Глава 4. Как люди становятся старшими по дому?

Как люди приходят к управлению многоквартирными домами? Можно сказать, что существует два основных сценария.

Первый — это бывшие парторги, старосты и активисты времен СССР. Как вы понимаете, речь идет про боевых пенсионерок. Замечено, что если человек с молодых лет привык к общественной деятельности, то он относительно легко продолжает ею заниматься на протяжении всей жизни.

На самом деле, нет большой разницы между работой старосты в школе, комсорга на заводе и старшего по дому. Хочу обратить на это внимание, потому что до 80% работы старшего по дому — общение. И лишь 20% - это специфическая работа с документами, письмами, законами, заявлениями и актами. Все-таки большую часть работы Председатель Совета МКД проводит в общении с жильцами, инженерами управляющей компании, с паспортистами, депутатами и так далее.

Это может казаться парадоксальным, но на разработку стратегии развития дома на 3-5 лет вперед зачастую уходит буквально пара дней. Накидать основные векторы развития, посоветоваться со знающими людьми, посчитать экономику — это не очень сложно. В конце концов, можно закзать платную консультацию на моем сайте www.kommunal-vopros.ru, если вы не очень уверены в своих силах.

Куда больше времени уходит на то, чтобы донести принятую стратегию до жильцов, согласовать её с УК, провести поиск ресурсов (фандрайзинг). В этом плане работа старшего по дому похожа на работу политика: он всегда должен находить баланс интересов, быть «удобным» для всех сторон диалога.

Как вы понимаете, даже человек пенсионного возраста вполне может выполнять коммуникативную функцию. Минусом старшего поколения можно назвать низкую скорость мыслительных процессов и узкий взгляд на мир (обусловленный иным, нежели у нас, прошлым). Часто они бывают не в курсе всех последних веяний в области ЖКХ, поэтому добиться от них установки энергоэффективных лампочек или солнечных батарей бывает сложно.

Есть еще одна проблема при работе с пенсионерками — у них своя система координат. То есть свой взгляд на мир и на вещи. Некоторые вещи, которые нам кажутся очевидными, для них становятся откровением. Например, большинство пожилых управляющих не понимает, как и зачем увеличивать доход дома, сдавать нежилые помещения в аренду, налаживать контакт с предпринимателями с первых этажей. С другой стороны, нас могут шокировать те вещи, которые кажутся естественными для пожилого человека.

Например, не один раз приходилось наблюдать, как пожилые женщины сами, по своей воле и своим инструментом перекапывают газон возле дома. Они сажают цветы, делают из пустых бутылок интересные фигуры, обкладывают кирпичами импровизированные клумбы. Молодое поколение не понимает этого — зачем делать чужую работу!? А для них это естественно.

Как видите, молодежь и пожилые люди — два разных мира. Они даже живут на разных скоростях. Чтобы наладить контакт с пожилым старшим по дому, нужно сперва прийти познакомиться. Потом попить вместе чай, посмотреть фотографии их детей, послушать истории из молодости. И только после этого в их системе координат вы становитесь «своим». Теперь можно говорить, ваши слова будут услышаны.

Если вы управляете «старым» домом и у вас общий двор с еще несколькими домами, велика вероятность, что вы натолкнетесь на пенсионера-старшего по дому. В нашем старом дворе было три дома, в двух из них старшие по дому были пожилыми. И мне приходилось ходить в гости, смотреть фотографии, мы вместе пили чай — налаживал контакт. Зато когда нужно было голосовать по парковке, то с другими домами проблем у нас не было: пенсинеры провели подготовительную работу как следует.

Повторюсь, грешно ожидать от возрастных управляющих какой-то прыти и гибкости ума. Мы должны сказать им спасибо за то, что они взяли на себя эту непростую работу. Следующий шаг в этой работе должен быть вашим.

Здесь мы подходим ко второму распространенному типажу в сфере управления многоквартирными домами — мамочки, находящиеся в декретном отпуске по уходу за ребенком. Причина, почему они начинают управлять домами или фактически выполнять работу управляющего, довольно прозаична. И это не только наличие свободного времени. Мамочки часто становятся старшими по дому из-за колясок.

На самом деле, пройти двор/дом пешком и проехать его на коляске с ребенком — две разные вещи. Если вы хотите знать, как чувствуют себя в стране люди с ограниченными способностями, например, инвалиды колясочники, просто погуляйте во дворе с грудным младенцем. Жизнь начинает преподносить массу сюрпризов, начиная с лужи перед подъездом, заканчивая узким тротуаром!

Для мамочек квест «выйти во двор» выглядит следующим образом:

1) Коляску надо спустить с этажа вниз. Если дом не дружный, если двери в подъезд толком не закрываются — внизу коляску оставлять нельзя, т. к. ее могут украсть. При цене хорошей коляски в 10-15 тыс. это актуально! И это особенно актуально для городов в депрессивных регионах, где из-за низкого уровня жизни хулиганье зарится на все подряд. В богатых регионах, например, в Краснодарском крае, коляски и детские игрушки постоянно оставляют внизу даже при открытых настежь подъездных дверях (домофоны тут не в моде, т.к. не холодно и никто ни писает в подъездах).

2) Выехать из подъезда. Во многих домах крыльцо выше уровня тротуара. Поэтому если у подъезда нет пандусов, то это тоже нетривиальная проблема. Как вы понимаете, при ежедневных двухразовых прогулках мамочкам скоро становится до чертиков обидно, что во дворе нет пандусов. Даже если в доме есть лифт, то от крыльца до лифтовой площадки коляску все равно приходится таскать на руках.

3) Затем, начинается прогулка по двору. Обычно гулять нужно по тротуарам — так безопаснее и нет луж. Состояние тротуаров во многих старых дворах оставляет желать лучшего: асфальт неровный и в трещинах, бордюры часто поломаны. Но это полбеды.

4) Самое плохое: при дефиците мест на паркове автовладельцы начинают ставить на тротуар автомобили. Мамочки с колясками вынуждены объезжать их по проезжей части, что само по себе невесело и небезопасно.

5) Времена года. Летом гулять по двору еще более менее можно — даже по неровной поверхности колеса могут катиться. По рыхлому снегу колеса не катятся. Поэтому зимой ситуация усугубляется: если УК толком не чистит дворы и тротуары, то пройти по ним можно только вдоль натоптанных тропинок. Коляска шире любой тропинки, поэтому квест «погулять с ребенком» становится на несколько уровней сложнее. Такая же история про весну-осень — грязно, слякотно и могут окатить водой из лужи.

6) Наконец, в современных дворах часто детские площадки оставляют желать лучшего. В старых домах они часто сломаны. В новостройках их урезают в угоду парковок: детей как-то можно уплотнить на небольшой детской площадке, а вот машины уплотнить не получается. Поэтому в новых домах они часто очень маленькие. С учетом того, что дети бывают разного возраста, детские площадки строят «универсальными», чтобы на них могло играть как можно больше детей. В основном они ориентированы на детей от 4 до 12 лет. Для малышей там места нет.

7) Но не только со старшими ребятами и автомобилями приходится делить детскую площадку — в каждом доме есть собаководы. Почему-то собаки и кошки выгуливаются на детских площадках, справляя там нужду. Видимо из-за того, что выгуливать домашних животных надо два раза в день, многим лень ходить далеко. К тому же утром во дворе пусто, так что у преступреления не будет свидетелей. Здесь меня могут упрекнуть собаководы и кошатники, но будем честными — такая проблема существует.

Для матерей, особенно хрупкого телосложения, подобные «прогулки» каждый раз становятся испытанием как моральных сил, так и физических. И естественно, эти негативные эмоции копятся.

Не желая мириться с ситуацией, такие мамочки начинают звонить и писать в УК, но их отфутболивают: вы не старшая по дому, у вас нет компетенций, собирайте собрание. Причем, с точки зрения закона УК абсолютно правы. По сути, обычный жилец может сделать не так-то много по дому: оставить заявку об аварии, попросить заменить лампочку, узнать свой долг по коммунальным платежам.

Он не может попросить УК потратить общедомовые деньги на какие-то его нужды — такие полномочия есть у Совета МКД. Поэтому мамочка начинает узнавать, кто у них старший по дому. Если в старших оказывается случайный, неподготовленный человек, которому эти лишние телодвижения доставлют лишь неудобства, то нередко он со временем передает свой полномочия более активному жильцу. Так мамочки становятся де-юре или де-факто старшими по домам.

Бывает, что официально старшим числится старичок-пенсионер, а все бумаги за его подписью в УК носит мамочка. И звонят по рабочим вопросам тоже ей.

Постоянно удивлюсь: они готовы реально выполнять весь функционал старшего по дому. Но когда им предлагаешь принять эту должность официально, многие из них боятся: «Вы, что! Это же такая ответственность! Я не справлюсь...»

Тем не менее, можно только пожать руку мамочкам-старшим по дому! Благодаря их неравнодушию в домах решаются многие застарелые проблемы. Они не боятся гонять из подъезов курильщиков. У них достаточно храбрости, чтобы спрашивать руководителей Управляющих Компаний по расходованию средств, даже когда их начинают «футболить». Они не боятся скандалить! Не хватает им двух вещей: веры в себя (часто прикрываются тем самым старичком-пенсионером) и знания нормативно-правовой базы.

Есть еще одна категория управляющих. Правда, я их не очень люблю —это не чистые на руку управляющие. Эти идут управлять домом или организуют ТСЖ (второе чаще) с подспудной мыслью получать с этого финансовую выгоду. Хотя у них есть острый ум, общее понимание вопросов, определенные познания в законодательстве — дом мало выигрывает от их работы.

Нередко они выполняют нужные дому работы, но либо делают их исключительно в своем подъезде, либо организуют хитрые схему с завышением цены и получением откатов (актуально для ТСЖ).

Верный признак такого ушлого старшего: из всех подъездов в доме, пластиковые окна стоят только в ео подъезде. Или например, дом решает делать косметические ремонты в подъездах. При этом в его подъезде ремонт делается в первую очередь. Точно так же над его секцией в первую очередь меняется кровля.

Надо понимать: у каждого дома - даже самого эффективного - суммарный годовой сбор не очень большой. И крайне редко получается так, что после ремонтов в одном подъезде остаются деньги на ремонт других. Их нужно будет копить какое-то время, чтобы продолжить улучшения. На мой взгляд, ремонт надо делать не в том подъезде, где ты живешь, а в том, где он наиболее востребован и где меньше всего должников. Это куда более честно (особенно, что касается должников).

У нас был такой старший по дому: Виталий Окунь, д. 8 по ул.50 лет Октября. В том время, как мы с нашим домом направляли деньги на установку общедомовых приборов учета для получения экономии (эту экономию в будущем можно было бы пустить на благоустройство), он спустил все деньги дома на ремонт в своем подъезде. Зато у него были кораллового цвета стены и хорошие пластиковые окна с откосами в подъезде!

Признаком вороватого председателя ТСЖ является непрозрачность финансовых отчетов, отсутствие гласности, отсутствие обсуждения по предполагаемым расходам, собраний, отчетов в подъездах. Дом живет обычной жизнью, какие-то работы проводятся, но нет собраний, не висят годовые отчеты, никто не знает, чем занимается Совет ТСЖ.

Почему такие вещи чаще всего случаются в ТСЖ — потому что это по сути юридическое лицо, которое имеет право распоряжаться финансовыми средствами. С управляющей компанией такие фокусы, как откат в карман управляющего домом, не прошли бы. А в ТСЖ председатель сам выбирает подрядчика, заключает договора, сам принимает работы — откаты тут дело распространенное.

И ладно бы откаты: в Ижевске, в городе прогрессивных ТСЖ, осуждено довольно большое количество председателей ТСЖ за мошенничество с коммунальными платежами. То они прокручивали деньги на стороне в течение нескольких месяцев, то просто присваивали себе. Заключение договора на услуги с 10% откатом выглядит в этой связи меньшим из зол.

Как понять, что председатель дома материально заинтересован в своей работе? Он держится за должность руками и зубами. При попытках сместить его начинается борьба за власть.

Надо понимать, что управление домом — это не теплое местечко в Газпроме. Это неблагодарный труд. Если бы мне кто-то предложил взять на себя управление моими домами и получать за это честный 1р/кв.м — отдал бы должность с радостью, еще и руку пожал! Если работать честно, то на этой работе не сделать столько денег, чтобы был стимул держаться за нее.

Поэтому если человек держится за свое место зубами — что-то тут нечисто. Так же бывает, когда аффилированная застройщиком управляющая компания «сажает» на зарплату и прикармливает какого-нибудь пенсионера, который в ответ подписываем им все акты. В отличие от правильного старшего, он не вникает в тариф, не проводит собраний. Жильцы даже не знают, кто у них в Совете МКД. А УК активно списывает деньги жильцов на всякую ерунду.

Есть еще очень небольшая группу управляющих — молодые ребята 30-35 лет. Как правило, это участники государственных программ типа «Учительский дом», «Сельский фельдшер», «Жилье молодым семьям», «Поддержка молодых специалистов» (на заводах). Общая суть всех этих программ в том, что государство в лице федеральных или местных властей выкупает у застройщиков часть квартир в обычных новостройках под свои нужды. Оно продает их с некоторыми скидками льготным категориям граждан. Как правило, это дома не в самых лучших районах. Чаще они расположены на окраинах.

Застройщику выгодно работать с государством: это стабильный спрос, живые деньги. К тому же обычно под такие программы самые неликвидные этажи. В нашей 10-и этажной новостройке под программу «Жилье молодым семьям» выделяли 1, 9 и 10 этажи. Более вкусные этажи продавались на открытом рынке и по более высокой цене.

Льготники — это те самые молодые люди, для которых долгое стояние в очередях заканчивается получением собственного жилья. Можно сказать, что оно им достается с определенным трудом, поэтому оно желанно. И поэтому часто они более активны в вопросах управления этим жильем, чем те, кто покупал его по рыночным условиям.

Часто доход в таких семьях не очень большой, так что дополнительные деньги за управление домом служат им неплохим стимулом. На наших учебах я встречал таких ребят. Простые работяги, у которых с 9.00 до 18.00 идет обычная работа. А после 18.00 — общественная. При том, что почти всегда у них есть дети, остается удивляться, как они находят время.

Они активно учатся, читают форумы, ходят на собрания с застройщиками. Это ядро будущих грамотных управленцев. В них есть все для успешного управления: они живут в этом доме, они хотят жить в нем хорошо и комфортно. У них подвижный ум, они молоды и энергичны. Они немного разбираются в законах и готовы отстаивать свои интересы, в том числе в суде и прокуратуре. Для дома большая удача, если после передачи его в аффилированную УК старшим по дому станет такой молодой специалист.

Вы можете легко понять, кто управляет вашим домом: «подсаженый» на зарплату человек или действительно кто-то из неравнодушных жильцов. Отличительная особенность такая: если аффилированные УК подсаживают на зарплату прикормленного старшего по дому, то инициатором собрания является сама УК. Если в доме старший по дому молодой и энергичный житель, то инициатором собрания становятся сами жильцы.

Это два принципиально разных подхода к управлению домом: в первом жители ждут подачек от щедрот УК, во втором они сами обозначают, чего бы хотели видеть в своем доме и дворе. Удивительно то, что спустя уже три года дома сильно отличаются по качеству жизни и обслуживания.

У нас в новом доме была именно такая ситуация. Давайте посмотрим, чем отличилась три дома, образующих единый двор, через полтора года грамотного управления.

В доме №15 выборы инициировали мы сами, я стал старшим по дому. Два других дома - №13 и №17 - даже спустя два года после сдачи не провели никаких собраний, никакого Совета МКД у них не было. Управляющая организация у нас была одна и та же — аффилированная застройщиком ООО «ЖКУ 826». Но на нашем доме через полтора года:

- были установлены ограждения вдоль всей длины тротуаров, чтобы на них нельзя было парковать автомобиль

- было установлено 13 видеокамер наблюдения, созданы два узла записи данных с систем видеонаблюдения. Это позволило создать сплошной контур видеонаблюдения во дворе

- как следствие, решались вопросы с мелким воровством из подъездом и с парковки. В одном случае за 1,5 часа удалось вернуть украденное и найти воришек. Так же стало возможным решать все вопросы с ДТП на парковке внутри и снаружи двора

- были упорядочены сборы от размещения рекламы в лифтах, прокладки кабелей местных провайдеров, установлена вышка сотового оператора Теле2. Это давало хороший доход, на который через 3 года можно было бы целиком поменять детскую площадку

- снижен уровень задолженности жильцов за жилищно-коммунальные услуги

- дом смог доказать избыточность тарифа по тепловой энергии и получить возврат по итогам отопительного сезона (около 1,5 млн рублей). Так же удалось снизить размер квартплаты.

- дом проголосовал за открытие спецсчета у Регионального оператора кап.ремонта, и не попал в общий котел (где новостройки финансируют ремонты в старых общежитиях)

- Совет МКД владел данными по всем квартирам: кто живет, номер телефона.

Повторюсь, все три дома стояли в одном дворе, были построены в одно время и обслуживались одной УК. Разница в уровне жизни была видна невооруженным взглядом уже через год. Я молчу, что мы быстрее всех устранили мелкие недоделки со стороны застройщика.

Подобные продвинутые старшие по домам могли бы добиваться очень высоких результатов. Но, к сожалению, последний тип старших по дому пока самый малочисленный. Слава богу, третий тип управляющих — хитроватых и вороватых старших по дому или ТСЖ — тоже встречается не часто. В основном это связано с тем, что самих ТСЖ в России создано еще не так много — они редко где составляют более 10% от всего жилого фонда муниципалитета.

Основная часть старших по дому — это первый и второй тип. То есть это люди, которые стали старшими не от хорошей жизни. Или просто в силу привычки к общественной работе.

К сожалению, они далеки от идеала того, каким должен быть управленец. Но важно здесь не это. Важно то, что в большинстве домов нет альтернативы этим старшим по дому. То есть мы можем желать, чтобы в каждом доме был грамотный управляющий, но объективно люди не идут на эту работу и причины уже были озвучены. Это означает, что мы не имеем права критиковать своих старших. Ибо, если ты критикешь — тогда предложи и сделай что-то сам. А с этим у нас проблемы: желающих нет.

Поэтому надо признать как факт: большинство управляющих домами плохо подходят для своей работы, они далеки от идеала. Но других управляющих у нас нет. Поэтому остается только один вариант: работать с теми, кто есть. Обучать, помогать, показывать дорогу.

Пока у нас управление домами не выгодно финансово, пока у управляющего домом нет реальных рычагов воздействия на жильцов — мы не можем требовать от наших старших какого-то профессионализма или КПИ. И, судя по изменениям в законодательстве, мы еще долго не сможем увидеть в управлении профессионалов.

Новые законы хотя и добавляют рычагов влияния старшего по дому на УК, расширяют полномочия ГосЖилИнспекции, вводят определенные новеллы в правовое поле. Но оплата за управление остается смехотворной. А профессиональное управление домами — это дорогостоящая услуга.

Мне сейчас видится перспективным такой вариант, что со временем появится все-таки институт профессиональных управленцев, которые смогут получать зарплату по 30-50тыс.р/мес. Но для этого они должны будут управлять не одним домом, а комплексом из домов.

Например, взять в управление все дома, составляющие один двор. Как ни крути, но именно дворовая ориентация вносит важные коррективы в эту работу: т.к двор является общим для всех домов (а значит, и дворовые дороги, парковки и газоны тоже общие), то выгодно согласовывать действия всех сразу домов по проведению изменений. Нельзя поставить камеры на один дом и не охватить ими остальные дома — теряется смысл сплошного контура видеонаблюдения. Точно так же нельзя сделать разметку на одной части парковки и не делать на другой. Это просто глупо!

Поэтому координация действия для всех домов, составляющих единый двор — это очевидная вещь. Если мы берем многоэтажные дома, то два-три многоэтажных дома как раз могут иметь суммарную площадь от 30 000 кв.м (три 10-12-этажных дома) до 50 000кв.м (два 16-22-этажных дома). При сборе в 1р/кв.м получается вполне достаточная оплата для того, чтобы домом занимался профессиональный управляющий.

Более того, если посвящать управлению домами полный рабочий день, то по моему мнению, можно эффективно вести 8-10 домов одновременно. Но надо понимать, что жители должны доверять такому человеку, а человек иметь хорошую репутацию и быть честным. На мой взгляд, такие люди вполне могут появиться как фрилансеры. Они могут заключать срочные договора на управление домами: на 2 года, 3 года, 5 лет. За этот период результаты управления будут видны невооруженным взглядом. За это время можно поставить работу управляющей компании, получить нужные изменения. А затем жильцы могут и сами поддерживать работу дома.

Мне кажется, это особенно актуально для новостроек, которые страдают от аффилированых застройщиками УК и теряют деньги на гарантийных обязательствах. Очевидно, что преимущество тут у высотных многоэтажных домов. По большому счету, нет разницы в том, управляешь ты маленькой хрущевкой или гигантской новостройкой — работы примерно одинаково. А выручка для управляющего разная.

Это может выглядеть как отстраненное рассуждение, но для мегаполисов это актуальный вариант. В настоящее время в крупных городах-миллионниках можно видеть гигантские жилые комплексы. Если только представить, что некоторые дома могут иметь площадь в 30 000кв.м (один дом!), то не надо быть магом, чтобы увидеть будущее этих домов: они обречены быть неуправляемыми самими жильцами.

Как это происходит? Смотрите: застройщик сдает гигантский дом в аффилировнную управляющую компанию. Та выполняет работу спустя рукава и приворовывает деньги жильцов. Но если даже жильцы хотят сменить УК, им нужно провести собрание, получить кворум и набрать нужный процент голосов.

А теперь переведем всё это в цифры: для дома с площадью 30 000кв.м для кворума надо иметь не менее 15 000кв.м принявших участие в голосовании жителей. При средней площади квартиры в россии в 50кв.м (60% квартир однокомантные около 35кв.м, 30% двухкомнатные около 60, 10% трехкомнатные около 75кв.м) в собрании должно принять участие 300 квартир! С учетом того, что чаще всего квартиры оформляются в совместную собственность супругов, донести информацию надо минимум до 600 человек.

Представьте себе обычного жителя дома, который возьмется:

- лично переговорить с 600 людьми,

- донести до них свои идеи,

- раздать и (главное) собрать подписанные бюллетни,

- занести неправильно заполненные бюллетни на повторное заполнение...

Я не могу представить себе в роли такого человека обычного не подготовленного жильца. Это может сделать только профессиональный управляющий, для которого это хлеб насущный, который занимается этим уже не один год и имеет с десяток клиентов. Поэтому профессия управляющего для крупных городов будет актуальной уже в ближайшие годы. И это еще одна сфера деятельности, в которой читатели книги могут приложить свои усилия, но уже с коммерческой выгодой.

Такого специалиста можно отнести к представителям профессий «персонального сервиса» - это риелторы, юристы, врачи, парикмахеры, стоматологи. Согласитесь, вы не пойдете к первому встречному стоматологу — как минимум спросите рекомендации. Так же и профессиональный управляющий: его актив — это знания и репутация. Таких людей обычно находят по рекомендациям, они выстраивают свою репутацию годами, живут за счет постоянных клиентов и передаются ими друг другу из рук в руки.