Аварийное жилье проблемы переселения

Аварийное и ветхое жилье по-прежнему, для многих регионов России, остается острой проблемой. Снос ветхих домов и переселение из ветхого и аварийного жилья является одной из главных задач жилищной реформы.

Ветхий фонд несет в себе угрозу для проживающих в нем людей. Ремонт в этих домах не проводится десятилетиями. Согласно действующему законодательству РФ обязанность по ремонту помещений стала возлагаться на собственников. Но, к сожалению, не у всех жильцов есть возможность для ремонта дома.

Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 24.11.2014) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" прямо предусмотрена обязанность субъекта Российской Федерации до 1 сентября 2017 года расселить все многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции до 1 января 2012 года.

Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию от 12.12.2012 подчеркнул, что в 2013 - 2014 необходимо значительное продвижение в решении проблемы расселения аварийного жилья. «В ближайшие годы из таких домов в новые квартиры должны переехать все граждане, которые признаны на 1 января 2012 года нуждающимися в улучшении жилищных условий в связи с аварийным состоянием их жилища».

На совещании по вопросам переселения граждан из аварийного жилья, состоявшемся в апреле 2013 года в ходе рабочей поездки в Колмыкию, президент подчеркнул: «Десятки тысяч российских семей вынуждены проживать в домах, которые не выдерживают никаких требований ни по комфортности, ни по безопасности, что самое главное. Скорейшее расселение, ликвидация таких трущоб – наша, как я уже сказал, принципиальная задача».

Президент выступил с жёсткой критикой в адрес губернаторов в связи с нарушением сроков подготовки региональных программ по расселению людей из аварийного жилья, рассчитанных на ближайшие три года.

Кроме того, Президент РФ Владимир Путин перенес срок окончания реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья с 2015 года на 30 сентября 2017 года. «Итак, в указах, о которых я говорил, о которых я сейчас вспомнил, действительно, нет срока решения этой проблемы. Но этот срок определён в соответствующих Правилах расселения аварийного жилья, которые утверждены Правительством – это утверждение прошло в виде поручения Председателя Правительства – и в соответствующем законе, который был принят и в соответствии с которым, этот срок определён как 2015 год».

"Исходя из реалий, которые складываются на сегодняшний день (есть, конечно, объективные вещи, касающиеся макроэкономики, с этим я тоже не могу не согласиться), считаю возможным раздвинуть эти сроки с 2015, но не на два года, а до 31 сентября 2017 года", – заявил Путин на прошедшем 16 апреля 2014 года совещании по вопросам переселения граждан из аварийного жилищного фонда в ответ на соответствующее предложение Министра финансов РФ Антона Силуанова.

Президент подчеркнул, что соотношение софинансирования между регионами и федеральным бюджетом будет изменено в сторону увеличения нагрузки на федеральный бюджет, но с учетом бюджетной обеспеченности каждого конкретного субъекта РФ.

По словам главы государства, в ближайшие годы предстоит ликвидировать объем аварийного жилья в два раза больший, чем за предыдущие пять лет. В настоящее время таковым официально являются 0,5% многоквартирных домов (около 13,1 млн м² жилья).

Основополагающими нормативными актами в рассматриваемой сфере являются Конституция Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации. Каждый гражданин согласно Конституции РФ имеет право на жилье, при этом, жилье должно быть доступным и комфортным.

Статья 86 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления предоставляются другие благоустроенные жилые помещения.

В случае если дом признан аварийным и орган местной власти принял соответствующий нормативный акт о его расселении, жителям при переселении из ветхого и аварийного жилья должны быть предоставлены квартиры в соответствии с их правовым статусом, а именно:

Согласно пункту 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

В случае предоставления другого жилья собственникам жилых помещений предоставляется равноценное жилье, либо выкупная цена. Равноценным считается жилье, имеющее столько же комнат, и с площадью не меньше, чем в старом доме.

На практике часто бывают ситуации, когда гражданам предоставляют жилье с меньшим количеством комнат. В таких ситуациях дело может дойти до судебного разбирательства. В этом случае суд будет учитывать все факторы законности предоставления такого жилья, в том числе площадь жилого помещения, количество членов семьи, их принадлежность к мужскому или женскому полу. Очевидно, например, что нельзя предоставлять однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной разнополым членам семьи (например, брату и сестре).

Стоит отметить, что из норм статей 32, 86, 89 Жилищного кодекса РФ следует, что при переселении не предполагается улучшения жилищных условий. Например, предоставление большей площади в зависимости от количества проживающих в квартире. По закону семье, выезжающей из «аварийки», должны предоставить такое же количество квадратных метров общей и жилой площади, какими она владела.

В практике Уполномоченного имели место случаи, когда муниципалитеты полагали, что не наделены государственными полномочиями на обеспечение жилыми помещениями граждан, являющихся собственниками жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

На основании пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации вне очереди предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат. Жилищное законодательство не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит жилое помещение. Нуждающимся в жилом помещении по смыслу положений частей 1 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.

Аналогичной позиции придерживаются и судебные органы Сахалинской области, что подтверждается многочисленными судебными решениями, принятыми по результатам рассмотрения споров по заявлениям граждан о возложении обязанности на муниципалитеты по предоставлению жилого помещения во внеочередном порядке.

Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе «вторичного» жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда социального использования, то есть указанное жилье должно являться исключительной собственностью государства (статья 19 Жилищного кодекса РФ).

Действующее законодательство также предусматривает определенный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу. Такой порядок установлен постановлением от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее – Положение).

Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Специальная комиссия признает дома ветхими (аварийными). После этого, органы местного самоуправления на местах должны включить этот объект на снос с предоставлением взамен другого жилья гражданам.

Закон не определяет сроков ожидания переселения в результате признания дома ветхим жильем.

Более того, в Положении о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, понятие «ветхости» отсутствует как таковое. Ранее, ветхим признавалось помещение, износ которого составлял 70 процентов.

Как указывает судебная практика, признание дома ветхим не является основанием к его сносу, а жителей к отселению. Более того, как правило, ветхие дома стоят, а люди в них живут очень долгое время без переселения и предоставления им нормального жилья. В этом случае проблема решается через суд.

Считаю, что именно проблему отсутствия законодательно установленных сроков расселения граждан из аварийных и ветхих домов, необходимо решить в первую очередь. И обязательно установить персональную ответственность должностных лиц в случае нарушения таких сроков.

Что же касается лиц, которые обладают правом собственности на жилье, то в случае их желания расширить или улучшить жилищные условия, им придется самостоятельно выбирать себе возможности для приобретения нового жилья с учетом своего кошелька. В случае сноса ветхого жилья им, скорее всего, предложат выкупную цену этого жилья и уже с учетом полученной суммы и своих финансовых возможностей они смогут планировать приобретение нового жилья при помощи заключения договоров купли-продажи или договоров мены с продавцами недвижимости.

Собственники квартир в отселяемых домах также часто настаивают на том, что им должны предоставлять варианты нового жилья на выбор до тех пор, пока один из вариантов их не устроит. В данном случае категорического опровержения эксперты не дают, так как в целом это вопрос неоднозначный.

Закон предоставляет сторонам возможность самостоятельно договориться о тех или иных вариантах для собственника освобождаемого помещения. Сколько при этом будет рассмотрено сторонами вариантов – вопрос переговоров.

В целом стоит отметить тот факт, что при получении нового жилья при сносе старого ветхого (аварийного) жилья не стоит ожидать улучшения своих жилищных условий. Скорее, стоит очень внимательно следить за действиями государственных и муниципальных органов, которые должны предоставлять вам равноценное жилье, в ином случае, нужно настойчиво отстаивать свои законные права, в том числе в суде.

Основной проблемой, связанной с переселением из ветхого и аварийного жилья на современном этапе,является то, что уровень такого жилья в целом по Росси, достаточно высок. Помимо высокого процента изношенности жилищного фонда, явной проблемой является несовершенство действующего законодательства в указанной сфере.

Как отмечалось выше, проблема переселения из аварийных домов, не является новой.

21 июля 2007 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки. С 2013 года средства Фонда направляются также на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры.

По словам генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Константина Цицина, сегодня на первый план при реализации региональных программ по переселению граждан из аварийных домов вышла проблема качества строительства.

- Когда мы начинали эти программы, качество строительства нареканий практически не вызывало, но в последнее время проблемы появились, - говорит гендиректор фонда. - Практически в каждом регионе один-два муниципальных образования качество работ не выдерживают. Вместе с минстроем мы будем уделять этому большое внимание, будем подключать к контролю общественные организации, жилищные инспекции. Может быть, даже стоит возродить то хорошее, что было в Советском Союзе. А именно - знак качества.

Как выяснилось, много претензий у минстроя и Фонда содействия реформированию ЖКХ не только к качеству строительства жилья, но и к срокам выполнения программ.

Кстати, контролировать сроки и качество выполнения программ по расселению помогает недавно запущенная система мониторинга, которую презентовали на семинаре. Она обеспечивает полную информационную прозрачность: сведения о ходе реализации программ переселения в каждом регионе РФ теперь доступны всем желающим на портале фонда ЖКХ http://fondgkh.ru.

- Единую систему мониторинга необходимо принять как факт, поскольку только четкий структурированный контроль дает нам необходимую информацию и позволяет влиять на ситуацию, - уверена Оксана Демченко. - Мы теперь очень оперативно можем получать данные о реализации программ и так же оперативно реагировать на проблемы.

Еще одно нововведение: в минстрое и Фонде ЖКХ планируют обязать администрации муниципальных образований вывешивать на каждом доме, участвующем в программе, таблички с информацией о сроках расселения, ответственных за него чиновниках, а также адресах, куда переедут жители старого дома.

Это повышение ответственности за выполнение обязательств, - считает Константин Цицин. - Мы с министерством строительства придумали такую нагрузку для регионов, но я уверяю, что это будет лишний повод для всех нас понять, в какие условия переезжают граждане. Сами переселенцы в хорошем смысле будут подстегивать строителей выполнять обязательства так, как это необходимо.

Практически в каждом регионе предлагаются различные пути выхода для решения вопроса по переселению из аварийного жилья.

Правительство Сахалинской области пытается улучшить существующую ситуацию и наладить эффективный контроль.

Обеспечение выполнения обязательств органов государственной власти и органов местного самоуправления по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям и признанных в установленном порядке непригодными для проживания, - одна из основных задач государственной программы Сахалинской области "Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем на 2014 - 2020 годы" (далее - Программа).

Постановлением Правительства Сахалинской области от 08.05.2013 N 230 (ред. от 19.09.2014) утверждена региональная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2013 - 2017 годах".
Как отмечено в первом разделе региональной программы, одним из приоритетных направлений жилищной политики в Российской Федерации является обеспечение комфортных условий проживания, в том числе выполнение обязательств государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям. В настоящее время дефицит жилых помещений в Сахалинской области усугубляется большой степенью износа жилищного фонда, несоответствием условий проживания нормативным требованиям.

Многоквартирные аварийные жилые дома площадью 157408,00 кв. метра, расположенные на территории 16 муниципальных образований, планируется расселить до 1 сентября 2017 года за счет средств областного и местного бюджетов без участия средств финансовой поддержки государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Губернатор Сахалинской области Александр Хорошавин на совещании, посвященном развитию областного центра, отметил, что в городе Южно-Сахалинске в безусловном порядке должен быть выполнен план по переселению людей из аварийного жилищного фонда на 2015 год.

Кроме того, в текущем году для переселенцев из аварийного фонда в городском округе предусматривается построить 36 тыс. кв. м жилья из общего объема 109 тыс. кв. м.

По мнению губернатора, у Сахалинской области есть возможности для досрочного выполнения Указа Президента РФ о переселении людей из аварийного жилфонда.

Александр Хорошавин поручил выполнить поставленную Владимиром Путиным задачу к началу 2017 года, а, по возможности, даже к концу 2016-го, о чем заявил в ходе совещания, посвященного адаптации строительной отрасли Сахалинской области к новым условиям финансово-хозяйственной деятельности: «Одной из важнейших задач для нас является ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда. За последние пять лет его количество на территории островного региона сокращено с 13 до 8%. Если говорить в абсолютных цифрах, то мы ввели в строй порядка 1 млн. 200 тыс.кв.м. жилья. Это в среднем более 22 тысяч квартир. Закрыть вопрос аварийного жилфонда по Указу Президента РФ мы должны к сентябрю 2017 года. Я поставил задачу сделать это чуть раньше - к началу 2017 года или даже к концу 2016-го. Считаю, что для этого у нас есть все возможности».

Соответствующая работа будет продолжена и после этого срока. Так как еще около 300 тысяч кв. метров жилья на Сахалине и Курилах также признано аварийным после 1 января 2012 года. Министерство строительства РФ подготовило проект федерального закона о порядке ликвидации этого аварийного жилфонда. Региональные власти рассчитывают завершить работу в данном направлении до 2020 года.

Вместе с тем, согласно официальным данным, размещенным на сайте Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (http://fondgkh.ru.), по состоянию на январь 2015 года, за отчетный период 2013-2014 годы, переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Сахалинской области отстает от графика более чем на 3 месяца, так как площадь аварийных домов (8.62 тыс.кв.м.), составляет более 10% от площади всех аварийных домов, расселяемых в отчетном периоде 2013-2014 гг. (17.57 тыс.кв.м.).

В разделе «Переселение граждан Сахалинской области» указано, что в список « Сахалинская область» включено 1 605 аварийных дома, площадью 305.16 тыс.кв.м. в том числе:

Требует расселения в 2013-2017 годах:

· с участием средств Фонда 269.66 тыс.кв.м.

· без участия средств Фонда 11.90 тыс.кв.м.

· пустующие жилые помещения,

не требующие расселения 23.61 тыс.кв.м.

· На контроле по распоряжению

Правительства РФ № 1743 259.96 тыс.кв.м.

Текущая ситуация:

· по 67 домам расселение отстает от графика более 3 месяцев (8.62 тыс.кв.м)

· по 2 домам расселение отстает от графика до 3 месяцев (0.61 тыс.кв.м)

· по 2 домам расселение идет по графику

· по 63 домам завершено расселение в этап 2013-2014 годов (8.34 тыс.кв.м)

· по 155 домам необходимо уточнить данные.

· по 1 315 домам расселение не начиналось (205.51 тыс.кв.м)

Безусловно, приведенные данные подлежат корректировкам, вместе с тем, считаю, что такой контроль поможет нашей области в решении многих проблем, связанных с переселением жителей из аварийного жилья.

В прошедшем периоде в аппарат Уполномоченного обращались жители области с заявлениями о нарушении жилищных прав в части непринятия своевременных мер по переселению из аварийного жилья. Каждый такой случай находится на особом контроле у Уполномоченного. Однако проведенные проверки показали, что только одно обращение было связано с бездействием администрации города Южно-Сахалинска. В остальных случаях, «переселенцы» отказывались от предлагаемых администрацией вариантов, хотя последние отвечали санитарным и техническим требованиям. Безусловно, граждане вправе иметь выбор при переселении из аварийных домов, и никто не вправе лишать их этого права. Вместе с тем, когда заявитель указывает, что температура в аварийном жилье ниже установленной нормы, а «…потолок вот-вот рухнет…», усилия администрации по представлению жилых помещений, пусть и не всегда устраивающих по отдельным параметрам, не может свидетельствовать о бездействии органа местного самоуправления. Другое дело, если проживание в жилом помещении представляет угрозу для жизни и здоровья людей, а соответствующие органы разводят руками и ссылаются на недостаточность средств для приобретения жилья, Но таких обращений в минувшем году не поступало.

Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации Э.А.Памфилова уверенна, что «…нельзя судить о ситуации с правами человека по количеству жалоб, которые поступают к омбудсменам, поскольку в силу множества факторов, некоторые острейшие вопросы до уполномоченных просто не доходят».

Между тем, искренне надеюсь, что проблема аварийного и ветхого жилья в ближайшие годы будет решена. В этой связи необходимо, в первую очередь, совершенствование нормативно-правового регулирования (отсутствие понятия «ветхости» жилого помещения; отсутствие жестких сроков расселения при угрозе аварийности или ветхости дома по факту обращения граждан).

Только с помощью единого подхода, который будет заключаться в совершенствовании нормативной базы, в росте объемов и темпов строительства жилья, снижении ставки для ипотечного кредитования, можно будет решить существующие проблемы.