Главная Случайная страница


Полезное:

Как сделать разговор полезным и приятным Как сделать объемную звезду своими руками Как сделать то, что делать не хочется? Как сделать погремушку Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами Как сделать идею коммерческой Как сделать хорошую растяжку ног? Как сделать наш разум здоровым? Как сделать, чтобы люди обманывали меньше Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили? Как сделать лучше себе и другим людям Как сделать свидание интересным?


Категории:

АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника






Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы





1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж
как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразуюшим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объек-' тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окру­жения, капитальности и возраста строений.

3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимо­сти как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

Ниже пример, который решали в классе!

Пример.Рассмотрим, как может использоваться метод распределе­ния. В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем дру­гим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне име­ются данные (таблица 2). Таблица 2 - Характеристика объектов недвижимости  
Район Средняя стоимость земли, руб. Средняя стоимость объекта, руб. Доля земли в общей стоимости объекта
Первый 33 011 183 962 0,179
Второй 37 836 199 954 0,189
Третий 36 294 189 090 0,192

 

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

Средняя арифметическая доля земли = (0,179+ 0,189 + 0,192) / 3 = 0,187

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то

Стоимость земли = 188 985 • 0,187 = 35340,2 руб.

Для справки, может пригодится!!

***Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентич­ного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техноло­гий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, анало­гичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату про­ведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержка­ми на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строи­тельными работами. Они включают: стоимость строительного оборудо­вания и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расхо­ды подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организа­ции и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды на­логов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, рас­ходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капи­тала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная при­быль может быть рассчитана:

Date: 2016-02-19; view: 332; Нарушение авторских прав; Помощь в написании работы --> СЮДА...



mydocx.ru - 2015-2024 year. (0.007 sec.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав - Пожаловаться на публикацию