Тема 11. Оценка стоимости недвижимости

11. 1 Недвижимость – как объект оценки

Оценка имущества является важнейшим рыночным финансовым инструментом и от корректной, достоверной оценки, во многом, зависит принятие правильных администра-тивных и финансовых решений. Объекты недвижимости занимают особое место в системе общественных и производственных отношений, поскольку с ними прямо или косвенно связана оценочная деятельность и в целом хозяйственные отношения людей во всех сфер-ах их деятельности.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном систе-мы рыночных отношений страны. И это понятно – объект недвижимости не только особ-ый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Экономика недвижи-мости представляет собой систему отношений, возникающих в процессе операций с недвижимостью. Знания экономики недвижимости необходимы при подготовке современ-ных специалистов, так как любой профессионал в настоящее время сталкивается в практи-ческой деятельности с процессами, происходящими на рынке недвижимости.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находитсяпод нимс проекцией к центру земли, и все, что находитсянад ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (дере-вья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты. В традиционной классичес-кой литературе понятие недвижимости представляется в виде пяти основных составляю-щих, четыре из которых отражают физический состав недвижимости, а пятый – ее юриди-ческое содержание:

· земельный участок;

· объекты над поверхностью участка;

· имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

· воздушное пространство;

· комплекс прав на объекты недвижимости.

Основные определения, применяемые при оценке недвижимости

Недвижимость – физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными акта-ми. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздуш-ные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Недвижимое имущество – все права, интересы и выгоды, связанные с владением недвижимостью.

Строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназна-ченные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения матер-иальных ценностей, осуществления производства и иные виды;

Сооружения – земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и поме-щениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и иные виды);

Альтернативное использование – возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и

культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, фор-

мирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязан-

ностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости.

Рынок недвижимости – одна из разновидностей товарных рынков. При этом рынок недвижимости:

· с одной стороны, характеризуются общими рыночными свойствами (такими как:

сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спроса и предложения и т.д.);

· с другой стороны, обладают своей, присущей именно и только недвижимости сег-ментацией, специфическими признаками и правовым оформлением сделок, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими специализирован-ными признаками, своеобразной динамикой операций и законодательным их закреплени-ем и другими отличительными свойствами.

Для рынков недвижимости характерно разделение на первичный и вторичный рын-

ки. В рамках первичных рынков оперируют с вновь построенными объектами недвижимо-сти. Это отражает достаточно высокую активность строительного бизнеса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть, уже построенные и находящиеся в использовании определенное время.

В МСО подчеркиваются следующие особенности рынка недвижимости:

· отсутствие централизации (в отличие от рынка ценных бумаг или сырьевых товаров);

· конфиденциальность информации (информация по ценам сделок с недвижимос-тью, по условиям арендных доходов и ипотечных кредитов, как правило, имеет закрытый характер. Отсутствует какой-либо общепризнанный источник достоверной и детальной информации о ценообразовании на рынке недвижимости);

· нерегулярность сделок (особенно в отношении крупных объектов), из-за чего в процессе оценки используются устаревшие данные;

· неотъемлемость объектов недвижимости от их местоположения;

· уникальность каждого объекта недвижимости;

· обилие сегментов;

Необходимым условием формирования и развития рынка недвижимости, является независимая оценка стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости – процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Стандарта «Оценка стоимости недвижимого имущества» (далее – стандарт) разработанный на основании Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» в соответствии с международными стандартами оценки,

При оценке недвижимости применяется Стандарт «Оценки стоимости недвижим-ого имущества» разработанный на основании Закона Республики Казахстан «Об оценоч-ной деятельности в Республике Казахстан» в соответствии с международными стандарта-ми оценки, устанавливающий основные требования к методам оценки недвижимого иму-щества и является обязательным для применения на территории Республики Казахстан.

Действие данного стандарта распространяется на оценку следующих типов недви-жимости:

1) участки земли, занятые улучшениями или незанятые земельные участки, вклю-чая земли сельскохозяйственного назначения;

2) здания и сооружения, включая внутренние инженерные сети и системы, а также оборудование, обеспечивающее функционирование оцениваемых зданий и сооружений;

3) объекты незавершенного строительства (объекты, на которых ведутся работы, и

объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, пол-

ное прекращение строительства);

4) передаточные устройства;

5) многолетние насаждения.

Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и досто-верность.

Оценка стоимости недвижимости проводится в следующих случаях:

· сделки купли-продажи;

· сдача недвижимости в аренду;

· приватизация (выкуп государственной доли);

· взнос недвижимости в уставный капитал создаваемого предприятия;

· обеспечение ею кредитных обязательств при получении кредита (залог, ипотека);

· перевод бухгалтерской отчетности на международные стандарты учета;

· переоценка для отражении бухгалтерской отчетности по реальной (рыночной) стоимости;

· постановка на бухгалтерский учет; выделение доли собственников (участников); страхование банкротства;

· реструктуризация или ликвидация предприятия;

· оформление наследства;

· продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы изба­виться от неисполь-зуемых земельных участков, зданий, соору­жений; расплатиться с кредиторами; распла-титься с партнера­ми при нанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;

· страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

· определение налоговой базы для исчисления налога на имуще­ство;

· оценка при разработке бизнес-плана по реализации инвестиционного проекта;

· оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в об­щей оценке стои-мости предприятия при использовании за­тратного подхода.

В оценочной практике недвижимости существуют различные виды стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвесторза объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предпри-ятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денеж-ных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвы-чайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилиза-цию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, исполь-зуемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижим-ости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анна-лиза. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и кон-тролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с пом-ощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оценивают-ся отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на опреде-

ленную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие “процесс оценки”, на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в резуль-тате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

Как и в других механизмах ценообразования, стоимость недвижимости определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам. По сферам проявления эти факторы подразделяются на политические, экономические, соци-альные, географические, правовые, физические, климатические и т. д.

Политические:

· политическая стабильность, безопасность;

· налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат, предоставленные раз-