Экономические принципы оценки стоимости земельных участков

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принцип-ов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. В основу принципов определения стоимости земельных участков положены правила и модели экономического поведения при формировании стоимости товара на свободном рынке. Учитывая это эконо-мические принципы оценки земли условно можно разделить на четыре группы:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, кото-

рые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В процессе оценки конкретного земельного участка могут быть задействованы сразу

несколько принципов или отдельным из них придано большоу значение.

Принципы пользователя. К ним относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель-ного участка различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость. Именно полезность формирует потребтельскую стоимость земельного участка. Оценщик должен установить, в чем состоит и насколько высока полезность земельного участка для типичного покупателя.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями.

Необходимо отметить, что земля выступает в качестве общественного блага, поско-льку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую эколо-гическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объек-том коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, кото-рые удовлетворяют на только индивидуальные, но и общественные потребности.

Принцип замещения означает, что средний (рациональный) покупатель не заплатить за земельный участок больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, то есть при наличий определенного количества однородных земельных участ-ков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость земли.

Это универсальный принцип: он применяется в практике оценки земельного участка во всех трех подходах, им руководствуются люди во многих жизненных ситуациях. Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градо-строительных проектов и преобладают однотипные земельные участки.

Принцип ожидания определяет тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потен-циальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей буду-щих доходов. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий тенге стоит меньше чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтиро-вания (Кд):

Кд = –––––––,

(1 + i)^t

где i – процентная ставка, доля единицы (или доли прибыли от вложений через год);

t – количество лет между годом инвестирования и годами поступления денег.

Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, т.е определение стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи объекта.

По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания прояв-ляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Принципы связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сору-жениям, которые на нем находятся. К этой группе относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Принцип остаточной продуктивности. Согласно теории экономики, разработан-ной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трак-туется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производ-ства (капитал, труд, предпринимательские способности, земля), необходимых для осущес-твления любого вида деятельности. Принцип остаточной продуктивности раскрывает осо-бое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена колебаниям.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, получен-ных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физи-чески недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие произ-водства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента (табл. 10. 1).

Таблица 10. 1