Вопрос 32. Метод предполагаемого использования и метод разбивки на участки (доходный подход)

Метод предполагаемого использованияцелесообразен, если выпол­няется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли.

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффектив­ным использованием является разделение земельного массива на стан­дартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестици­онного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применя­ется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денеж­ной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их осво­ение и определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включаетследующие этапы:

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических, физических возможностей и экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, ложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Расчет осуществляется путем анализа сопоставимых участков или на основе метода сравнения продаж.