Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Расчет стоимости земли методом сопоставимых продажДанные об аналогах:
Расчет стоимости земли:
Таблица 7 Расчет стоимости земли сравнительным подходом
Пояснения к внесенным корректировкам: Корректировка на торг: Так как в качестве объектов аналогов были выбраны объекты предложения, мы вводим корректировку на торг. Как правило, в процессе реализации происходит снижение первоначальной цены, вызванное например риэлтерским вознаграждением. На основании экспертного решения специалистов недвижимости данная корректировка может составлять от 2% до 10%. Корректировка на передаваемые имущественные права: При продаже объекта недвижимости (земельного участка), который сдан в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость ввода корректировки цены на право собственности. Корректировка вносится в том случае, если договорная арендная плата значительно отличается от рыночной арендной платы, величина определяется на основании прямой капитализации как разницу между рыночной договорной арендной платы в расчете на 1 год. В нашем случае корректировка не требуется, так как все объекты предлагаются в собственность. Корректировка на условия финансирования: Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом (бартер, уступка прав требования, предоставление рассрочки). При выборе объектов аналогов с отличными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений, в частности расчет текущих льгот при кредитовании. Таким образом, объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировки не требуются. Корректировка на условия продажи: Данная корректировка вводится в том случае, если существует информация, что сделка купли-продажи была произведена не в типичных условиях (срочная продажа, продажа главной фирмой дочерней фирмы, банкротство и т.п.). Условия продажи в наших объектах аналогах типичные, то есть продавцы не ограничены в условиях продажи, связи с этим корректировки по данному элементу не вводились. Корректировка на дату продажи: дата продажи оцениваемого земельного участка совпадает с датой продажи объектов-аналогов, поэтому поправка на дату продажи не требуется. Корректировка на различие в общей площади: согласно общему правилу рынка с ростом масштаба объекта продажи (площади) стоимость единицы, в которой из которой складывается натуральная величина объекта снижается. С увеличением площади участка стоимость одного кв. м. при прочих равных условиях снижается. Для объекта №1 260/100=2,6 (корректировка составит +10%) Для объекта №2 675/100=6,75 (корректировка составит +15%) Для объекта №3 420/100=4,39 (корректировка составит +15%) Корректировка на месторасположение: Данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровой стоимости квадратного метра земельных участков. В нашем случае, будем использовать соотношение по кадастровой стоимости занимаемого участка: Кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка 9236 руб. за кв. м. Кадастровая стоимость аналога 1 = 10134 руб. за кв.м. К=9236/10134*100-100=-5,6% Аналог 2 К= 9236/10033,5*100-100 = -4,61% Аналог 3 К=9236/9829*100-100 = -2,68% Корректировка на наличие коммуникаций: На каждом земельном участке – аналоге коммуникации присутствуют в равном объеме с коммуникациями оцениваемого земельного участка. Поэтому поправки не требуются.
|