Объекты-аналоги для расчета стоимости Земельного участка

Корректировки по первой группе элементов сравнения

Корректировки по первой группе элементов сравнения устанавливаются в абсолютной величине или в долях от исходной стоимости (цены) за объекты-аналоги.

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемыми объектами по таким элементам сравнения, как условия продажи (условия финансирования, условия сделки, время продажи) и качество передаваемых прав, показало, что различия между оцениваемыми объектами и объектами-аналогами по каждому из указанных выше элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%.

Поправка на уторговывание:

На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание.

Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для покупателя. Согласно данным справочника «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1, 2014», скидка на торг составляет для ЗУ в среднем 3-5% (активный рынок).

Для целей настоящего Отчета Исполнитель использовал скидку 4% для всех объектов-аналогов (как среднее значение).

Месторасположение. Данная поправка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро, от ж/д станции, центра города и пр. Объект оценки и аналоги расположены в сопоставимом районе (Высокогорский р-н соседние поселения Шигали и Семиозерка – оценщик не выявил при анализ рынка разницу в привлекательности местоположения данных поселков) и имеют одинаковую привлекательность местоположения, поэтому корректировка не вносится.

Корректировка на вид объекта. Отобранные объекты-аналоги и объекты оценки, представляют собой земельные участки, следовательно, нет необходимости вносить корректировку на вид объекта.

Корректировка на размер общей площади. Данная корректировка применяется, если площадь оцениваемого объекта существенно отличается от площади объекта-аналога. Рыночные данные свидетельствуют, что стоимость удельной единицы (1 кв. м., 1 га и т.п.) объекта недвижимости зависит от величины самого объекта, то есть, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших по площади объектов, ниже, чем меньших.

Оцениваемый земельный участок и выбранные для него объекты-аналоги имеют разные площади.

Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее:

· поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза;

· при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%);

· в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%.^[2]

Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом:

±10%*(S_оа/S_оо)/2,25,

где:

S_оо- площадь объекта оценки, кв. м.;

S_оа- площадь объекта-аналога, кв. м.;

2,25 – среднее значение диапазона различия площадей земельных участков.

Корректировка для объектов-аналогов на площадь выглядит следующим образом:

Корректировка применяется к аналогу 3, поскольку площадь аналога 3 и объекта оценки – не сопоставима. Экспертно корректировка понижения в 15% к цене аналога 3 как объекта с меньшей площадью.

Корректировка на категорию земель и назначение земельного участка. Выбранные в качестве объектов-аналогов земельные участки относятся к землям населенных пунктов (категория земель ИЖС) и предназначены для жилищного строительства, как и объект оценки соответственно. Следовательно, нет необходимости вносить корректировку на категорию земель и назначение земельного участка.

Транспортная доступность. В рассматриваемом случае транспортная доступность объектов-аналогов не отличается от транспортной доступности объектов оценки, все объекты имеют одинаковую транспортную доступность и подъездные пути. Следовательно, нет необходимости вносить корректировку на транспортную доступность.

Корректировка на наличие коммуникаций. Выбранные объекты-аналоги, как и оцениваемый земельный участок, расположены в административных границах населенного пункта, и в равной степени обеспечены коммуникациями. Таким образом, для целей настоящей оценки, поправка на наличие коммуникаций не применялась ввиду равной обеспеченности объекта оценки и аналогов коммуникациями.

Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, приведен в Таблицах ниже.

Весовые доли:

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

, где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Таблица 6 Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов.

Таблица 7