образование, бесплатные квартиры. Но, кстати, народ и тогда был недоволен, своих благ не ценил.

Сейчас у нас рыночная экономика и правовое государство (по крайней мере в части Жилищного кодекса). Государство может через отдельные программы, через депутатов, через различные фонды помогать жителям. Но это никак не его обязанность. Поэтому нужно привыкать к другой установке: «Как мы сами может это сделать?» Дом и все, что находится рядом с ним — это не зона ответственности государства, это зона ответственности жильцов!

О чем тут речь: у каждого человека есть граница «своего дома». Житель квартиры чаще всего под «своей территорией» подразумевает саму квартиру. Ну, и иногда часть этажа, если он огородил ее решеткой. А вот, например, житель частного дома считает «своей» территорией: дом, участок на котором дом стоит и место перед домом (где оставляет машину). Обратите внимание, жители частного дома ближе к той логике, о которой я сейчас говорю.

То есть на самом деле, границы «своего дома» для жителей современных многоквартирных домов гораздо шире: они распространяются и на этаж, и на подъезд, и на двор, и на парковку, и на дворовую территорию. Это все — ваш дом. Получается что-то вроде европейских конодминимумов, о которых так вздыхают наши туристы: «В Австралии во дворах есть общественные бассейны!», «В Швеции в подвале дома стоит общественный тренажерный зал» и так далее. У них действительное такое часто встречается, но для этого требуется выполнение двух условий:

- жители понимают, что это общее и не наносят этим вещам ущерба (сравните с российским вандализмом во дворах или подъездах в 90-е годы)

- жители содержат эти вещи за свой счет, то есть содержание и бассейнов, и тренажерного зала входит в платежку за квартиру.

И тут мы подходим к краеугольной проблеме России: наши жильцы очень хотят, чтобы было все красиво и цивилизованно, но, во-первых, ожидают получить это все в готовом виде от кого-то другого (депутат, государство), во-вторых, не желают содержать эти вещи за свой счет. Классическое поведение ребенка. Мы хотим жить хорошо, но не хотим быть ответственными за свой уровень жизни.

На мой взгляд, это ключевая мысль, из-за которой мы находимся в таком удручающем состоянии наших домов и дворов в настоящее время. В большинство дворов не зайти без слез: поломанные детские площадки, мутные компании алкашей в песочницах, сплошная парковка на газоне. Это все печально. Но вдвойне это печально потому, что жильцы искренне считают, что исправить ситуацию должен кто-то другой! Но не они сами!

Они пишут письма депутатам, обращаются в мэрию, ходят на прием к губернатору, даже отправляют запросы президенту. Но депутат при всем желании не сможет сам поставить во двор детскую площадку: для этого у него как минимум должно быть письменное согласие жильцов в виде Протокола Общего собрания собственников. Состояние дома, состояние двора, состояние дворовых дорог, наличие газонов, парковок, детских площадок — это все зависит только от жильцов и регулируется обычными СНиП и техническими регламентами.

То есть, жильцы сами должны принять решение об установке детской площадки, но площадка должна соответствовать требованиям безопасности по СНиП и ГОСТ. Так же с парковкой: решение принимается жильцами, но расстояния и емкость парковки определяется техническими регламентами (ну, плюс-минус). Такой вот простой алгоритм по изменению пространства вокруг себя, в котором инициатива на данный момент принадлежит жителям.

Если мы сможем это донести до жителей домов — какой эффект мы получим? Давайте посмотрим на примере. Если в каком-то конкретном дворе наступит порядок: нормальные дороги, парковки, тротуары — это же счастье для тех, кто там живет, не так ли!? Например, мы в нашем старом доме смогли организовать во дворе относительный порядок: тротуар, парковка, детская площадка, газоны, цветочки, отремонтированные входные группы. Конечно, не всем хватило места на парковке. Детская площадка могла бы быть больше. Но тем не менее, для жителей нашего двора — а это три дома и почти 160 человек — жизнь объективно изменилась в лучшую сторону.

Да, была масса несогласных на этапе голосования, принятия решения, реализации планов в жизнь. Но когда все закончилось, не было ни одного человека, который бы сказал: «Стало хуже». Все согласились, что двор из источника проблем превратился в источник позитива. И это старый дом, который стартовал из «отрицательной» зоны, но вышел в «плюс»! В большинстве своем новостройки стартуют из «положительной» зоны, но уже через 5-7 лет теряют многие элементы благоустройства, скатываясь в «нейтральную» зону.

Теперь представьте: в Ижевске около 6000 домов. Если жители всех домов постепенно наведут порядок в своих дворах — как изменится жизнь в городе в целом? Даже при тех же самых плохих Ижевских дорогах, нашем северном климате и недостатке финансирования - жизнь в городе объективно станет лучше для всех ижевчан. Потому что перестанут быть острыми проблемы парковок, мест для выгула животных, детских площадок.

Даже с алкоголиками во дворах будет покончено: если жители приложили свои руки к процессу улучшения, то они и защищать результаты этих улучшений будут тоже руками и ногами. Алкашей начнут гонять так же, как начали гонять их из подъездов и дворов мы.

А теперь представьте, в России около 1500 малых и средних городов. И если во всех них снимется одна острая проблема — состояние домов и дворовых территорий. Какой будет жизнь в этой стране? Будет ли она более счастливой, простой, менее нервной? Однознозначно да.

Поэтому когда я пишу про процессы управления многоквартирными домами — речь идет не только про чей-то конкретный дом. Эффект от этой работы гораздо шире — он касается комплексного подхода к управлению домами в нашей стране, надо понимать это. И работа старшего по дому — хотя она и не почетна, не выгода материально - она безумно важна для всех нас. Это можно сравнить со служением людям, участием в волонтерских организациях, благотворительностью, самопожертвованием — это верхняя ступенька в пирамиде ценностей по А.Маслоу!

Все жители должны понимать: каждый из нас лично заинтересованы в том, чтобы дома управлялись грамотно. Это не вопрос предпочтений: кто-то любит красное, а кто-то зеленое. Это объективный факт: кем бы мы не были, где бы не работали, какой уровень достатка и социального положения не имели — нам всем будет хорошо, если домом управляют грамотные люди. Поэтому на собрания ходить надо обязательно =) Цель этой книги — формирование грамотного подхода к управлению.

Причем, речь идет не только о домах эконом-сегмента, так называемом «доступном жилье», которое изначально обделено многими элементами благоустройства ввиду экономии со стороны застройщика. Нет, грамотное управление точно так же требуется и элитному жилью, потому что никакими деньгами нельзя залить человеческую глупость и бездарность.

Большие деньги не делают жизнь в квартирах существенно лучше, потому что позволяют решить лишь некоторые бытовые проблемы. В таких домах нет откровенного бардака. Но моральный аспект совместного сосуществования остается: богатые люди часто похожи на раков-отшельников в своих раковинах. Они плохо коммуницируют между собой, часто имеют завышенное самомнение, им впадлу сделать первый шаг.

Отсутствие простого человеческого общения часто приводит к тому, что в элитном доме царит разобщенность и тихая ненависть к соседу. Плюс, ситуация усугубляется довольно высокими тарифами на обслуживание: вспомните хотя бы скандал между эстрадной певицей Лолитой, судившейся с управляющей компанией в своем элитном доме из-за размера тарифа. Редкая управляющая компания не воспользуется возможностью содрать три шкуры с тех, кто:

- и так имеет деньги

- никогда не ходит на собрания.

Жители элитного жилья попадают под обе категории. В итоге, элитные дома становятся неуправляемыми: жильцы не могут набрать банальный кворум на Общем собрании. Особенно забавляет причина, по которой состоятельные люди не ходят на собрания: «У меня и так все хорошо», «Я сам себе могу все купить», «Я за что плачу деньги управляющей компании? Чтобы самому за нее работать?»

Их общий настрой можно охарактеризовать так: не нам — патрициям — ходить на общие собрания с плебеями. Когда таких «патрициев» - весь дом, то это аукается им же бумерангом. Управление домом это не только бытовой порядок, но и благоприятная моральная атмосфера в доме. А моральную атмосферу за деньги не купишь.

Как видите, проблема грамотного управления домами актуальна для всех. Ее запросто можно назвать «федеральной» - ее решение позволило бы существенно улучшить жизнь во всей стране, приблизить уровень жизни к так любимой у нас Европе, снизить процент мелких бытовых преступлений и конфликтов (круговое видеонаблюдение в каждом доме), уменьшить детский травматизм (сколько детей сбивается машинами во дворах ли калечится на травмоопасных детских площадках), повысить количество довольных жизнью людей. Поэтому было бы вполне логичным требовать принятия Федеральной целевой программы по обучению грамотному управлению домами.

Такие попытки периодически предпринимателись. Одна из последних — партийный проект «Единой России» «Управдом». В рамках этой программы кое-где начинали обучать старших по домам, писались статьи в газетах, издавались брошюры. Но, положа руку на сердце, ЕдРо любит громко заявить и громко отчитаться, а работящих людей там не так много. Проект громко анонсировали, а потом дело тихонько заглохло. Местами энтузиасты проводили реальную работу, но масштабного проекта не получилось.

Отдельно скажу про брошюры. Сам искал эти методички, потому что был старшим по дому и катастрофически не хватало информации. Нашел! И что же? Тот же Жилищный кодекс, только сокращенный и разделенный на абзацы.

По моему мнению, попытки начать изменения сверху не будут иметь успеха. Сколько ведется пропаганды против табакокурения — а меньше курильщиков не становится. Чтобы начались изменения, человек должен захотеть измениться сам. На мой взгляд, лучший способ вызвать такое желание — это увидеть дом соседа, в котором все хорошо и по уму. Когда мы на бытовом уровне видим, что у других получилось — невольно назревает вопрос: «А я чем хуже?» Именно в этот момент в голове щелкает выключатель и человек начинает искать решение. Легче всего вести поиск в интернете, а там куча отзывов об этой книге и ее легко скачать для самостоятельного изучения.

Этот путь изменений можно назвать «преобразования снизу». И многие вещи вошли в нашу повседневную жизнь именно так — без громких федеральных программ или рекламы. Например, мобильная связь — чуть не каждый второй говорил когда-то: «Да зачем они нужны, эти мобильные телефоны? Мне и без него хорошо живется!» А сейчас мобильник есть в каждой семье и мы меряемся, у кого он круче.

Другой свежий пример — это увлечение фитнесом и здоровым образом жизни. Прямо-таки тренд последних трех-четырех лет: люди массово идут в тренажерные залы, причем платят тренерам за индивидуальные тренировки! Помнится, еще несколько лет назад 800-1200р стоил абонемент в тренажерный зал на целый месяц, а сейчас многие отдают эти деньги персональному тренеру за всего одну тренировку. Почему? Это же иррациональное поведение? Ответ прост: рынок созрел. Люди видят, что в их окружении есть люди, кардинально изменившие свой внешний вид - и они хотят так же!

Точно так же мы постепенно приходим к тому, что готовы платить личным стилистам за работу с нашим гардеробом. Потому что мало потратить деньги на одежду, ее нужно уметь сочетать друг с другом. Зато как потом приятно выкладывать в Instagramm фотографии своих подтянутых животиков, шариков бицепсов и стройного тела, одетого по законам стиля!

Я мечтаю, чтобы через несколько лет люди так же хвастались перед друг другом своими многоквартирными домами: «А у нас клевый пандус для колясок!», «А здесь мы художественно расписали стены в подъездах!», «А вот мы с соседями на субботнике (и это модно, черт побери)!», «Наша семья сажает деревья и кустарники во дворе!», «Оцените цветочник, который я вырастила на дворовой клумбе!», «А как вам наши новые качели и горка для малышей?», «Ставь лайк, если у тебя тоже просторная парковка во дворе!», «Наша дворовая компания и Старший по дому! Репост, если нашел себя!», «Сегодня праздник у девчат, но сегодня не танцы — а Общее собрание собственников!»

Честное слово, если бы такое началось и тег #управдом стал появляться под фотографиями пользователей, то лавина преобразований в три-пять лет изменила большинство домов в нашей стране!

Что хорошо, законодательная база в стране уже по большей части уже готова к этим изменениям. В немалой степени благодаря активистам из Ижевска, таким, как мой давний друг и партнер Марат Исмагилов, на федеральном уровне слышат просьбы людей «с полей». И последние изменения в законодательстве, если они будут приняты, позволят быстрее решать эти проблемы.

Скорее всего изменения начнутся с новостроек эконом-сегмента и отдельных домов бизнес-класса. Именно в новостройках проще всего раскачать жителей и привлечь их к управлению домом. При этом, именно новостройки чаще всего страдают от воровства со стороны управляющих компаний: когда на доме каждый месяц копится большая прибыль, но при этом ломаться нечему, а сами жильцы неактивны — соблазн прибрать ее к рукам просто громаден!

Со временем, когда соседи увидят, что некоторые дома живут и обслуживаются на две-три головы лучше при тех же самых исходных данных, процесс начнет расширяться. При хорошем стечении обстоятельств, через 7-10 лет он примет лавинообразный характер. На полное приведение домов к новому стандарту управления может потребоваться 15-20 лет в целом по стране. Тут многое зависит от нас, от нашей личной позиции. Поэтому очень хотелось бы обратиться к каждому читателю: если в вашем окружении есть человек, которому эта книга может быть полезна — дайте ему возможность ознакомиться с материалом! Помогайте в распространении информации, забирайте ссылку на скачивание к себе на стену в соцсетях, делайте репосты. Делитесь своими впечатлениями от прочтения или отзывами от внедрения полученных знаний в жизнь. Этим вы очень сильно помогаете другим людям, так как на вашем примере они будут видеть: очень многое находится в наших руках, надо браться и делать! Поверьте, ваш двор не нужен никому кроме вас: ни депутату, ни мэру, ни губернатору, ни президенту страны. Дом и двор — это зона ответственности жильцов.