Земельный участок как объект экономической оценки

Тема 10. Оценка стоимости земельного участка

Земельный участок как объект экономической оценки

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. В соответс-твии с Гражданским кодексом Республики Казахстан земля является важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля (земельные ресурсы) – часть природы и является основой всех процессов жиз-недеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обла-дает стоимостью и адекватная оценка земли или земельного участка представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества.

В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются зем-ельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную гра-ницу, площадь, местоположение, правовой режим,пространственную ограниченность, поставленную на учет в государственный земельный кадастр и в Единый государствен-ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В человеческом обществе земельный участок – средство производства. Будучи ору-дием труда, земельный участок одновременно является предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает земельный участок специфическим средством производства, функ-ционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства, земель-ный участок имеет ряд особенностей, которые необ­ходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

· не являемся результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не тре-бовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимос-ти к земле подхода, основанного на анализе затрат;

· во всех отраслях народного хозяйства земельный участок является пространствен-ным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда. Поэ-тому земельный участок неразрывно связана с объектами на ней расположенными: здани-ями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями;

· в сельском хозяйстве земельный участок являемся главным средством производ-ства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;

· земельный участок пространственно (по площади) ограничена и ничем не замени-ма. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обуслов-ливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;

· неизнашиваемостъ и вечность. Земельный участок в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому изно­су, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительную способность.

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земель­ного участка реализуют-ся на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки зем-ельного участка обуслов­лена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природ­ного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Оценка земельного участка, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки. Стоимость земельного участка или право на него измеряется текущей стоимостью будущ-их выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.

Достоверная оценка стоимости земельных участков способствует принятию эффек-тивных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономичес-кой оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному земле-пользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это, в свою очередь, приводит к сущес-твенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах. Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономичес-ких и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и опреде-ления правового режима. Правовой режим земельного уча­стка включает:

· целевое назначение;

· форму собственности;

· разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законо­дательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель. ЗК РК в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель по целевому назначению на категории, по которому правовой реж-им земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разре-шенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями зако-нодательства. В Земельном Кодексе Республики Казахстан (ЗК) приводится разделение земель Республики Казахстан на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиден-ия, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безо-пасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Центральное место среди всех категорий занимают земли сельскохозяйственного назначения, которые на рынке недвижимости занимают особый правовой статус. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставлен-ные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственные:

1. Используются для: сельскохозяйственного производства; личного подсобного хозяйства; проведения научных исследований и обучения; коллективного садоводства, животноводства и огородничества; подсобного сельского хозяйства.

2. Выполняют функцию: средства производства и предметов труда; имеют приори-

тетный статус и подлежат особой охране; для сельского хозяйства выделяют в первую очередь; особо ценные земли (опытные поля и др.) не приватизируются.

3. Включают: пашню и залежи; сенокосы; пастбища; многолетние насаждения;

целину и другие угодья.

Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кус-тарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воз-действия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зам-кнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для заст-тройки развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель дру-гих категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель поселений опреде-ляются в соответствии с зонированием их территорий, т.е. делением на территориальные зоны, где предусмотрены следующие виды территориальных зон в границах населенных пунктов: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, водных объектов и иные территориальные зоны.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове­щания, телеви-дения, информатики, обороны, безопасности и иного спе­циального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке соответствующим пред­приятиям, учреждениям и организациям для выполнения ими хоз-яйствен­ной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.). Собств-енник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверхностью этого участка. При этом для пользования воздушным пространс-твом на большой высоте и недрами необходимо получить соответствующие лицензии и осуществлять периодические платежи за их использование.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имею особое при-родоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровител-ное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особ-ый правовой режим.

ЗК РК выделяет следующие виды земель особо охраняемых территорий:

– особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;

– природоохранного назначения;

– рекреационного назначения;

– историко-культурного назначения;

– иные особо ценные земли.

ЗК РК регулирует правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса. Необходимо отметить, что к землям лесного фонда относятся как лесные земли (покрытые лесной растительностью ине покрытые ею, но предназначенные для ее восста-новления), так и нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водоза-боров, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Наконец, земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РК земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований. Разграничение государс-твенной собственности на землю на государственную собственность и собствен­ность мун-иципальных образований предусмотрено в Законе Республики Казахстан от 1 марта 2011 года «О государственном имуществе».

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах чер­ты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Предприятия в настоящее время имеют земель­ные участки на праве частной собс-твенности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблю­дением обременений и иных условий, установленных законом и дого­ворами.

Право частной собственности юридических лиц на земельные участ­ки возникает в результате приватизации государственных или муници­пальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения участка в уставный (паевой) капитал юридическо­го лица. При этом собственник вправе использо­вать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми спо-собами и в тех целях, которые не зап­рещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Следовательно, каждый земельный участок должен быть оценен, так как земля при-равнена к недвижимости с одной стороны, а с другой стороны земельные участки стано-вятся капиталом, стоимость которого будет возрастать, если рационально и бережно исп-ользовать и вкладывать в увеличения плодородия денежные, материальные и трудовые вложения.

Оценка стоимости земельных участков – это расчетная или экспертная стоимость земельных участков как объекта оценки, либо какого-либо вещного интереса в ней, прово-димая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке стоимости земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и еди-ничных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нес-кольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для вып-олнения массовой оценки необходимы подготовленные специалисты, работающие по мет-одике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Законом РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажа-ми аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заклю-чается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о при-

родном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, раз-мерах и границах, земельных участков, их качественной характеристике, целевом исполь-зовании, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, и других необходимых сведений, а также о субъектах прав на земельные участки.

Кадастровая стоимость земли – это параметр, характеризующий стоимость земель-

ного участка исходя из его качества, местоположения и потенциального дохода за расчет-ный срок окупаемости. Определяется методами массовой оценки в соответствии с Прави-

лами проведения государственной кадастровой оценки земель.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной рег-

истрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

· правообладателей – гарантиями прав на имущество;

· систему налогообложения – актуальными сведениями об объектах налогообло-жения;

· рынок недвижимости – открытой и достоверной информацией о земельных участ-ках и связанных с ними улучшениях;

· систему органов государственного и муниципального управления – информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижим-

ости, а также планирования и развития территорий.

Параметр кадастровой стоимости земли был введен на всей территории Республики Казахстан для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в след-ующих случаях:

• при передаче государственной земли в частную собственность;

• при установлении долевой и совместной собственности на землю (если в этих сделках участвует земля, принадлежащая государству или муниципалитету);

• при предоставлении земли гражданам и предприятиям при кредитовании и налого-

обложении.

Кадастровая стоимость земли конкретного участка удостоверяется документом, выд-аваемым территориальным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству заин-тересованным лицам при регистрации земли, при сделках с ней или в других случаях.

Оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для следующих целей:

· совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;

· получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственно-го назначения;

· разрешение имущественных споров;

· подготовка пакета документов для судебных приставов;

· проведение приватизации имущества;

· оценка инвестиционных проектов;

· проведение страхования;

· привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

· проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап);

· оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого

создаваемого предприятия;

· определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;

· определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земель-ными участками.

В теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

– экономические;

– социальные;

– юридические, административные или политические;

– физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной

или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень заня-

тости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличиет источников

финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономи-

ческие факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования на-селения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способ-

ствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут сти-мулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частнос-ти. Органы государственной власти часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данной группы отно-сятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, доро-ги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

К совокупным физическим факторам, факторам окружающей среды и местополо-

жения влияющими на стоимость земельного участка, как правило, относятся:

– местоположение и окружение;

– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

– физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

– транспортная доступность;

– количественный и качественный состав коммуникаций;

– возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в слу-чае если на земельном участке планируется строительство;

– данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для

прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

– конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей);

– ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земельных участков со временем изменяется, поэтому ее оцен-ка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Для оценки стоимости земельного участка необходим следующий перечень доку-ментов и сведений:

· документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (соб-ственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год;

· кадастровый паспорт на участок;

· сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми

обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию;

· наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.