Проблема приватизированных общежитий

Еще в советские времена достаточно много жилых домов использовалось как временное жилье, при этом таким домам присваивался статус общежитий.

Предприятия, учреждения и организации возводили новые жилые дома для своих работников и улучшали их жилищные условия, а высвобожденные общежития передавались для временного проживания другим гражданам.

Организация и строительство общежитий была обусловлена главным образом невозможностью обеспечения всех граждан, которые нуждались в жилье, отдельными жилыми помещениями.

В РСФСР жилые помещения в общежитиях предоставлялись для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других граждан на период работы или учебы. Соответственно, при прекращении трудовых отношений или выбытии из учебного учреждения указанные лица подлежали выселению. К 1990 году в России была сформирована развитая система жилищного фонда, состоящего из общежитий. Сам жилищный фонд находился в муниципальной собственности, управление и распоряжение которым осуществляли местные советы народных депутатов. Последние были вправе закрепить за предприятиями и учреждениями имущество на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления.

Значительное количество жилых домов, которые имеют статус общежитий, потеряло свою специфику как временное жилье. В большинстве из них проживают семьи, которые лишены как реальных возможностей для улучшения жилищных условий, так и права на постоянное проживание и приватизацию общежитий, жилой площади которую они занимают в общежитии.

Повсеместно жилищный фонд, построенный на государственные средства, в нарушение закона, не был целиком передан в муниципальную собственность.

В результате, право собственности оказалось зарегистрировано за частными юридическими лицами, которые обрели статус новых собственников.

Сроки исковой давности по искам об оспаривании сделок по внесению общежитий в уставный капитал предприятий, истекли, в связи с чем, признать приватизацию общежитий незаконной не представляется возможным.

Граждане, проживающие в общежитиях, не сразу смогли осознать последствия такой приватизации, и не предполагали, что смена собственника может грозить им выселением без предоставления другого жилого помещения.

В настоящее время в судебной практике существуют проблемы при рассмотрении споров о приватизации специализированных жилых помещений.

С какими проблемами сталкиваются суды при вынесении решений о признании прав на приватизацию в общежитиях?

Исходя из статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых, помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Иными словами, гражданам, проживающим в общежитиях, предоставлено право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в общежитиях.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, и соответственно, права на приватизацию.

Вывод: граждане, которые занимают указанные жилые помещения в общежитиях, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь статьей 2 Закона РФ «О приватизации».

Однако, несмотря на данное разъяснение, в судебной практике возникают серьезные противоречия при разрешении конкретных споров по подобным искам, что требует индивидуального подхода к каждому делу.

Проблема № 1: является ли предусмотренный законом режим «правоотношений по договору социального найма» правом на приватизацию?

Если буквально толковать статью 7 Закона, то применяться должны нормы ЖК РФ именно о социальном найме, в которых о приватизации ничего не говорится. В связи с этим изначально судебная практика складывалась по пути отказа в приватизации таких общежитий.

В последующем Верховный Суд РФ дал необходимые разъяснения по этой проблематике, указав, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным/ муниципальным предприятиям/ учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение является изолированным.

Проблема № 2: возможна ли приватизация жилых помещений, которые являются по документам общежитиями, а по факту не отвечают их признакам?

Статья 94 ЖК РФ устанавливает, что общежития предоставляются для временного проживания граждан в период их работы, службы или учебы, укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Других признаков общежития в ЖК не называется.

Таким образом, судам предоставлена возможность при рассмотрении исков граждан о признании права на приватизацию служебных квартир и общежитий, самостоятельно решить вопрос об обоснованности ограничения права на их приватизацию, при этом учитывается как формальный фактор - отнесение в соответствующей документации определенного объекта к категории специализированного жилищного фонда, так и фактические признаки спорного жилья - наличие определенных свойств, характерных для жилого помещения специализированного фонда.

Вместе с тем Верховный Суд РФ признает неправомерной практику, когда нижестоящие суды самостоятельно определяют какие-либо признаки общежития, которые не установлены в нормативных актах, но суды в связи с существованием данных особенностей, по - прежнему отказывают гражданам в приватизации.

Каждый год в аппарат Уполномоченного обращаются граждане, с жалобами на неправомерные действия новых собственников общежитий.

И прошедший год не стал исключением.

В аппарат Уполномоченного в отчетном периоде обратился гр.Р., в обоснование заявленных требований, указав, что проживает вместе с супругой и сыном (совершеннолетним) в здании общежития, которое было приватизировано и передано в частную собственность в 2011 году. Новый собственник предложил заявителю заключить договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 1 год. Названный договор был подписан, и по истечении оговоренного срока, собственник общежития предъявил требование об освобождении жилого помещения ввиду истечения срока договора. В добровольном порядке, заявитель, полагая, что заключенный договор ничтожен, поскольку право пользования жилым помещением в общежитии является бессрочным, требования собственника выполнять отказался, обратившись в суд с заявлением. В свою очередь, собственник, подал встречное исковое заявление о признании семьи заявителя утратившей право пользования помещением и выселении без предоставления иного жилого помещения.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, требования собственника общежития были удовлетворены.

В обоснование суд, указал, что доказательств законного вселения в указанное помещение заявителя представлено не было. Копий ордеров на вселение, выдававшихся работникам в архиве предприятий не сохранилось.

Кроме того, не доказан факт, что заявитель состоял в трудовых отношениях с собственником жилого помещения. Факт длительного проживания в квартире и внесения платы за пользование жилым помещением, при несоблюдении установленного законом порядка представления жилого помещения, сами по себе не подтверждают наличие законных оснований для вселения. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных помещений в общежитиях без предоставления других помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

В соответствии с приведенными положениями закона невозможность выселения граждан, без предоставления другого жилого помещения, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотрена лишь при одновременном наличии двух условий: указанные граждане должны быть отнесены к перечню лиц, выселение которых ранее не допускалось законом, а также указанные граждане должны состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, либо иметь право состоять на таком учете.

Ни одно из указанных условий, при рассмотрении спора, установлено не было. При этом ни один из членов семьи в трудовых отношениях с собственником специализированного жилищного фонда не состоял.

Более того, судом было установлено, что заявитель, на день обращения в суд с иском, сохранял право пользования иным жилым помещением, где и был зарегистрирован.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 № 320-О-О разъяснено, что положения пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса РФ, а именно статьи 675, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Однако в силу части 2 статьи 102 Жилищного кодекса РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем.

Из смысла и содержания статьи Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что нормы ЖК РФ применяются к тем общежитиям, которые ранее принадлежали государственным или муниципальным предприятиям или государственным или муниципальным учреждениям.

В данном случае, здание общежития, в котором расположена спорная комната, не принадлежала ни государственным, ни муниципальным предприятиям.

Разрешая встречные требования собственника по признанию заявителя утратившим право пользования жилым помещением, суд указал, что заключенный между сторонами договор коммерческого найма сроком на один год, свидетельствует о том, что жилое помещение было предоставлено заявителю в рамках гражданско-правовых отношений, а не в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При таких обстоятельствах, требования собственника являются законными и обоснованными.

А вот другой пример, касающийся того же самого общежития, однако в удовлетворении требований о признании гражданина Н. утратившим право пользования жилым помещением было отказано.

Основанием явилось то обстоятельство, что у гражданина Н., по мнению собственника, отсутствовал какой-либо документ, удостоверяющий право пользования спорным жилым помещением (как и в предыдущем случае). Кроме того, поскольку трудовые отношения гражданина Н. и нового собственника не связывают, собственник посчитал, что переход права собственности на служебное помещение влечет за собой прекращение договора найма такого помещения.

Удовлетворяя встречные требования гражданина Н., по возложению обязанности на собственника общежития заключить бессрочный договор найма жилого помещения, суд указал, что доказательством вселения в установленном порядке служит то основание, что Н. был зарегистрирован по указанному адресу, что подтверждается карточкой формы А.

Отсутствие ордера, по мнению суда, не является основанием для признания отсутствия права на жилое помещение. Поскольку собственником не представлено суду доказательств, что имели место злоупотребления со стороны должностных лиц управления внутренних дел при регистрации Н. в спорном общежитии, то суд считает установленными, что он был прописан на основании соответствующего ордера. За сохранность ордера отвечает администрация общежития, а его отсутствие не является виной истца.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований собственника о признании Н. утратившим право пользования жилым помещением, суд указал следующее: «истец требования о признании Н. не приобретшем право проживания не выдвигал. Напротив, из существа заявленных требований следует, что собственник просит признать Н. утратившим право пользования, следовательно, наличие такого права не оспаривает».

Анализ постановленных судом решений свидетельствует о том, что правовая оценка одних и тех же обстоятельств может существенно разнится. Так, и в первом и во втором случае, проживающие в общежитии граждане не имели доказательств законного вселения в жилые помещения в виде ордеров. Однако в первом случае, суд посчитал, что законность вселения не доказана, а во втором, напротив, указал, что отсутствие ордера не свидетельствует о незаконности вселения.

Безусловно, обстоятельства, установленные судом в рамках рассмотренных дел, имеют существенные отличия. Так, гражданин Р. с семьей был зарегистрирован по иному адресу, вплоть до обращения в суд с исковым заявлением. Кроме того, он самостоятельно заключил с собственником договор коммерческого найма на ограниченный срок.

Гражданин Н. зарегистрирован по месту нахождения спорного жилого помещения, договор коммерческого найма не заключал.

Приведенная судебная практика показывает, что суды, несмотря на некоторые различия в правовых оценках, как правило, тщательно исследуют все обстоятельства, при принятии решений основываются на совокупности установленных данных.

Между тем, ситуация при которой собственники общежитий пытаются выселить людей, много лет проживающих в жилых помещениях, не может оставаться без внимания.

С 1991 года действует закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которому, для жилищного фонда установлен особый порядок приватизации – отчуждения государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан и юридических лиц.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (статья 1 Закона).

Анализ приведенных норм показывает, что приватизация жилищного фонда может производиться только физическим лицам, которые проживают в жилых помещениях, и на безвозмездной основе.

Следовательно, способ приватизации жилищного фонда в виде включения его в уставный капитал юридического лица не допускается.

В судебных решениях данный факт констатируется таким образом: «В силу ранее действовавшего законодательства не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которым относятся общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежат передаче в муниципальную собственность. Однако из материалов дела следует, что данное общежитие не было передано в муниципальную собственность, как то предусматривалось Указам Президента РФ от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».

Другими словами, Указ Президента не исполнен, в муниципальную собственность общежитие не передали, но сроки исковой давности по оспариванию результатов приватизации истекли.

Подводя итог всему вышесказанному, следует еще раз отметить, что приватизация общежитий была незаконной, поскольку нарушала права граждан на приватизацию жилых помещений, расположенных в общежитиях.

Суть проблемы и нарушения прав граждан сводится к тому, что общежития незаконно оказались в собственности юридических лиц, новые собственники пытаются выселить проживающих в помещениях людей, повышают плату за найм, либо принуждают к заключению договоров коммерческого найма.

Осуществить защиту указанного права можно несколькими способами:

обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в общежитии в порядке приватизации;

потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки по приватизации общежития или оспорить план приватизации в части включения в состав приватизируемого имущества предприятия или включения общежития в уставный капитал приватизируемого предприятия.

Единственным препятствием на пути удовлетворения указанных требований является пропуск срока исковой давности.

Интересна позиция по данному вопросу Первого арбитражного апелляционного суда, который указал, что доводы о пропуске срока исковой давности по иску о признании недействительной сделки приватизации в части включения в уставный капитал зданий общежитий отклоняются, так как спорными жилыми помещениями владеют граждане и из их владения эти объекты не выбывали, в связи с чем, на основании статьи 208 Гражданского кодекса РФ, на требование собственника, связанное с устранением нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 по делу N А79-12408/2011).

По мнению апелляционной инстанции Свердловского областного суда (постановление от 12.12.2013 по делу N 33-13704/2013) вывод суда о том, что "истцам не принадлежит право требования по рассматриваемому иску в силу того, что они не собственники спорного недвижимого имущества, является неверным в силу ошибочного толкования норм материального и процессуального права и неправильной оценки фактических обстоятельств дела.

Калининградский областной суд указал, что "включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должно влиять на жилищные права граждан, которые вселились и проживали в данных жилых помещениях до приватизации имущественного комплекса предприятия, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность на основании статьи 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (апелляционное определение Калининградского областного суда от 13.11.2013 по делу N 33-4902/2013).

Надо отметить, что практика по указанному роду дел в Российской Федерации весьма противоречива. Далеко не все суды придерживаются вышеприведенной точки зрения.

Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 08.09.2010 оставлено без изменения решение Ленинского районного суда Мурманска от 29.07.2010, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований К.В.Г. к открытому акционерному обществу "Мурманский судоремонтный завод Морского флота", обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестПроектЛимитед", обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная судоремонтная компания" о признании права на приватизацию жилых помещений, отказать".

В обоснование принятого Определения приведено следующее: "Поскольку преобразование государственного предприятия в акционерное общество с включением общежития в уставный капитал происходило в период действия Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", который не предусматривал передачу жилищного фонда предприятий соответствующему Совету народных депутатов, а предоставлял право в случае приватизации предприятия приватизировать жилищный фонд, то суд пришел к обоснованному выводу о законности приватизации предприятием здания общежития и включении его в уставный капитал при приватизации предприятия в акционерное общество. Поэтому является правильным суждение суда, что вселение истца и его проживание в общежитие до момента приватизации общежития правового значения для разрешения спора не имеет".

Далее суды указывают, что общежития, принадлежащие предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны были быть переданы последними в муниципальную собственность. Несмотря на это, "поскольку комнаты (жилые помещения), переданные в уставный капитал акционерного общества, относятся к частному жилищному фонду, в случае вселения гражданина в такое жилое помещение, используемое в качестве общежития, внесенное в уставный капитал акционерного общества в соответствии с законом, между гражданином и акционерным обществом возникают договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда РФ" к данным отношениям не применяется. При указанных обстоятельствах, истцы не имеют права на приватизацию, поскольку спорное жилое помещение не является государственным или муниципальным жилищным фондом, а является собственностью ответчика (частным жилищным фондом), право которого зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено, истец не пользуется занимаемым помещением по договору социального найма, а пользуется жилым помещением по договору коммерческого найма" (апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 22.04.2014 по делу N 33-5586/2014, апелляционное определение Курганского областного суда от 29.04.2014 по делу N 33-1244/2014; апелляционное определение Воронежского областного суда от 11.02.2014 N 33-593).

Анализ судебной практики позволяет выявить несколько основных причин отказа в реализации права на приватизацию.

Во-первых, в период с июля 1991 года по декабрь 1992 года возникла неопределенность в вопросе о том, подлежал ли обязательной передаче в муниципальную собственность жилищный фонд при приватизации предприятий. Указанная правовая неопределенность стала тиражироваться в судебной практике.

Если проанализировать все перечисленные нормы законов, то легко можно обнаружить их коллизию.

В такой ситуации требуется вмешательство законодателя, а пока этого не случилось, объяснить, почему принято такое, а не другое решение, будет сложно.

В некоторых регионах (Воронежская область), муниципалитеты обратились в суд с соответствующими заявлениями о передаче общежитий в муниципальную собственность.

Правозащитники Пермской области не один год предлагают принять изменения относительно срока давности в статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно жилищного фонда, незаконно находящегося в собственности юридических или физических лиц.

Полагаю, что назрела необходимость в разработке и последующей реализации на уровне Российской Федерации порядка проведения инвентаризации жилищного фонда, переданного в процессе приватизации в нарушение действующего законодательства организациям частной формы собственности, разработке механизмов финансирования мероприятий по инвентаризации.

Органам местного самоуправления предлагаю рассмотреть возможность обращения в судебные инстанции с исками о признании права собственности муниципалитетов на жилищный фонд.