Прекращение договора аренды.

Договор аренды, как и любой договор, может быть прекращен по общим основаниям, таким как надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в 1 лице, ликвидация ЮЛ и т.д.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику, во вступлении договора на оставшийся срок его действия в группе случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности иных вещных прав на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения/расторжения договора аренды.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1.

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора/назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

2.

существенно ухудшает имущество;

3.

более 2 раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату

4.

не производит капитального ремонта, когда это является его обязанностью.

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Если требование арендодателя будет исполнено в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора:

1.

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества

2.

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора

3.

арендодатель не производит капитального ремонта

4.

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от арендодателя, арендатор до предъявления иска по расторжению договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако, он должен отправить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке.

Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор, либо не получение арендатором ответа в установленный срок.

22.

Договор проката.

Понятие договора.

Договор проката – соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставляемое по договору проката используется для потребительских целей, если иное не возникает и договора/существа обязательства.

Договор проката отличает:

1.

особый статус арендодателя;

2.

особый предмет договора

Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества.

Разовые операции по сдаче имущества в аренду нельзя отнести к договору проката.

Предметом договора может служить только движимое имущество.

Договор проката – публичный, договор присоединения.

Форма договора – письменная.

Срок договора не может превышать 1 год.

К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор проката – срочная сделка, арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем на 10 дней.

Арендатор, досрочно возвративший имущество вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Содержание договора.

Общие обязанности любого арендодателя дополняются в договоре проката рядом особенностей, обусловленных публичным характером договора.

Арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имуществ, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо предать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования.

Если во время действия договора в имуществе, взятом в прокат, обнаруживаются недостатки, препятствующие его использованию, арендодатель обязан в 10-дневный срок безвозмездно устранить недостатки на месте или произвести замену другим имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если, недостатки явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор должен уплатить арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

На арендодателе лежит обязанность производства капитального и текущего ремонта.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы может быть осуществлена только в твердой денежной сумме, вносимой периодически/единовременно.

Иные формы арендной платы использоваться не могут.

Если арендатором допускается задолжность по арендной плате, она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса.

В таком порядке подлежит взысканию только задолжность по арендной плате.

Требования о пени, процентов за просрочку платежей или любые иные требования о возмещении убытков, адресованные арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного по договору проката, передача арендаторам своих прав и обязанностей другому лицу, предоставление имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив не допускается.

23.