Оценка земель сельскохозяйственного назначения

При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты применяется для расчета оценочной стоимости земельных участков, используемых в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапиталь-ные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. Земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для

производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

1-й этап. Сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации.

Необх0димая для оценки земель информация выбирается из материалов 6 тура земельно-оценочных работ (1980-1989 гг.) с их последующим уточнением. Также можно

использовать материалы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Каждый административный район в процессе 6 тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономическог оразвития территории.

Информация, необходимая для оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, включает кадастровый номер, наименование и общую площадь оцениваемого земельного участка, которые определяются на основе правоустанавливающих документов или данных Единого государственного реестра земель.

Далее для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

· сельскохозяйственные угодья. Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж;

· земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

· Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;

· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности.Они учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

2-й этап. Определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур.На втором этапе производится выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитывается земельная рента. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из такого набора сельскохозяйственных культур, при пространственном чередовании которых достигается максимальная величина земель-

ной ренты и сохраняется плодородие почвенного слоя. В этом проявляется принцип НЭИ при оценке сельскохозяйственных угодий.

3-й этап. Определение величины земельной ренты по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам, выбранным для расчета:

Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли);

Валовой доход = Цена продажи * Нормативная урожайность.

4-й этап. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий. Рассчитывается рыночная стоимость сельскохозяйственной земли путем деления полученной величины земельной ренты на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения.