Решение. 1. Определим общий объем инвестиций (І), необходимый для строительства АЗС на земельном участке: І = 35400´5=177000(у.е.);

1. Определим общий объем инвестиций (І), необходимый для строительства АЗС на земельном участке: І = 35400´5=177000(у.е.);

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений по формуле (6.6.):

3. Определим чистый операционный доход, приносимый сооружениями (Д_Зд) по формуле (6.5.):

(у.е.)

4. Определим чистый операционный доход от АЗС в целом Д (земельного участка и сооружений):

(у.е.)

5. Определим по формуле (6.7.) остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок, Д_З:

(у.е.)

6. Определим по формуле (6.8.) стоимость земельного участка:

(у.е.)

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставляемого под АЗС составляет 78095,63 у.е.

6.3.

Для оценки стоимости зданий и сооружений в практике оценочной деятельности используется доходный, сравнительный и затратный подходы.

В рамках доходного подхода применяются следующие методы:

1. метод дисконтирования доходов, который предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, где в качестве доходов рассматривается:

- арендная плата;

- ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока аренды.

2. метод прямой капитализации – используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источниками дохода собственника. Позволяет определить стоимость здания с использованием коэффициента капитализации, характеризующим доходность объекта оценки при условии, что здание будет находится в аренде достаточно длительный срок и размер арендной платы останется неизменным.

3. метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точные сведения о стоимости земельного участка. Он используется тогда, когда применение затратного метода проблематично, например, в случае сильно изношенных зданий.

Метод дисконтирования денежных потоков предусматривает такие этапы процедуры оценки:

Рис. 6.3. Этапы оценки зданий и сооружений по методу дисконтирования денежных потоков

Пример 6.5. В течение восьми лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20 000 у.е., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14 %. В конце восьмого года объект недвижимости будет продан за 110 000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?