Ипотечное кредитование

В современных условиях ипотечное кредитование имеет осо­бо важное значение, и в первую очередь для оздоровления эко­номики России, но оно, к сожалению, находится только на пути становления, в то время как в развитых странах мира для ипотеч­ного кредитования характерен высокий уровень развития и оно является важнейшим элементом рыночной экономики, в частно­сти в области инвестиционной деятельности.

Существуют два схожих понятия: залог и ипотека. Залог – это способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должни­ком обязательства, обеспеченного залогом, получить компенса­цию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека – разновидность залога именно недвижимого иму­щества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлет­ворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерно: залог имущества; возможность по­лучения под залог одного и того же имущества добавочных ипо­течных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в госу­дарственных или коммунальных учреждениях. В случаях непла­тежеспособности должника удовлетворение требований кредито­ра производится из выручки от реализованного имущества в по­рядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но и имуще­ственные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, а также требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

– ипотечный кредит – ссуда под строго определенный залог;

– большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначе­ние; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производствен­ных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость;

– ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным со­глашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которо­го состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ре­сурсов для кредитования и перелив средств из регионов, ис­пытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотека влияет на преодоление экономического кризиса дву­мя путями:

– развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хо­зяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

– развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной напряженности в обще­стве, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотеч­ном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвес­тора.

Становление ипотечного бизнеса в России, по сути, только началось. В 1993 г. были созданы Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультативной помощи ипотечным структурам и банкам России. Создана уже и определенная юридическая правовая база. Основополагающими нормативными актами для функционирования ипотеки являются Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., Закон РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 г., Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. Особенно важное значение имеют последние два закона, так как они открывают большие возможности для развития ипотечного кредитования жилищного строительства и активизации инвестиционной деятельности.